企業(yè)簽訂房屋租賃合同常見(jiàn)問(wèn)題

時(shí)間：2024-12-04 07:00:24 合同法規(guī) 我要投稿

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　　從最初的企業(yè)登記注冊(cè)，到后期的企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)，企業(yè)都可能面臨與業(yè)主方簽訂租賃合同。企業(yè)簽訂房屋租賃合同需要注意哪些問(wèn)題?

企業(yè)簽訂房屋租賃合同常見(jiàn)問(wèn)題

　　1.我們能否與業(yè)主方簽訂永久租賃合同?

　　答：所謂“永久租賃”是不可以的，根據(jù)《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。”

　　需要注意的是，法律規(guī)定的是“超過(guò)部分”無(wú)效，并未否定“二十年”以內(nèi)的法律效力，自租賃之日起二十年內(nèi)的合同仍然是有效的。

　　2.法律上是否認(rèn)可口頭租賃合同?

　　答：根據(jù)《合同法》第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。”因此，如果租賃期限在六個(gè)月以內(nèi)，可以采用口頭形式;如果租賃期限在六個(gè)月以上，則必須采用書(shū)面形式，否則，將被視為不定期租賃。

　　3.租賃期限內(nèi)，我們作為承租人，可以自由轉(zhuǎn)租嗎?

　　答：根據(jù)合同法規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。這里的“同意”既可以是當(dāng)初簽約時(shí)書(shū)面合同中的約定，也可以是事后出租人的同意。需要注意的是，如果是事后的同意，承租人一定要保留出租人“同意”的證據(jù)，以避免不必要的爭(zhēng)議。

　　需要特別注意的是，如果承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除租賃合同。

　　另外，如果出租人知道轉(zhuǎn)租的事實(shí)，沒(méi)有明確表示反對(duì)的，六個(gè)月未表示異議，視為其同意轉(zhuǎn)租，不得主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，主張無(wú)效的，人民法院不支持。

　　4.業(yè)主方準(zhǔn)備把租賃房屋對(duì)外出售，可以因此要求解除租賃合同嗎?

　　答：除非承租方同意，業(yè)主方無(wú)權(quán)以對(duì)外出售為由要求解除租賃合同。根據(jù)《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”這就是通常所說(shuō)的“買(mǎi)賣(mài)不破除租賃”原則。

　　此外，根據(jù)《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”

　　5.為期一年的房屋租賃期限已經(jīng)屆滿，承租人仍在使用房屋，出租人也未提出異議，是否視為原租賃合同自動(dòng)順延一年?

　　答：根據(jù)《合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”因此，合同是自動(dòng)順延，但期限是不定期。

　　6.因業(yè)主方?jīng)]有房地產(chǎn)權(quán)證明，租賃合同被確認(rèn)為無(wú)效，是否就不需要支付租金了?

　　答：房屋租賃合同被確認(rèn)為無(wú)效，的確無(wú)需支付租金。但當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般予以支持。

　　常見(jiàn)的房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)

　　1、租賃合同登記備案

　　網(wǎng)上看到一個(gè)案例：張某將自有的200㎡商業(yè)用房出租給李某經(jīng)營(yíng)飯店，雙方簽訂2年期租賃合同，并對(duì)租金、支付及合同解除等條款做了明確約定。合同簽訂后，李某依約交付了租金并裝修了房屋，開(kāi)始營(yíng)業(yè)。因該房屋地理位置好，生意興隆。半年后，市場(chǎng)租金普遍上漲，張某有些后悔，于是以租賃合同未經(jīng)備案為由，主張合同無(wú)效，要求解除合同，雙方因此產(chǎn)生爭(zhēng)議。那么，租賃合同未經(jīng)備案是否無(wú)效呢?

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房屋租賃解釋》)第4條規(guī)定：當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。為使交易安全，租賃雙方應(yīng)進(jìn)行登記備案，以減少合同風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、轉(zhuǎn)租中的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　1)、承租人轉(zhuǎn)租房屋必須經(jīng)出租人同意

　　《合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”;《城市房屋租賃管理辦法》第3條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。”按以上兩個(gè)法律、法規(guī)的規(guī)定，承租人轉(zhuǎn)租房屋是可以的，但事先應(yīng)征得出租人的同意。因此租賃合同雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租條款，出租人可對(duì)轉(zhuǎn)租附加一些必要的條件，只要不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定即可。(合同戰(zhàn)網(wǎng) hetongwar.com)

　　2)、出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益

　　《城市房屋租賃管理辦法》第27條規(guī)定：“出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。”《城市房屋租賃管理辦法》第30條規(guī)定：“轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)。”轉(zhuǎn)租后，承租人的義務(wù)加重了，所以法律應(yīng)該允許承租人從轉(zhuǎn)租中獲益。

　　鑒于出租人、承租人均可從轉(zhuǎn)租中獲益，因此在租賃合同中雙方應(yīng)明確約定轉(zhuǎn)租收益分配比例，該比例中應(yīng)考慮承租人后期對(duì)房屋修繕的投入，確保公平，避免出現(xiàn)糾紛。

　　3)、房屋轉(zhuǎn)租后次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

　　在房屋轉(zhuǎn)租合同合法有效的情況下，出租人轉(zhuǎn)讓房屋，承租人與次承租人同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，次承租人因已經(jīng)實(shí)際占有、使用房屋，因此其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)優(yōu)先于承租人。

　　為了最大限度地保持法律狀態(tài)的穩(wěn)定，《房屋租賃解釋》規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，無(wú)權(quán)以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。因此，出租人如知道承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)及時(shí)行使權(quán)利。

　　3、租賃合同無(wú)效的幾種情況

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《物權(quán)法》和《房屋租賃解釋》，房屋租賃合同確認(rèn)無(wú)效后，在處理上，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵頂。承租方實(shí)際使用房屋的，出租方不返還租金，作為支付房屋占有使用費(fèi)以彌補(bǔ)租賃期間出租人不能使用房屋的損失。造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，簽訂租賃合同前，雙方應(yīng)盡職調(diào)查，避免簽訂無(wú)效合同。

　　此外，在以下情況下，房屋租賃合同無(wú)效：一是未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋出租;二是違章建筑的房屋出租;三是被確定為拆遷的房屋出租。

　　4、房屋維修責(zé)任的相關(guān)法律問(wèn)題

　　《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。”因此，出租人有對(duì)房屋及其設(shè)備及時(shí)、認(rèn)真地檢查和修繕，以保證房屋居住和使用安全的義務(wù)。但“因承租人過(guò)錯(cuò)造成房屋損壞的，由承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償”。從舉證的角度，應(yīng)將“承租人過(guò)錯(cuò)”進(jìn)行列舉，在租賃合同的房屋修繕責(zé)任條款中加以明確，減少不必要的爭(zhēng)議。返修責(zé)任

　　《房屋租賃解釋》第7條規(guī)定：承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照《合同法》第219條的規(guī)定處理。出租人作為房屋所有權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人方可解除合同。

　　5、租賃房屋的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

　　惡意添附是指在出租人同意承租人裝修，但對(duì)添附處理約定不明的情況下，承租人主觀上存在利用“不能拆除的，可以對(duì)添附物現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，歸出租人所有，并對(duì)承租人予以適當(dāng)補(bǔ)償”的規(guī)定，以期在租賃合同終止時(shí)獲得更多補(bǔ)償?shù)男袨�。因此，在訂立合同或者在租賃期間，承租人應(yīng)與對(duì)方明確約定添附物種類(lèi)、價(jià)值及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，并對(duì)裝修過(guò)程進(jìn)行盡職調(diào)查，以保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害。

　　6、房屋裝飾裝修的處理

　　《房屋租賃解釋》根據(jù)房屋的裝飾裝修是否經(jīng)出租人同意、租賃合同是否有效等具體情況，適用不同的處理規(guī)則�！斗课葑赓U解釋》根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷(xiāo)的裝飾裝修費(fèi)用。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，并在租賃合同中對(duì)租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)裝飾裝修如何處理做出明確約定。

　　7、房屋擴(kuò)建的處理

　　《房屋租賃解釋》在對(duì)待房屋擴(kuò)建問(wèn)題上，同樣依據(jù)房屋擴(kuò)建是否經(jīng)出租人同意、是否辦理合法建設(shè)手續(xù)，適用不同的規(guī)則。因此，承租人如需對(duì)房屋進(jìn)行擴(kuò)建，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意并辦理合法建設(shè)手續(xù)，同時(shí)在租賃合同中明確約定擴(kuò)建費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)。

　　8、房屋租賃合同法律風(fēng)險(xiǎn)防控其他注意事項(xiàng)

　　1)、口頭租賃合同的有效性

　　《合同法》第215條規(guī)定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃”。期限在六個(gè)月以下的口頭租房合同是合法有效并受到法律保護(hù)的，合同當(dāng)事人雙方均應(yīng)按照口頭約定執(zhí)行。

　　2)、公房可以出租、轉(zhuǎn)租

　　《城市房屋租賃管理辦法》第4條規(guī)定，“公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租”。因此，公房依法可以出租、轉(zhuǎn)租。

　　3)、出租房屋須繳納稅費(fèi)

　　房屋租賃合同依法進(jìn)行備案登記會(huì)涉及繳納稅費(fèi)問(wèn)題。合同雙方應(yīng)對(duì)繳納稅費(fèi)進(jìn)行約定，避免產(chǎn)生納稅爭(zhēng)議。

　　4)、不得出租的房屋

　　《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定，以下房屋不得出租：

　　(1)未依法取得房屋所有權(quán)證件的;

　　(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)房屋權(quán)屬有異議的;

　　(5)屬于違法建筑的;

　　(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;