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新版買房合同實施更注重買房人權益
最近，住房和城鄉(xiāng)建設部和國家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版《商品房買賣合同(預售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》。據(jù)了解，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護買賣雙方合法權利，在明確雙方義務的基礎上，更加注重買受人權益的保障。
新版分“預售”和“現(xiàn)售”兩個文本
新修訂的合同示范文本分為預售合同和現(xiàn)售合同兩個文本。在新的合同示范文本中，完善了商品房交付條件和交付手續(xù)，增加了房屋交付前買受人查驗房屋的環(huán)節(jié)，明確了出賣人的保修責任和最低保修期限。此外，新的合同示范文本細化了業(yè)主對建筑物專有和共有部分享有的權利。在預售合同中新增了商品房預售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風險。
新的合同對簽合同過程中容易忽視的問題進行了提示，比如說，讓賣方對所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎和主體結構問題等作出承諾。而買房人則承諾，使用期間不擅自改變房屋用途和承重結構等。
明確賣方告知義務
以往很多業(yè)主反映開發(fā)商說一套做一套，在銷售階段說得天花亂墜，售后悄無聲息，甚至動小區(qū)原有規(guī)劃等問題時有發(fā)生。對此，新版合同示范文本對商品房交房時的一些細節(jié)作了更詳細的規(guī)范，要求賣方將合同簽訂和發(fā)生的規(guī)劃設計變更、預售合同登記備案情況等重要事項告知買房人。一旦開發(fā)商侵害買房人的權益，買房人能夠更早知曉，同時也能夠更早介入，維護自己的權益。
對于法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項，新合同也引導買賣雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛。比如說，針對法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又最為關心的小區(qū)公共服務配套設施建設完成情況，小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會所等配套設施的所有權歸屬，室內(nèi)空氣質量、建筑隔聲標準等房屋質量問題，合同示范文本引導買賣雙方進行約定，明晰權利義務關系。
專業(yè)人士認為，新版合同示范文本對開發(fā)商的告知義務進行了明確，更具有操作性，如涉及商品房規(guī)劃用途、面積、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施等規(guī)劃許可內(nèi)容變更的，要求出賣人應當在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達買受人。
增加交房驗房環(huán)節(jié)
“房屋交接前，要想檢查質量，必須先交契稅。”很多買房人曾有過這樣的經(jīng)歷。而在舊版本中，對于商品房質量的說明僅有籠統(tǒng)的三點說明，比如，“商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃氣、電信、有線電視、消防、郵政信報箱等設施達到設計要求條件”，但設計要求是什么樣、達不到條件又該怎么辦并沒有明確解釋。
對此，新修訂的《商品房買賣合同(預售)示范文本》第四章第十一條規(guī)定，在辦理交付手續(xù)前，買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件，作為買受人查驗房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。
此外，新版合同示范文本還規(guī)定，買受人在查驗過程中，發(fā)現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂、管道堵塞、門窗翹裂、五金件損壞、電器等電氣設備不能正常使用等，除地基基礎和主體結構外的其他質量問題，由出賣人按照有關工程和產(chǎn)品質量規(guī)范、標準自查驗次日起負責修復，并承擔修復費用。
業(yè)內(nèi)人士指出，這一做法的好處就是，將法律法規(guī)沒有明確的事項，通過雙方約定的形式，將權利與責任明確化，一旦出現(xiàn)糾紛，買賣雙方均有據(jù)可查。這也說明，地產(chǎn)開發(fā)商今后將在買賣合同的嚴格監(jiān)督下，更好地保障商品房屋質量及居住品質，減少買賣雙方糾紛。
“一房多賣”需支付高額賠償金
新合同還把買賣雙方的違約責任進行細化，比如說，明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。新合同引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，開發(fā)商除退還買房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
針對房屋買賣中極易產(chǎn)生糾紛的口頭銷售承諾，新版的商品房預售合同中也第一次提出了明確禁令：不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
新版合同示范文本細化了買賣雙方的違約責任，如明確解除合同的條件、程序以及利息計算方式。其中引入懲罰性賠償內(nèi)容，對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形，約定開發(fā)商除退還買房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
在信息不對稱的情況下，購房者往往是弱勢群體。懲罰性賠償金制度顯然有震懾力，使得買賣行為將趨于規(guī)范，這樣也會使得各類交易快速達成。
不過，雖然住建部對售房合同出了示范，但開發(fā)商是否采用是另一回事。由于這一合同不是強制執(zhí)行，開發(fā)商大多都會選擇對自己有利的條款，同時刪除一些不利條款。而購房人一般都處于弱勢地位，在法律細則上也很難和開發(fā)商的法律團隊匹敵。買賣雙方公平交易地位的形成仍然需要時日。
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