房地產(chǎn)調(diào)控論文1

　　摘要:過去20多年來房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展, 對中國的宏觀經(jīng)濟調(diào)控起到了巨大的作用, 也極大地影響了人們的生活.在眾多影響居民消費水平的因素中, 關(guān)系到國計民生的房地產(chǎn)價格變動對其產(chǎn)生的影響不容小覷.本文通過1992年-20xx年的相關(guān)數(shù)據(jù), 利用計量經(jīng)濟學(xué)知識建立數(shù)學(xué)模型, 用模型來分析房地產(chǎn)市場價格波動對居民消費有無影響以及影響程度的大小, 然后在關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控方面提出了建議措施.

　　關(guān)鍵詞:房價波動; 城鎮(zhèn)居民消費; 影響程度; 模型檢驗;

　　1 引言

　　從經(jīng)濟學(xué)理論中我們可以知道, 影響居民消費的主要因素是收入及其擁有的財富量.這里的財富不僅僅是指金融資產(chǎn)價值, 還包括實體資產(chǎn), 其中房產(chǎn)占了很大比重.庇古的財富效益理論中提到物價變動也是影響居民消費的重要因素.經(jīng)過1998年的房改以來, 房地產(chǎn)的這把烈火燒遍大江南北, 20xx年住宅商品房平均銷售價格也由1992年的每平方米996元上漲到6473元, 增長了6.5倍, 在北京、上海等一線城市房屋收入比甚至都超過了20, 對居民的生活產(chǎn)生了重要影響.國內(nèi)外的學(xué)者對這個問題有截然相反的兩種態(tài)度, 例如Case、Yoshikawa、藏旭恒、陳淑云等學(xué)者認(rèn)為房價上漲對消費具有明顯作用;而Elliott、Sock-Yong Phang、李成武、周建軍等則認(rèn)為房價上漲對消費不具有刺激作用.總結(jié)為房地產(chǎn)價格的上漲會帶來幾方面的影響:導(dǎo)致有房者財富的增加, 從而提高了居民消費能力;導(dǎo)致無房者的購房壓力, 在收入不變的情況下, 變相的減少了其他消費的能力或者說總量;對于房地產(chǎn)消費來說, 房地產(chǎn)價格的上漲會促進房地產(chǎn)投資, 促進房產(chǎn)消費.因此通過建立數(shù)學(xué)模型的來研究房地產(chǎn)市場價格的波動, 從中分析其對居民消費影響的關(guān)系具有極為重要的意義.

　　2 模型的設(shè)定

　　2.1 變量選擇與樣本數(shù)據(jù)

　　為了直觀確切地研究房地產(chǎn)價格波動對城鎮(zhèn)居民人均消費支出Y的影響, 選擇能影響居民消費的變量住宅商品房平均銷售價格 (元/平方米) 為X1、人均GDP (元) 為X2、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (%) 為X3.1992-20xx年解釋變量與被解釋變量的相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示, 來源于《中國統(tǒng)計年鑒》.

　　2.2 模型數(shù)學(xué)形式的確定

　　2.2.1 分析設(shè)定模型

　　住宅商品房平均銷售價格X1意義:住宅商品房價格越高, 表明該地越發(fā)達, 人民生活水平越高, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;人均生產(chǎn)總值X2意義:人均生產(chǎn)總值越高, 每個個體擁有的財富將越多, 購買能力也越強, 人均消費支出也將越高, 可見二者是正相關(guān)關(guān)系;城鎮(zhèn)登記失業(yè)率X3意義:城鎮(zhèn)登記失業(yè)率較高, 表明自愿失業(yè)者人數(shù)增多, 居民更加地追求高質(zhì)量的生活, 人民生活水平越高人均消費支出也將越高, 或者失業(yè)率是由于經(jīng)濟發(fā)展較快時一些被淘汰的失業(yè)者引起的, 此時人們生活水平整體還是提高, 可見二者也是正相關(guān)關(guān)系.為驗證被解釋變量與解釋變量間的具體關(guān)系, 首先利用EViews作趨勢圖和散點圖, 結(jié)果均顯示出Y與X1、X2幾乎呈現(xiàn)線性增長, 而X3在多數(shù)年份呈現(xiàn)水平波動.可以初步建立方程模型為 (μ為隨機擾動項) :

　　2.2.2 對模型做回歸

　　根據(jù)回歸結(jié)果, 模型寫為如下:

　　3 模型的檢驗及修正

　　3.1 經(jīng)濟意義檢驗

　　由回歸結(jié)果可知:在其他因素不變的情況下, 當(dāng)平均每平方米商品房銷售價格增長1元、人均GDP每增長1元、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率每增加1%, 城鎮(zhèn)居民消費支出將分別增加0.2363元、0.3217元、969.28元.符號符合經(jīng)濟意義, 該模型可初步通過經(jīng)濟意義上的檢驗.

　　3.2 統(tǒng)計意義上的檢驗

　　3.2.1 擬合優(yōu)度檢驗 (R檢驗)

　　R=0.9987, R=0.9985, 說明所建模型整體上對樣本數(shù)據(jù)擬合很好, 即解釋變量"住宅商品房平均銷售價格 (X1) 、人均GDP (X2) 、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 (X3) "對被解釋變量"城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 (Y) "的絕大部分差異做出了解釋.

　　3.2.2 F檢驗

　　針對H0:β1=β2=β3=0, 給定顯著性水平α=0.05, 在F分布表中查出自由度為k=3和n-k-1=20的臨界值Fα (3, 20) =8.66, 由F=5112>Fα (3, 20) =8.66, 應(yīng)拒絕原假設(shè)H0:β1=β2=β3=0, 說明回歸方程顯著, 即列入模型的解釋變量聯(lián)合起來確實對被解釋變量有顯著影響.

　　3.2.3 t檢驗

　　分別針對H0:βj=0 (j=0, 1, 2, 3) , 給定顯著性水平α=0.05, 查t分布表的自由度為n-k-1=20的臨界值tα/2 (n-k-1) =2.086.由圖2中的數(shù)據(jù)可得, 與β0、β1、β2、β3對應(yīng)的t統(tǒng)計量分別為-4.75、2.52、21.83、10.74, 其絕對值全都大于tα/2 (n-k) =2.101, 這說明在顯著水平α=0.05下, 分別都應(yīng)當(dāng)拒絕原假設(shè)H0:βj=0, 也就是說, 當(dāng)在其他解釋變量不變的情況下, 解釋變量分別對被解釋變量都有顯著影響.

　　3.3 計量經(jīng)濟意義檢驗

　　3.3.1 多重共線性檢驗 (簡單相關(guān)系數(shù)法)

　　檢驗:用簡單相關(guān)系數(shù)法檢驗多重共線性, 得到結(jié)果為:X1與X2的相關(guān)系數(shù)為0.9743、X1與X3的相關(guān)系數(shù)為0.6675、X2與X3之間的相關(guān)系數(shù)為0.7010, 可見自變量之間存在多重共線性.

　　修正:采用逐步回歸法來修正多重共線性, 分別用Y和自變量做回歸, 發(fā)現(xiàn)回歸結(jié)果中X2對Y的貢獻最大, 因此引入X2作為基礎(chǔ)變量, 然后依次加入X1和X3發(fā)現(xiàn)加入X1時模型顯著變好, 再依次引入X3發(fā)現(xiàn)最終模型沒有更好的改善.通過分析確定了最終函數(shù)應(yīng)為Y=f (X2, X1) , 所以使用Y=1594.9685+0.3696X2+0.1383X1.

　　3.3.2 異方差性檢驗 (white檢驗法)

　　檢驗:利用white檢驗法對回歸模型進行異方差性檢驗, 結(jié)果為:n R=16.9467, 由White檢驗知, 在α=0.05下, 查X分布表, 得臨界值X (0.05)<7.81<n R=16.9467, 所以模型中存在異方差.

　　修正:利用加權(quán)最小二乘法進行修正, 首先假設(shè)權(quán)重為W1=1/resid^2, 生成新變量:GENR W1=1/resid^2, 然后做回歸:LS (W=W1) Y C X2X1, 得到模型為:Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1, 當(dāng)再次對所得新模型再次進行WHITE檢驗時, 新模型已不存在異方差.因此修正后的模型可用.

　　3.3.3 自相關(guān)性檢驗 (偏相關(guān)系數(shù)檢驗法)

　　檢驗:用偏相關(guān)系數(shù)檢驗法來檢驗自相關(guān)性.假設(shè)滯后期為12, 得到殘差與各期相關(guān)系數(shù)和偏相關(guān)系數(shù).可知, 模型中不存在一階自相關(guān), 更不存在高階自相關(guān).所以模型最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.

　　4 研究結(jié)論及建議措施

　　4.1 研究結(jié)論及其解釋

　　模型經(jīng)過檢驗以及修正之后最終確定為Y=20xx.5749+0.3075X2+0.5113X1.表明商品房平均銷售價格和人均GDP都對城鎮(zhèn)居民消費水平有影響.

　　在商品房以及人均GDP價格不變時, 城鎮(zhèn)居民消費為20xx.5479元.這部分不受收入高低的影響消費屬于自發(fā)消費, 多用于生活必需品等.符合生活實際和經(jīng)濟學(xué)解釋.當(dāng)其他因素不變, 商品房平均銷售價格每增長1元/平方米、城鎮(zhèn)居民消費增加0.5113元, 可見房價上漲的速度超過了居民消費水平的上漲速度, 政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣碚{(diào)控房地產(chǎn)價格.當(dāng)其他因素不變時, 人均GDP每增長1元、城鎮(zhèn)居民消費增長0.3075元, 可見居民手里的消費大約占收入的1/3, 表明當(dāng)居民收入提高時, 并不會選擇全部將其消費, 還會有2/3的用于儲蓄或者投資等.綜上所述, 最終所得模型在經(jīng)濟意義檢驗上完全能適應(yīng)經(jīng)濟現(xiàn)象, 且各項檢驗均通過, 因此確定為最終模型.

　　4.2 建議措施

　　4.2.1 健全房屋信息發(fā)布機制

　　應(yīng)建立一個完善、公開透明的信息發(fā)布平臺, 能夠發(fā)布房地產(chǎn)商以及政府的市場信息也可以查詢每一個居民的基本住房信息.在公布信息時盡可能地完善、詳盡、透明, 這樣不但可以減少尋租行為的發(fā)生也可以監(jiān)管房地產(chǎn)商, 而且可以減少信息不對稱產(chǎn)生的問題, 也方便政府進行宏觀調(diào)控, 建立良好的房地產(chǎn)市場秩序.

　　4.2.2 靈活土地供應(yīng)方式

　　在中央財政與地方財政分開后, 地方政府只能靠買賣土地的收入來進行財政建設(shè)的需要, 因此房價上漲是必然的趨勢.應(yīng)該進一步規(guī)范土地的買賣租讓的方式, 在審計預(yù)算工作中納入土地租金的使用.此外, 政府可以先規(guī)劃土地的建設(shè)和使用方向, 然后再讓開發(fā)商進行建設(shè), 開發(fā)商建成之后再進行房屋的出售, 這樣可以強化政府的主導(dǎo)作用、對開發(fā)商進行了限制、也會使得房屋的價格更為合理.

　　4.2.3 通過階梯稅制適時征收房產(chǎn)稅

　　通過征收房產(chǎn)稅可以使得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記更為明晰、能夠有效控制每個人手上的房源.按照房子的數(shù)量以及人均住房面積來進行階梯狀征稅, 房產(chǎn)越多、要付出的稅收成本也就越大, 這樣可以有效控制二手房的炒作交易行為.此外還應(yīng)當(dāng)設(shè)置一個合理的征稅起點, 隨著二胎政策的開放, 家庭住房需求也會增加, 并且各地居民的生活水平不同, 也應(yīng)因地制宜地征收不同的稅率.

　　4.2.4 借鑒國外的成功經(jīng)驗

　　美國的住房金融體系、日本推進住房資產(chǎn)證券化、印度、韓國的公共住房銀行模式, 這些發(fā)達國家都是在調(diào)控房價方面做得比較成功的典范, 其中日本的法律體制和我國的比較相近, 我們可以借鑒他們成功的經(jīng)驗將其"中國化", 然后應(yīng)運到我國房地產(chǎn)的調(diào)控中來, 進行我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展.

　　5 總結(jié)

　　近年來, 伴隨著社會快速發(fā)展的同時, 居民消費水平也顯著提高.而民消費水平中, 除以上兩個重要因素外, 還受居民儲蓄、通貨膨脹、自身消費觀念、對未來消費的預(yù)期、社會保障水平等眾多因素的影響.其中房地產(chǎn)價格的波動對居民的消費影響中不僅有財富效應(yīng)、擠出效益、替代效益還包括財富轉(zhuǎn)移效益.近幾年房地產(chǎn)價格的快速增長, 影響到居民的住房問題, 不能妥善處理住房問題將會對社會的和諧穩(wěn)定發(fā)展帶來極大的方面影響, 因此對房地產(chǎn)價格的調(diào)控是國家和政府亟待解決且刻不容緩的任務(wù).

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房地產(chǎn)調(diào)控論文2

　　我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來的擔(dān)憂。總的來說，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。

　　我國房地產(chǎn)調(diào)控以需求調(diào)控為主

　　我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。

　　最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

　　房地產(chǎn)市場供給方面的問題較為突出

　　我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。

　　第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。

　　第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。

　　第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。 5省（市）房地產(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

　　供給調(diào)控的意義及著力點

　　相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

　　一是合理地為中國經(jīng)濟的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長，需要一定的政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。

　　根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.

　　以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟具有不良影響。

　　作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預(yù)期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。

　　二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應(yīng)求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

　　我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。

　　三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的GDP考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達到GDP的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。

　　如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

　　一方面，要改變單一追求GDP的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟增長速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

　　提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。

　　誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達到75%之前進程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠遠高于當(dāng)時的經(jīng)濟增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠遠超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進地方經(jīng)濟發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。

　　總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)調(diào)控論文3

　　一、引言及基本概念界定

　　作為我國擴大內(nèi)需、投資和消費的重要領(lǐng)域，房地產(chǎn)業(yè)成為21世紀(jì)以來我國成長最快的行業(yè)，其增加值在國民生產(chǎn)總值中所占比例在第三產(chǎn)業(yè)中長期名列前三名。十年間其占比從20xx年的4.5%逐年上升至20xx年的5.88%見表1。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，20xx-2013年全國商品房銷售額由10375億元增長到20xx年的81428億元，占同期GDP的比重由6.5%增長到14.4%。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與人民群眾的利益息息相關(guān)，與國民經(jīng)濟的發(fā)展也密不可分。加之房地產(chǎn)涉及多個關(guān)聯(lián)行業(yè)，對我國經(jīng)濟增長的直接貢獻與間接貢獻都比較大。因此在對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控時，不僅要確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，也要促使房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。只有對其進行合理調(diào)控，才能使其平穩(wěn)健康的發(fā)展，進而擴大居民住房消費、拉動固定資產(chǎn)投資增長、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而進一步增加對經(jīng)濟增長的貢獻，推動經(jīng)濟健康發(fā)展。房價是房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟的聯(lián)系中關(guān)鍵的一個因素，雖然自20xx年以來政府部門連續(xù)實行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，但是房價始終保持著持續(xù)上漲的形勢。居民的收入增長速度遠不及房價增長速度，大部分中低收入家庭很難承受越來越高的房價，高漲的房價嚴(yán)重透支了居民未來幾十年的消費，從而也制約了我國消費率的提高。加之房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題，如土地開發(fā)使用不規(guī)范、投資結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)投機買賣行為盛行等現(xiàn)象，使得如何對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)控成為了社會普遍關(guān)注的問題。

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，對房地產(chǎn)業(yè)從宏觀上進行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)以及控制，使房地產(chǎn)市場達到供需總量和結(jié)構(gòu)平衡，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟相互協(xié)調(diào)發(fā)展。宏觀調(diào)控又可以分為政策調(diào)控和戰(zhàn)略調(diào)控。文章從宏觀政策調(diào)控的角度進行分析，從經(jīng)濟角度分別運用貨幣政策、財政政策、稅收政策與土地政策等措施對房地產(chǎn)市場行為進行經(jīng)濟性約束。

　　二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

　　隨著我國居民住房需求和支付能力的提高，房地產(chǎn)市場的潛在需求也隨著居民消費結(jié)構(gòu)的不斷升級得以提升。20xx年我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為35%,根據(jù)國際上的經(jīng)驗，住宅消費比重在恩格爾系數(shù)下降至0.4~0.5之間時，增加至18%左右，由此說明我國居民已經(jīng)逐步將消費轉(zhuǎn)向以住宅、教育等方面為重心，居民住宅的消費比例伴隨著消費結(jié)構(gòu)的升級而不斷提高。但從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出非均衡的發(fā)展態(tài)勢。在房地產(chǎn)市場中，潛在的總需求大于有效需求，而實際供給卻大于有效供給，隨即出現(xiàn)了超額需求與超額供給并存的狀態(tài)。

　　從房地產(chǎn)經(jīng)濟來源的角度來看，房地產(chǎn)投資依然呈上升趨勢，20xx年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額95036億元，比上年名義增長了10.5%扣除價格因素，實際增長9.9%),其中住宅投資64352億元，增長9.2%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.7%,可以看出投資方向已由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅用房。20xx年房屋新開工面積179592萬平方米，比上年下降了10.7%,降幅擴大了1.7個百分點，其中住宅新開工面積124877萬平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面積107459萬平方米，比上年增長了5.9%,其中住宅竣工面積80868萬平方米，增長了2.7%。從上述數(shù)據(jù)中可以看到，與往年相比積壓土地的現(xiàn)象減少、開工面積增多的同時，竣工面積卻增長緩慢，出現(xiàn)了囤積土地現(xiàn)象減少但工程進度緩慢的現(xiàn)象。由此可知，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷進行，投資者為了保障其利益，開始由囤積土地，轉(zhuǎn)向使用土地，但放緩使用進度的趨勢。

　　從房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況來看，20xx年銷售面積方面為120649萬平方米，比20xx年下降了7.6%。且住宅銷售面積和辦公樓銷售面積均呈下降態(tài)勢，分別下降了9.1%和13.4%,而商業(yè)營業(yè)用房銷售面積則呈增長狀態(tài)，增長了7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%,其中住宅銷售額下降7.8%,辦公樓銷售額下降21.4%,商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.6%。截至20xx年12月末，全國的商品房待售面積為62169萬平方米，比20xx年增長了26.1%。從上述數(shù)據(jù)可以看到，住宅銷售面積開始減少，大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在，新樓盤不斷開工，但是大多數(shù)的中低收入群體卻買不起，導(dǎo)致大量樓盤空置。國際上在衡量房地產(chǎn)泡沫時，空置率和房價收入比是兩個比較重要的衡量指標(biāo)�？罩寐适悄骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。根據(jù)國際通行慣例，當(dāng)空置率在5%_10%時為合理區(qū)，在10%~20%時為空置危險區(qū)，在20%以上則進入了商品房嚴(yán)重積壓區(qū)K。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率20xx年末達到17.7%,因此截至20xx年底，我國商品房處于空置危險區(qū)的狀態(tài)。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，通常3~6倍為合理區(qū)間。而我國實際房價收入比平均在9~10倍，一、二線城市則達到15倍，北京超過20倍。因此，我國房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。

　　房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位并發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展相互促進，同時房地產(chǎn)業(yè)又能推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終形成一種推動國民經(jīng)濟發(fā)展的合力。但需要注意的是，房地產(chǎn)業(yè)的盲目、過熱發(fā)展也會給國民經(jīng)濟帶來較大的危害。通常認(rèn)為，美國的房地產(chǎn)泡沫源于美聯(lián)儲錯誤的政策和聯(lián)邦政府的不當(dāng)干預(yù)，與此相比，房地產(chǎn)長期作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其泡沫的破滅必然帶來災(zāi)難性的后果，為此，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控需要做出相應(yīng)的調(diào)整，通過合理的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展極為必要。

　　三、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的問題與策略分析

　　房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的定位與目標(biāo)會對房價產(chǎn)生直接的影響，因此如何保證宏觀調(diào)控既促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又能讓廣大老百姓真正受益是重大的現(xiàn)實問題，使其既可以為央行制定貨幣政策、強化對房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到指導(dǎo)作用，也可以幫助金融機構(gòu)了解房地產(chǎn)市場的本質(zhì)及行情，做出合理的判斷與決策。自20xx年起，為規(guī)范房地產(chǎn)市場能夠健康穩(wěn)定的運行，國家不斷出臺對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控措施在十年間共出臺103項5]。每次調(diào)控都對房地產(chǎn)市場的運行起到了一定的改善作用，保障了宏觀經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。20xx年，在我國提出的“穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險”的經(jīng)濟工作指導(dǎo)方針下，各領(lǐng)域共同努力使得房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險問題得以緩解。20xx年上半年對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整使得其銷量、價格開始下行。特別是隨著一些行政性的限購措施的放開，金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)開始出現(xiàn)了一些積極的變化。70個大中城市的住宅銷售價格降幅在收窄，一線城市的綜合環(huán)比房價轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額降幅在收窄，一線城市銷量呈環(huán)比增長。20xx年全國商品房銷售額為76292億元，比20xx年下降了6.3%,占同期GDP的比重下降至11.99%。可以說中國的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化，房地產(chǎn)市場開始呈健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。對房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)進入了關(guān)鍵期。倘若放松當(dāng)前的調(diào)控政策，可能會引起房地產(chǎn)價格的反彈，給國民經(jīng)濟和社會運行帶來更大的風(fēng)險，使消費者對調(diào)控喪失信心，進而導(dǎo)致政府的公信力下降。如繼續(xù)維持當(dāng)前的調(diào)控政策也可能會帶來一些風(fēng)險，例如經(jīng)濟增長下行對地方財政帶來消極影響不利于供求矛盾的改善。通過對房地產(chǎn)業(yè)一系列的調(diào)整與改革，宏觀調(diào)控的手段較之以前逐漸趨于合理，但也不可否認(rèn)仍存在一些問題。

　　1.貨幣政策問題與策略分析

　　貨幣政策是現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)進行調(diào)控的主要手段之一，貨幣的快速增長、寬松的信貸條件以及實際負(fù)利率都會對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果產(chǎn)生一定影響。M2廣義貨幣供應(yīng)量余額占GDP的比重在國際標(biāo)準(zhǔn)中上限為100%。而20xx年底，我國M2廣義貨幣供應(yīng)量余額122.8萬億元，GDP為63.6萬億元，廣義貨幣供應(yīng)量余額占GDP的比重高達193.1%。該數(shù)據(jù)說明我國貨幣的發(fā)行量超發(fā)嚴(yán)重，在缺少其他有效投資渠道的情況下大量投資涌入房地產(chǎn)市場。因此政府應(yīng)從源頭抑制房地產(chǎn)的投資過度，控制貨幣發(fā)行量以減少民間的貨幣存量。但控制貨幣供應(yīng)量的政策只能是在短期內(nèi)控制M2廣義貨幣供應(yīng)量增長的速度，長期來看還是會反彈且持續(xù)穩(wěn)定的增長。同時由于國家經(jīng)濟的需要，M2廣義貨幣供應(yīng)量不斷上升。因此長遠來看，控制貨幣供應(yīng)量的政策并不能控制房地產(chǎn)投資的增長。

　　房地產(chǎn)業(yè)的投資與銀行貸款密切相關(guān)，因此信貸政策對房地產(chǎn)的投資有調(diào)節(jié)作用。寬松的信貸政策會帶來房地產(chǎn)市場的供給與需求的增加，而緊縮的信貸政策會減少房地產(chǎn)市場的投資。但由于信貸規(guī)模伴隨經(jīng)濟的增長很難控制在既定的目標(biāo)內(nèi)，同時由于利益的驅(qū)使，銀行方面不愿意放棄房地產(chǎn)貸款這一貸款資源，信貸規(guī)模難以控制，因此信貸政策對于房地產(chǎn)市場的影響幅度并不是很大，效果并不顯著。

　　此外，利率變動對房地產(chǎn)周期變動的影響也很明顯。利率升高則住房貸款成本增加，從而抑制了房地產(chǎn)需求，反之則會刺激房地產(chǎn)需求。但對于房地產(chǎn)業(yè)來說，需求又可以分為消費需求和投機需求。普通購房者會因為利率的上升而引發(fā)消費需求的下降，但對于投機需求者來說，利率上升的幅度若低于房價上漲帶來的收益，則其需求仍會增加。鑒于無法區(qū)分消費需求與投機需求，利率調(diào)整效果并不顯著。

　　目前房地產(chǎn)處于剛性需求狀況，因此通過提高存款準(zhǔn)備金率來調(diào)控房地產(chǎn)價格比減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的效果理想。減少貸款短期內(nèi)可達到抑制房價上漲的效果，但從長遠來說會導(dǎo)致供給減少，從而使房價再回升的結(jié)果。因此應(yīng)當(dāng)通過央行引導(dǎo)銀行的信貸投向，緊縮流動性來抑制投資性購房，對房地產(chǎn)信貸進行適當(dāng)收縮，調(diào)控房價時，通過提高存款準(zhǔn)備金作為主要貨幣政策工具。使用利率政策時，區(qū)分投機性需求與消費需求，采取靈活的措施，對于正常購房的低收入人群采取優(yōu)惠的信貸政策與利率，對于二套以上購買者提高按揭利率，從而控制投機性需求。由美國金融危機可知，對于實體經(jīng)濟來說，資產(chǎn)價格的波動有可能會帶來巨大影響，房地產(chǎn)價格的劇烈變動有可能引發(fā)長期的經(jīng)濟衰退與通貨緊縮。因此除控制通貨膨脹外，更應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)價格的膨脹以防止其泡沫的破滅t

　　2.財政政策問題與策略分析

　　由于信息不對稱與壟斷性的存在，在房地產(chǎn)市場中消費者、開發(fā)商、政府以及金融部門等各主體之間存在嚴(yán)重的利益分配與博弈機制的扭曲。由于地方政府的財政收入與支出嚴(yán)重存在缺口，將土地收入作為地方財政主要來源收入7]。地方政府大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過土地收入來限制地方債的過度膨脹，導(dǎo)致了土地價格瘋狂上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商為將此成本轉(zhuǎn)嫁于購房者，提高房價。為此人們形象的將地方政府利用土地?fù)Q取財政收入的短期行為稱為“土地財政”。地方政府通過土地稅收、土地使用權(quán)出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來直接或間接增加財政支出叱十年間，土地出讓金占地方財政收入的比重持續(xù)在40~50%,更有甚者達到70~80%。20xx年全國土地出讓金占地方財政收入的比重達到59.79%9]?在土地財政對房地產(chǎn)業(yè)如此依賴的形勢下，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控必然會引起市場主體之間利益分配的調(diào)整，因此帶來了各方對待調(diào)控政策的不同態(tài)度和方式，從而影響調(diào)控效果。特別是對土地財政的高度依賴的地方政府成了調(diào)控中最大的利益受損方，由于擔(dān)心調(diào)控的結(jié)果可能會波及到地方財政收入，影響經(jīng)濟發(fā)展，所以地方政府在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策中態(tài)度消極，從而削弱了中央宏觀調(diào)控的效果。這樣做既不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也不利于很多產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

　　針對地方政府對土地財政的過度依賴問題，建議改革財政體制，完善地方稅制，依法賦予地方更大的財權(quán)，從根本上解決地方財政資金緊缺的狀態(tài)�？梢酝ㄟ^建立多元化城市公共投資機制來降低政府謀求預(yù)算外收入的動機，為使地方政府有相對充裕的自有財力，也可以通過擴大地方政府的稅源與稅基，進一步減少對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。盡早全面開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等地方稅種，建立完善的地方稅體系，推動地方政府從土地財政轉(zhuǎn)向稅收財政n?。建立科學(xué)的績效評估體系，改變以往GDP和財政收入為主的考核標(biāo)準(zhǔn)，把控制房價格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入考核目標(biāo)中，以約束地方政府對土地財政的依賴行為。當(dāng)然，對于保障房建設(shè)的資金，既可以考慮由地方政府從土地出讓金中劃撥出來一部分用于保障房建設(shè)，也可以考慮吸收社會資金。同時在保障房的申請過程中要確保公正的審核、監(jiān)督與執(zhí)行，充分實現(xiàn)保障房的利用率。

　　3.土地政策問題與策略分析

　　我國土地政策參與宏觀調(diào)控已有數(shù)十年，為促進經(jīng)濟發(fā)展而推出的各項土地政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運行中取得了一定成效，從早期偏重土地供給調(diào)控轉(zhuǎn)為更為優(yōu)化的調(diào)控思路，更加重視后期用地的管理以及預(yù)期調(diào)控，對開發(fā)商的行為也加入了一些約束性的管理方式，使調(diào)控方式逐步完善，但執(zhí)行起來效果有限。理論上講，在房地產(chǎn)市場投資過熱時，應(yīng)減少土地供給量，當(dāng)供不應(yīng)求時應(yīng)擴大土地供給量，但是由于其特殊的屬性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供應(yīng)總量是有限的，因此擴張性的土地政策只能在一定范圍內(nèi)采用，同時土地政策與貨幣政策相比，時滯性較長，從用地審批到成品房銷售時間較長，相對來說限制了其短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響效果。此外，現(xiàn)有土地政策缺乏差異化和彈性化，沒有按細(xì)化、差異性和彈性的實施方法來對待不同區(qū)域、不同城市規(guī)模、不同用途、不同結(jié)構(gòu)的土地供應(yīng)量配給。

　　土地的供給直接影響房地產(chǎn)的價格，因此土地市場規(guī)范化是國民經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的前提。應(yīng)該形成市場化的土地供應(yīng)制度，在強化土地審批和監(jiān)督的前提下，改變目前土地規(guī)劃、土地審批、土地出讓金收取等權(quán)力集中于政府的狀態(tài)，在增加土地供給量時，應(yīng)提高保障房建設(shè)土地供應(yīng)面積在所有土地供應(yīng)面積中的比重，但也要控制土地供給的速度，防止過度開發(fā)與透支。在控制供給速度的基礎(chǔ)上應(yīng)調(diào)整好供給結(jié)構(gòu)，保證各領(lǐng)域的合理使用土地。政府部門在規(guī)劃土地出讓計劃時，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及土地市場的需求水平高低調(diào)整計劃，相應(yīng)進行房地產(chǎn)用地供給量的增減調(diào)配。在需求水平較低時，適當(dāng)減少房地產(chǎn)用地供給量，增加其他產(chǎn)業(yè)用地的供給量。在制定土地政策的內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)區(qū)域不同、城市規(guī)模不同以及住房用途不同等因素來制定彈性和差異化的政策。對于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變換土地用途和保障房用地建設(shè)的行為嚴(yán)格查處以維持房地產(chǎn)市場的秩序。同時對開發(fā)商用地應(yīng)進行及時監(jiān)管，對開發(fā)商閑置土地或囤積土地的行為應(yīng)予以懲戒，追究責(zé)任。將土地政策的執(zhí)行作為地方官員績效評估的指標(biāo)，通過健全硬性和軟性約束機制來約束地方官員執(zhí)行土地調(diào)控政策的力度并及時通報、糾正地方官員在執(zhí)行過程中的不當(dāng)行為。此外，調(diào)控手段也應(yīng)向多樣化和規(guī)范化角度發(fā)展，增加法律及經(jīng)濟手段的使用，盡量減少短期性行政管理手段。

　　4.金融體系安全問題與策略分析

　　目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中普遍存在高負(fù)債情況，銀行存款以及金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)的介入程度較深，但風(fēng)險的防范意識與能力不足，如果發(fā)生問題則會影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟增長，從而影響到金融體系的安全。銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在極強的風(fēng)險關(guān)聯(lián)性，銀行貸款在房地產(chǎn)資金來源中所占比例大約在70%左右，商業(yè)銀行之所以將大量貸款集中于房地產(chǎn)業(yè)，主要源于房地產(chǎn)業(yè)的高預(yù)期收益，商業(yè)銀行自身所擁有的房地產(chǎn)價值越高，則越愿意持有更多的房地產(chǎn)作為主要形式的資產(chǎn)。因此如果出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致空置房增多，帶動銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問題。商品房的供需平衡是房地產(chǎn)市場可以持續(xù)健康發(fā)展的前提。供給過度將帶來高空置率，高空置率帶來企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難，無法償還貸款，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于銀行。需求過度則會抬高房價，帶來泡沫，從而引發(fā)危機。因此無論是供給過度還是需求過度都將給銀行帶來不良的后果，甚至引發(fā)經(jīng)濟和金融危機。此外，住房預(yù)售制度也成為了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的手段，該制度降低了開發(fā)商的融資成本與壓力，為開發(fā)商牟取了暴利的同時也防范了風(fēng)險，但沒有考慮購房者及銀行方面所面臨的風(fēng)險，將金融風(fēng)險直接轉(zhuǎn)嫁于購房者與銀行。

　　為保證金融體系的安全問題以應(yīng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，應(yīng)采用金融手段來控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)，增加房地產(chǎn)貸款資本金。地方政府將土地作為抵押來貸款進行城市發(fā)展建設(shè)時，抵押的土地往往是政府儲備的土地，因此應(yīng)對抵押的土地進行評估，依據(jù)土地價值而非政府信用來進行放貸。積極支持發(fā)展中小金融機構(gòu)和區(qū)域交易所，在全國建立覆蓋中小金融機構(gòu)的統(tǒng)一結(jié)算體系以分流大銀行的資金，從根本上對大銀行的房地產(chǎn)信貸加以抑制?。加大企業(yè)直接融資的力度，減少房地產(chǎn)資金向大銀行過度集中的弊端，改變目前金融體制的單一性，從而使房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險降低。

　　總之，當(dāng)前對房地產(chǎn)的調(diào)控進入了關(guān)鍵時期，我們需要認(rèn)清房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是促使房價大跌，而是不僅要讓房價合理回歸且穩(wěn)健運行，更要引導(dǎo)居民正常的消費需求、抑制投資性需求、打擊投機性需求。將短期的調(diào)控與長期的制度建設(shè)結(jié)合，進而完善房地產(chǎn)市場運行機制。