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房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告怎么寫呢

時(shí)間:2020-10-24 14:19:42 工作報(bào)告 我要投稿

關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告怎么寫呢

  我國(guó)住房制度改革20多年來,城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善,人均住房建筑面積從6.7平方米增加到目前的超過30平方米,以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而,近年來住房市場(chǎng)的矛盾逐步顯現(xiàn),其中最突出的是房?jī)r(jià)上漲過快。中央從2003年開始出臺(tái)土地、稅收、信貸、市場(chǎng)規(guī)范等方面的系列措施對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整,2007年美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以來實(shí)施了更加密集的、直接針對(duì)房?jī)r(jià)的組合調(diào)控。貫徹落實(shí)好中央關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作和住房?jī)r(jià)格的調(diào)控措施,需要深入分析住房?jī)r(jià)格上漲的原因。

關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告怎么寫呢

  “土地財(cái)政”是房?jī)r(jià)上漲的重要原因——在很多城市,土地出讓金是地方財(cái)政的重要來源。在土地財(cái)政的激勵(lì)下,地方政府積極在城市開展“三舊”改造,并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源。如果說早期階段是房?jī)r(jià)拉高地價(jià),那么,現(xiàn)階段已是地價(jià)推高房?jī)r(jià)了。

  居民收入增加是房?jī)r(jià)上漲的首要原因——改革開放以來,我國(guó)居民收入大幅度增加,恩格爾系數(shù)明顯下降,消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),投資能力越來越強(qiáng)。在住房制度改革的推動(dòng)下,住房的有效需求得以釋放,家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房?jī)r(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)最顯而易見的原因。同時(shí),在缺乏“儲(chǔ)蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的'情況下,購置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇,住房投資需求逐漸啟動(dòng),房?jī)r(jià)被進(jìn)一步拉高。當(dāng)房?jī)r(jià)超出與居住需求相符的水平時(shí),投機(jī)就會(huì)出現(xiàn),進(jìn)而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房?jī)r(jià)收入比超過國(guó)際警戒線等現(xiàn)象。這樣,房?jī)r(jià)就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動(dòng)下不斷攀升,早買房、買大房的住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的選擇。

  寬松的信貸政策是房?jī)r(jià)上漲的重要支撐——我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低,對(duì)銀行信貸高度依賴;而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用,并因手持土地抵押物而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時(shí),我國(guó)住房消費(fèi)信貸政策非常寬松,銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款?梢哉f,寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且,房?jī)r(jià)不倒、地價(jià)不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒有動(dòng)力落實(shí)央行的調(diào)控政策,而且會(huì)采取各種對(duì)策來消化“不利”的調(diào)控政策。

  1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾

  這是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。目前我國(guó)的城市化水平只有36%左右,農(nóng)村人口占54.3%,城市化進(jìn)程在未來一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢(shì)。按目前年均1.12%的城市化速度估算,每年平均有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%,城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾,必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲,這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨勢(shì),也是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

  2、投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲

  我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高,伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,通過買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資,越來越多的工薪階層也加入其中,有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報(bào)道,在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示,在北京的調(diào)查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金,房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房,直接助推了房?jī)r(jià)飆升,造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。

  3、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)

  這是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因。據(jù)國(guó)土資源部去年調(diào)查結(jié)果,全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比平均為23.2%,有的大城市地價(jià)已占到房?jī)r(jià)的46.7%。在土建成本變化不大的情況下,地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的瘋長(zhǎng)。據(jù)國(guó)土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2009年,我國(guó)城市土地出讓總價(jià)款為15910億元人民幣,同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi),政府收益實(shí)際上占房?jī)r(jià)的32.8%—38.8%,賣地已成為一些地方政府的重要財(cái)源。并且房地產(chǎn)還可以拉動(dòng)建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然,投資少、收益高、見效快,是快速提高GDP的一個(gè)法寶,同時(shí)也使地方政府成為高房?jī)r(jià)的受益者和推手。

  4、保障性住房“門檻過高”

  住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來,國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)的力度,尤其是國(guó)際金融危機(jī)以來,進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度,3年內(nèi)全國(guó)將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房,將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是,由于保障性住房的“零地價(jià)、低稅費(fèi)”,政府不但得不到收益,反而還要拿出土地,投入資金,致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對(duì)緩慢,導(dǎo)致門檻過高、覆蓋面過窄、實(shí)物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策,保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶,而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民,被限制在門檻以外,成為“夾芯層”,這是中低收入群體買房難的主要原因。

  所以為了使中國(guó)的房?jī)r(jià)避免快速上漲,平衡中國(guó)房?jī)r(jià),是中國(guó)的房?jī)r(jià)合理化,是中國(guó)人民都能買得起自己的房子,我們的政府必須要認(rèn)真對(duì)待,出臺(tái)各種政策來控制中國(guó)的房?jī)r(jià),為中國(guó)百姓謀福利。

  進(jìn)一步完善住房保障制度,大力發(fā)展公共租賃房

  許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn),而忽視了住房的社會(huì)保障功能,這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn),降低準(zhǔn)入門檻,把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍,逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸,實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡保”。進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),逐漸涵蓋中等偏下收入家庭,防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn),加大公共租賃房的建設(shè)力度。對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件,又無力購買普通商品住房的家庭,應(yīng)從實(shí)際出發(fā),大力發(fā)展租賃住房方式,這也是目前國(guó)際上國(guó)家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房,日本有38%,法國(guó)36%,英、美等國(guó)均在30%左右,瑞典、德國(guó)達(dá)50%,可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度,不僅是健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的需要,也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。

  強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施

  一是完善市場(chǎng)監(jiān)督制度,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系?茖W(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布工作,合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房,正確引導(dǎo)消費(fèi)。三是整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)m?xiàng)整治力度,重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為,防止開發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明,通過交易,虛假宣傳等不正當(dāng)手段,慌報(bào)商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房?jī)r(jià)、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為。按照有關(guān)規(guī)定對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政策指導(dǎo)價(jià),限價(jià)銷售。嚴(yán)格審核成本費(fèi)用,控制利潤(rùn)水平。對(duì)商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)制度,要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后,在其售房場(chǎng)所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價(jià)表,標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價(jià)格及其他收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容,接受社會(huì)監(jiān)督。

  在中國(guó)人的觀念中,房子是很重要的,有了房子才算有個(gè)完整的家。國(guó)家,顧名思義,有國(guó)才有家,有家才有國(guó)。只要政府能做到讓房?jī)r(jià)合理化就是對(duì)我們老百姓最大的恩惠,就會(huì)讓我們依然對(duì)政府有信心。

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