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最新版商品房買賣合同四大看點(diǎn)
本次合同示范文本是住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家工商總局在2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》基礎(chǔ)上,經(jīng)廣泛調(diào)研多方征求意見后修訂而成的。在修訂過程中,兩次向社會(huì)公開征求意見。
據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部介紹,隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展,《物權(quán)法》等一系列法律法規(guī)的出臺(tái),舊版合同示范文本內(nèi)容已不能更好地滿足實(shí)際需要。而與2000年的合同示范文本相比,新修訂的合同示范文本分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本,更加突出平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利,在明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上,也更加注重買受人權(quán)益的保障。
在平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利、明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重買受人權(quán)益的保障。合同示范文本完善了商品房交付條件和交付手續(xù)，增加了房屋交付前買受人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)，明確了出賣人的保修責(zé)任和最低保修期限，細(xì)化了業(yè)主對(duì)建筑物專有和共有部分享有的權(quán)利。在預(yù)售合同中新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房價(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)簽訂合同過程中容易忽視的問題進(jìn)行提示，引導(dǎo)買賣雙方對(duì)合同重要事項(xiàng)作出承諾和告知。合同示范文本明確由出賣人對(duì)所售房屋不存在“一房多賣”“司法查封”、房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題等作出承諾，買受人對(duì)使用期間不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等作出承諾。明確出賣人將合同簽訂后發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、預(yù)售合同登記備案情況等重要事項(xiàng)告知買受人的義務(wù)。增加買受人信息保護(hù)條款，明確出賣人對(duì)買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。
對(duì)法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項(xiàng)，引導(dǎo)買賣雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛。針對(duì)法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又最為關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問題，合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進(jìn)行約定，明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
細(xì)化了買賣雙方的違約責(zé)任，合同的適用性和可操作性增強(qiáng)。明確解除合同的條件、程序以及利息計(jì)算方式。引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對(duì)存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的，出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價(jià)款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
一、增加房屋交付前買受人查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)
二、明確出賣人保修責(zé)任和最低保修期限
三、出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房價(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶
四、買受人承諾不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等
據(jù)住建部的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,此次新修訂的合同示范文本有四大新特點(diǎn)值得關(guān)注。
一是在平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利、明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上,更加注重買受人權(quán)益的保障。如合同示范文本增加房屋交付前買受人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié),明確出賣人的保修責(zé)任和最低保修期限,細(xì)化業(yè)主對(duì)建筑物專有和共有部分享有的權(quán)利。此外,新版本預(yù)售合同中還新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款,明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房價(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。
二是對(duì)簽訂合同過程中容易忽視的問題進(jìn)行提示,引導(dǎo)買賣雙方對(duì)合同重要事項(xiàng)作出承諾和告知。合同示范文本明確由出賣人對(duì)所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問題等作出承諾,買受人對(duì)使用期間不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等作出承諾。
對(duì)于以前開發(fā)商說一套做一套的手法,新預(yù)售合同也有所針對(duì),明確要求賣方將合同簽訂和發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、預(yù)售合同登記備案情況等重要事項(xiàng)告知買房人。一旦開發(fā)商侵害買房人的權(quán)益,買房人能夠更早知曉,同時(shí)也能夠更早介入,維護(hù)自己的權(quán)益。
此外,新合同還增加了買受人信息保護(hù)條款,明確出賣人對(duì)買受人信息負(fù)有保密義務(wù)。
三是對(duì)于法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項(xiàng),新預(yù)售合同也引導(dǎo)買賣雙方自行約定,避免引發(fā)糾紛。比如說,針對(duì)法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又最為關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況,小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬,室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問題,合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進(jìn)行約定,明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
四是新合同還把買賣雙方的違約責(zé)任進(jìn)行細(xì)化,比如明確解除合同的條件、程序以及利息計(jì)算方式。值得注意的是,新合同還引入了懲罰性賠償金內(nèi)容,對(duì)存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的,開發(fā)商除退還買房人已付全部房款和利息外,更要支付已付房價(jià)款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
針對(duì)房屋買賣中極易產(chǎn)生糾紛的口頭銷售承諾,新版的商品房預(yù)售合同中也第一次提出了明確禁令:不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
不過,雖然住建部對(duì)售房合同出了示范,但開發(fā)商是否采用是另一回事。由于這一合同不是強(qiáng)制執(zhí)行,開發(fā)商大多都會(huì)選擇對(duì)自己有利的條款,同時(shí)刪除一些不利條款。而購房人一般都處于弱勢地位,在法律細(xì)則上也很難和開發(fā)商的法律團(tuán)隊(duì)匹敵。因此,購房者在實(shí)際簽訂購房合同時(shí),仍需保持足夠的謹(jǐn)慎。
1.基本“五證”是否齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證,有了預(yù)售證許可證,則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。
2.使用規(guī)范的合同文本。既然有了“新鮮出爐”的新修訂《文本》,自然是一定要參照采用的,并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫,了解各項(xiàng)具體內(nèi)容,不應(yīng)隨意修改。同時(shí),也不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。往往會(huì)因權(quán)利義務(wù)不平等而對(duì)自身產(chǎn)生不利,一定不能馬虎。
3.相關(guān)證明文件有效。如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證,并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得,即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書,要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。
4.另外,買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思:一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚,不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。
5.明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房,由于資金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》,則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章,對(duì)買房者極為不利。如只注明竣工日期,而不無交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對(duì)此,購房者在簽訂合同時(shí),一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”,并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。
6.房屋質(zhì)量。在簽約時(shí),應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容,并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件,檢查是否有開發(fā)商對(duì)質(zhì)量問題的責(zé)任。
7.物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司,一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何,以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
8.重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房,甚至現(xiàn)房,都有可能與開發(fā)商的描述不一樣,此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。比如簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房,不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。
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