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商鋪?zhàn)赓U中相關(guān)的法律問題
商鋪?zhàn)赓U合同，是指出租房與承租方就商鋪?zhàn)赓U所達(dá)成的書面合同，圍繞著商鋪使用權(quán)所形成民事租賃關(guān)系。投資的客戶無需買斷商鋪產(chǎn)權(quán)，只需簽訂一定時(shí)間的租賃合同，并交納一定的押金作為履約保證;如在租賃期限內(nèi)允許轉(zhuǎn)租，投資客戶方可享有完整的轉(zhuǎn)租權(quán)、收益權(quán)。
隨著我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多有眼光的人都選擇租下商鋪來賣東西，以謀取利益。那么，什么是商鋪?zhàn)赓U合同?很多想租商鋪的人都想知道的是，商鋪?zhàn)赓U合同應(yīng)該注意哪些問題呢?
一、權(quán)屬調(diào)查
在承租商鋪之前，應(yīng)當(dāng)?shù)皆撋啼佀诘膮^(qū)(縣)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)以下幾個(gè)重要信息：
一是房屋用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì)、土地用途是非住宅性質(zhì)，方可承租作為商鋪使用，否則將面臨無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
二是房屋權(quán)利人，確保與房屋權(quán)利人或者其他委托的人簽署租賃合同。
三是房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息，若已存有租賃登記信息的，會(huì)導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而使得新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三者，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
所以租賃前一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證、抵押或質(zhì)押狀況的權(quán)屬證明等，不要全聽業(yè)主的一面之詞。當(dāng)然實(shí)踐中作為承租人，特別是租賃面積又不是很大的情況下，房主也不一定會(huì)配合進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，這也沒關(guān)系，只要在租憑合同的相應(yīng)內(nèi)容條款上進(jìn)行周密的約定，也是可以將風(fēng)險(xiǎn)控制在最低范圍內(nèi)的。建議可以聘請(qǐng)房產(chǎn)交易的專業(yè)律師起草或?qū)徯拮赓U合同。
二、實(shí)地調(diào)查
有大量從事房產(chǎn)中介服務(wù)的人通過掌握的大量信息，通過偽造業(yè)主房產(chǎn)證、身份證等手段，假冒房主身份，與他人簽訂房屋租賃、買賣合同，詐騙他人租金、押金的情況。另外，有些產(chǎn)權(quán)人擅自分割商鋪，分別出租給多個(gè)商家，這也會(huì)導(dǎo)致商家之間在辦理消防驗(yàn)收，工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)面臨障礙。所以租客在承租商鋪前，需要現(xiàn)場(chǎng)去實(shí)地調(diào)查情況。對(duì)照房產(chǎn)證信息確認(rèn)地點(diǎn)，丈量面積。了解該商鋪所處商圈的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等。如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)餐館，必將導(dǎo)致人力和財(cái)力的損失。在無法確定的情況下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。
三、店鋪商鋪本身結(jié)構(gòu)安全性
不是所有好的地段的商鋪都能租出去，除了考慮周邊的商業(yè)類型和氛圍外，還需要結(jié)合自身商鋪的用途來考慮結(jié)構(gòu)的安全性。那么商鋪?zhàn)陨淼慕Y(jié)構(gòu)就顯得相當(dāng)重要，有必要索要設(shè)計(jì)圖紙、驗(yàn)收合格證等資料，這一方面是出于自身安全的考慮，另一方面也可以作為價(jià)格談判的籌碼，必競(jìng)看多了眾多存在安全隱患的安全事故，對(duì)商鋪的安全風(fēng)險(xiǎn)是廣大投資者要引起重視的。如果房主提供不了這些資料，在租賃合同中就應(yīng)該作出必要安全保障，保險(xiǎn)及責(zé)任條款。特別是要做大的裝修的租戶，一定要確認(rèn)房屋是否為框架結(jié)構(gòu)、承重墻體的位置等重要資料。其次才是考慮面寬跟進(jìn)深的比例、房屋內(nèi)部布局結(jié)構(gòu)及利用率、房屋的高度、樓層等，房屋本身的硬件過關(guān)才能保證商家客戶在使用上的安全。
四、房東配合義務(wù)問題
承租了商鋪之后，有很多事情需要房東的配合，比如辦理租賃登記，裝修也需要房東提供相關(guān)材料，擴(kuò)建審批更是。但是，如果合同對(duì)這些問題沒有約定，房東往往以沒有義務(wù)為由拒絕配合或者以其他種種理由拖延配合。為避免房東的拖延，也是為了彌補(bǔ)合同條款的漏洞，律師建議在合同中明示承租商鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容也是十分重要，因?yàn)檫@實(shí)際上是明確了承租商鋪的目的。可以起到讓房東披露真實(shí)信息，并協(xié)助租戶完成承租商鋪所需要的審批手續(xù)的目的。我們知道，在我們繁雜的行政管理體系中，環(huán)衛(wèi)、工商、消防、規(guī)劃等五花八門的管理部門都會(huì)對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行管理和限制。商家利用承租的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的目的往往因?yàn)檫@些部門的干預(yù)而不能實(shí)現(xiàn)。比如，在住宅樓底層的沿街商鋪經(jīng)營(yíng)餐飲活動(dòng)受到環(huán)衛(wèi)部門的限制。這些限制并不是商家能夠完全了解和預(yù)測(cè)的。而房東作為業(yè)主他是有必要了解這些信息的，如果在合同中約定租賃商鋪的目的，當(dāng)商家活動(dòng)受到相關(guān)管理部門限制時(shí)，便可以以無法實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除租賃合同，并無需承擔(dān)違約責(zé)任。房東這個(gè)時(shí)候如果真的是主管部門沒有通知到他，為了自己的利益房東也會(huì)積極去與主管部門協(xié)商，爭(zhēng)取自己的知情權(quán)，維護(hù)自身的合法權(quán)益，這對(duì)于商鋪的承租人來說是有利的。
五、免租裝修期
在商鋪?zhàn)赓U中，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同中，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公、營(yíng)業(yè)。這種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規(guī)定的概念，因此在簽訂租賃合同時(shí)，一定要明確約定其起止時(shí)間和免除支付的具體費(fèi)用。一般情況下，只免除租金，實(shí)際使用房屋所產(chǎn)生的水費(fèi)和電費(fèi)等還需要按合同約定承擔(dān)。
六、裝修添附
在商鋪?zhàn)赓U中，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修。為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修的利益，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題：一是明確約定出租人同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修的條件及形式要件。若有特別的改建和搭建的，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚報(bào)批的責(zé)任人及構(gòu)成違章搭建被查處的賠償責(zé)任等，對(duì)于廣告和店招的位置及審批或承擔(dān)的責(zé)任也可約定清楚。二是出租方違約解除合同的賠償金或違約金，一般是根據(jù)合同履行時(shí)間及裝修折舊的比率來計(jì)算，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用。三是明確租賃期滿時(shí)，裝修和添附設(shè)施的處置方式，否則很容易發(fā)生承租人要求出租方補(bǔ)償，而出租方又要求承租人恢復(fù)原狀的事情發(fā)生，結(jié)果往往導(dǎo)致兩敗俱傷。
七、水、電、弱電設(shè)施等店鋪的配套
良好的配套能節(jié)省商家客戶很多成本與精力。如水、電及電容、燃?xì)�、弱電設(shè)施、排污化油設(shè)施等。租賃前一定要核實(shí)清楚，要不然改造的難度和成本將直接制約后期經(jīng)營(yíng)效果及成本。建議在承租商鋪前,應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及涉及的相關(guān)費(fèi)用，并在合同中明確約定相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常需求的情形下，承租人有免責(zé)解除合同的權(quán)利。
八、租賃押金
押金不是違約金，承租方違約提前解除合同時(shí)不能直接扣除，一般租賃合同簽訂后，房東會(huì)預(yù)告收取幾個(gè)月的租金作為押金，之所以要收取押金，是因?yàn)槌鲎馊税逊课菁捌涓綄僭O(shè)施交予承租人，且商鋪相對(duì)應(yīng)的水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等比較高，為確保承租人在使用過程中若給租賃物造成損害，或是不按時(shí)交納水電物業(yè)費(fèi)給出租人造成損失時(shí)能得到賠償，才制定的押金。所以從這個(gè)角度來講，不管是正常的結(jié)束租賃關(guān)系，還是一方提前解除租賃合同，只要是租賃物保持完好，其他費(fèi)用結(jié)算清楚，都是應(yīng)該退還押金的。除非雙方在合同中明確約定，一方違約解除合同，以押金為標(biāo)準(zhǔn)確定約定的違約賠償責(zé)任，或是可以從押金中扣除約定的違約金額。
一般來說水電、燃?xì)�、物業(yè)管理費(fèi)這些開戶的名字都是業(yè)主本人，許多業(yè)主圖省事直接就把存折給承租方，其實(shí)不建議這樣，現(xiàn)在的銀行互聯(lián)網(wǎng)金融這么發(fā)達(dá)，只需把帳號(hào)與入合同，讓承租方按時(shí)將費(fèi)用存入該帳號(hào)即可。另外需要注意的是，如果承租人在承租過程中不斷地拖欠相關(guān)費(fèi)用，這可以在合同中約定違約責(zé)任的方案，即每次出租人用押金抵扣相關(guān)費(fèi)用后，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付押金;如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)未補(bǔ)足的話，出租人可以單方解約，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。
九、稅費(fèi)承擔(dān)
按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他規(guī)范性文件的規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)。
出租人：營(yíng)業(yè)稅及附加，租金×5.55%;房產(chǎn)稅，租金×12%;個(gè)人所得稅，所得部分×20%(所得部分為租金扣除維修費(fèi)用，維修費(fèi)用每次不超過800元);印花稅，租金×0.1%(在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算);土地使用稅，按房屋地段每平方米征收，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。
轉(zhuǎn)租人：營(yíng)業(yè)稅及附加，轉(zhuǎn)租收入×5.55%。印花稅，轉(zhuǎn)租租金×0.1%。
在具體實(shí)踐中，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)的繳納比較多樣，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)。不同區(qū)域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)的工作人員。雖然上述稅費(fèi)的繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人。
十、租賃登記
租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：一是登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效;二是經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力，如出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒有辦理，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。
十一、轉(zhuǎn)租的問題
在商鋪?zhàn)赓U中，轉(zhuǎn)租和轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象十分普便，當(dāng)一商家承租的商鋪經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，可能會(huì)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)狀況不好或是商鋪增殖較快，往往會(huì)考慮將商鋪“轉(zhuǎn)讓”或是轉(zhuǎn)租。所以如果要承租的商鋪如果是轉(zhuǎn)租的，一定要搞清楚商鋪的真正產(chǎn)權(quán)人是誰，要查清轉(zhuǎn)租的原因、產(chǎn)權(quán)人是否有書面的允許轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)租的條件等。對(duì)于商鋪目前使采取的轉(zhuǎn)租還是承租權(quán)轉(zhuǎn)讓一定要了解清楚，否則引來的糾紛將會(huì)導(dǎo)致無法正常經(jīng)營(yíng)。所以在采用轉(zhuǎn)租的方式時(shí)，除了確認(rèn)轉(zhuǎn)租方是否有轉(zhuǎn)租權(quán)外，還要確�，F(xiàn)在準(zhǔn)備簽署的租賃合同期限沒有超過前手合同的租賃期限，如果涉及多個(gè)前手轉(zhuǎn)租的話，要注意審查所有前手租賃合同的效力。因?yàn)檗D(zhuǎn)租合同的效力有賴前手合同的效力和前手的轉(zhuǎn)租權(quán)。
實(shí)務(wù)操作中，一方面最好還是要求商鋪的產(chǎn)權(quán)人書面確認(rèn)同意轉(zhuǎn)租，因?yàn)閷?duì)于前手合同的效力問題，如果沒有經(jīng)過訴訟確認(rèn)或公證，是不可能避免轉(zhuǎn)租方存在惡意欺詐時(shí)，承租方單憑對(duì)合同進(jìn)行形式上的審查是不能保證能審查出得來的。從另一方面，也建議商鋪產(chǎn)權(quán)人可以出具同意轉(zhuǎn)租的證明，但是對(duì)于有些產(chǎn)權(quán)人圖省事，通過直接又與新的承租人簽訂租賃合同的這種作法其實(shí)是存在極大的法律風(fēng)險(xiǎn)的。不久前本所律師就代理過一起商鋪產(chǎn)權(quán)人因轉(zhuǎn)租而被前后二個(gè)承租人告上法庭的案件，在本案中業(yè)主A某于2008年3月出租一商鋪給B某，租期是10年，但在B某在經(jīng)營(yíng)5年后于2013年3月不想繼續(xù)承租，但又擔(dān)心違約拿不回押金，所以就將商鋪轉(zhuǎn)租給了從事幼兒課外培訓(xùn)教育工作的C某。B某作為轉(zhuǎn)租方就與業(yè)主A某和新的承租方C某說好，由業(yè)主A某與C某直接再簽一份租賃合同，而A某順利與C某簽下合同后，就沒有與B某就原來的租賃合同簽一份解除協(xié)議。事后才一個(gè)月，C某就發(fā)現(xiàn)商鋪對(duì)面也開張了一家與其經(jīng)營(yíng)同樣是幼兒教育的機(jī)構(gòu)，且其品牌及規(guī)模都比自己大得多，如果按原計(jì)劃自己再開張的話生意一定不好做。所以C某與B某就商量好，鉆了一個(gè)業(yè)主A某沒有與B某解除原租賃合同的漏洞，雙方一起將A某告上法庭，B某要求賠償損失，C某要求解除合同。
在簽署轉(zhuǎn)租的租賃合同時(shí)分二種情況，一種是在采取租賃合同轉(zhuǎn)讓的方式時(shí)，最直接的方法就是在原租憑合同后面以附件的方式進(jìn)行說明和補(bǔ)充，這樣有利于保持前后合同內(nèi)容的內(nèi)容一致。但是，對(duì)于前手已經(jīng)履行的合同義務(wù)和尚未履行的義務(wù)一定要注意銜接，特別是退還押金的問題以及尚未支付的租金、水電、煤氣、管理費(fèi)等問題。
另一種是在采用獨(dú)立租賃合同的方式時(shí)，主要是要確認(rèn)原租賃合同已經(jīng)有效解除，不存在任何的爭(zhēng)議，如果涉及到商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)的也必須寫明，避免讓原租賃合同遺留的糾紛影響到自己的租賃合同的履行。
十二、轉(zhuǎn)讓費(fèi)
商鋪在商業(yè)習(xí)慣上都有存在“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”或“喝茶費(fèi)”的問題，即上家承租商鋪時(shí)，為了裝修投入費(fèi)用的補(bǔ)償或是該商鋪已經(jīng)積累了一定的人脈關(guān)系及銷售渠道的無形資產(chǎn)等原因，上家在退出經(jīng)營(yíng)將交付商鋪給下家時(shí)，要求下家作出一定金額的補(bǔ)償。特別是在商鋪非常搶手的市場(chǎng)情況下，下家為了租賃商鋪也是無法拒絕上家的這種要求的。這筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，但法律上也沒有明確禁止。轉(zhuǎn)讓費(fèi)從法律意義上講是一種市場(chǎng)行為，只要是雙方協(xié)商一致，沒有脅迫的證據(jù)一般來說并不違法，下家更不能以此要求產(chǎn)權(quán)人賠償。
所以在轉(zhuǎn)租或是轉(zhuǎn)讓商鋪時(shí)，對(duì)于承租方來說如果涉及到轉(zhuǎn)讓費(fèi)的問題時(shí)，如果是轉(zhuǎn)租的就必須按之前所講過的轉(zhuǎn)租時(shí)需注意的事項(xiàng)來審查，首先保證轉(zhuǎn)租合同的效力是有效的，才能考慮轉(zhuǎn)讓費(fèi)的條款內(nèi)容及支付方案的設(shè)定。建議轉(zhuǎn)讓費(fèi)采取分期支付的方式，不要一次性全部支付，特別是一些涉及到客戶資源或是銷售渠道的移交等問題的，并與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的各個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付，將支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的條件和標(biāo)準(zhǔn)書面約定清楚，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)。不要輕信轉(zhuǎn)讓方的口頭承諾，應(yīng)當(dāng)考慮考慮將商鋪的營(yíng)業(yè)額度或狀況平穩(wěn)過渡，營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功與否作為該筆費(fèi)用退還或解除的條件。
十三、買賣與租賃
許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：
(1)、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
(2)、即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。
十四、申請(qǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其他合格證
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而其首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照及消防合格證這二個(gè)最基本的證照。因此在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照和消防合格證的辦理來設(shè)置，主要涉及以下幾個(gè)方面：一是原有租賃登記信息沒有注銷的，將會(huì)導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照;二是商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移的，將會(huì)導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照(現(xiàn)深圳新的商事登記已不限制);三是房屋類型不是商業(yè)用房的，無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;四是涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)(如娛樂、餐飲等)的，還需要經(jīng)過公安、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格，取得治安許可證和衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照;五是因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的。
對(duì)于上述第1、2、3和5條的情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)，可以無責(zé)任解除合同。
十五、招商宣傳問題
有些新開設(shè)商場(chǎng)或市場(chǎng)，為了吸引商家，在對(duì)外宣傳中往往明示或暗示不久的將來該地區(qū)將建成擁有完善的配套、良好的人氣的商圈，并給商家種種口頭承諾。但是，事實(shí)往往讓承租的商家不能如愿，甚至血本無歸。更有些商鋪在招商時(shí)，明明知道商鋪的設(shè)施不足以滿足承租人所租商鋪的經(jīng)營(yíng)用途，但不明確告之，極力催促承租人簽了合同后卻不能從事所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)。在現(xiàn)實(shí)中，租賃商鋪?zhàn)霾宛^生意而引發(fā)糾紛的也不少。按照有關(guān)規(guī)定，如果在規(guī)劃時(shí)就已定性為可以作為餐館使用的商鋪，開發(fā)商會(huì)在開發(fā)建設(shè)時(shí)，設(shè)置內(nèi)置的油煙高空排放專用煙道。有這么一案例，某租賃公司明明知道本棟樓一層的商鋪沒有安裝煙道，卻仍租給承租人做餐館，后環(huán)保局認(rèn)為承租的餐館設(shè)在居民樓內(nèi)，且沒有配套油煙凈化設(shè)施及油煙高空排放專用煙道，在經(jīng)營(yíng)過程中產(chǎn)生油煙影響周圍居民生活，責(zé)令承租人立即停業(yè)。而設(shè)置排煙管道又必須征得所有相關(guān)業(yè)主的同意，幾次協(xié)調(diào)下來，設(shè)置排煙管道的事情都沒有結(jié)果。讓承租人白白花了8萬元的裝修費(fèi)，這不是坑人嗎? 所以律師建議如果是從事餐飲的承租前最好先到環(huán)保部門咨詢，看該鋪面是否適合做餐館，不要輕信招商人員或房東的口頭宣傳和承諾，需要把自己經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)所需滿足的條件書面確定下來。
十六、拆遷問題
商家承租商鋪往往希望能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，如果生意尚可，更是會(huì)增加投入。但是，萬一碰上拆遷的情況，那么商家的愿望就落空了，如果簽訂了較長(zhǎng)租期的商戶損失更大。如果已經(jīng)劃入拆遷紅線范圍的，更是連營(yíng)業(yè)執(zhí)照都無法申請(qǐng)。有些時(shí)候房東，特別是轉(zhuǎn)租人、轉(zhuǎn)讓人很有可能隱瞞這些重要情況，隱瞞門面房即將拆遷的事實(shí)，虛假發(fā)布“門面房轉(zhuǎn)讓”的信息，將門面房轉(zhuǎn)租給他人，騙取租金。所以，預(yù)測(cè)未來動(dòng)遷的趨勢(shì)和查閱城市規(guī)劃紅線圖是十分重要，但是作為普通老百姓了解的信息不可能知道城市規(guī)劃的內(nèi)容。所以最重要的就是要在合同中對(duì)將來可能的拆遷問題及其補(bǔ)償作一個(gè)約定。
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