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房地產(chǎn)項目評估的重點和難點

時間:2022-04-13 10:01:19 我要投稿

房地產(chǎn)項目評估的重點和難點

  隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,人民的生活質量提高,城市化建設程度加快。由于房地產(chǎn)征收評估在房屋征收補償中起到了關鍵的意義, 所以為完善城市建設和社會保障體系,加快城鎮(zhèn)化發(fā)展,促進社會的和諧發(fā)展,合理及公平地解決房地產(chǎn)征收過程中的矛盾成為重中之重。那么下面是小編整理的房地產(chǎn)項目評估的重點和難點,希望對您有所幫助。

房地產(chǎn)項目評估的重點和難點

  房地產(chǎn)項目評估的重點和難點 篇1

  房地產(chǎn)項目評估的基本內(nèi)容主要包括借款企業(yè)財務及資信評價、項目評價、項目投資估算與資金籌措評價、項目市場與銷售前景分析、項目財務指標測算與償債能力分析、貸款擔保評價,銀行效益與風險分析等。評估的重點和難點則主要有以下幾個方面:

  1、房地產(chǎn)項目評估資本金內(nèi)涵

  項目資本金是項目融資的基本保障,房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款項目資本金的比例原則上要求不低于35%(部分銀行規(guī)定商業(yè)用房項目資本金比例不低于40%)。項目資本金屬于非負債性質的資金,嚴格界定的項目資本金不應突破企業(yè)"所有者權益"(央行121號文件規(guī)定),對新設的房地產(chǎn)項目公司而言,其"實收資本"即項目資本金,對仍用原公司開發(fā)項目的房地產(chǎn)項目公司而言,其只能為"所有者權益"中可以使用到該項目的現(xiàn)金部分。

  新設房地產(chǎn)項目公司,其"注冊資本"通常不高,一般為800萬元或2000萬元,而目前規(guī)模稍大的房地產(chǎn)項目總投資均在億元以上,顯然對項目資本金不得低于總投資35%的要求難以達到,在實際操作中,新設房地產(chǎn)項目公司多是接受股東的資金進行開發(fā),往往僅以取得“土地使用權”的費用計,投入項目的資金即基本達到和超過總投資35%的比例。

  項目公司和股東互為獨立法人,其資金往來應為負債性質,但對于民營房地產(chǎn)項目企業(yè)具有特殊性,母公司和項目公司的董事長常為同一人(或股東基本相同),資金也為其統(tǒng)籌操縱,在此意義,上股東投資款可理解為項目資本金。在項目評估中,可以用項目實際投入資金為依據(jù),對子公司、母公司的股東實質上為一體的,將股東投入資金視同為項目資本金,而將關聯(lián)性不強的兩個公司之間的往來資金認定為負債性質。

  對存量房地產(chǎn)項目公司項目資本金的界定,首先要把握其在建的所有項目,并按照項目總投資和已投入資金測算出其它項目所占用的自有資金;其次,要遵循長期負債與長期資產(chǎn)匹配的財務原理,剔除“固定資產(chǎn)”和“長期投資”等長期資金的占用,并按照謹慎性原則對“應收賬款”中賬齡較長、收回希望渺茫的非有效資產(chǎn)予以剔除,但與此同時,對于開發(fā)商其它項目待銷售房屋的預期利潤、且可用本項目開發(fā)的資金部分,亦可視情況將之認定為項目資本金。存量房地產(chǎn)項目公司可使用于貸款項目的資本金最高不超過下面公式的測算:

  2、房地產(chǎn)項目評估建設分期

  由于央行要求在項目“四證”齊全、項目資本金到位后才能發(fā)放開發(fā)貸款,而地塊越大,項目總投資越多,對項目資本金要求也越高,為規(guī)避此規(guī)定,在項目評估中常存在將項目人為分期不良現(xiàn)象。房地產(chǎn)項目多為滾動開發(fā),其常用項目前期開發(fā)樓宇的銷售回籠款投入到后期樓宇的建設中,使資金鏈得以銜接,故人為分期既不合理,也易導致信貸資金監(jiān)管困難。

  建議:一是根據(jù)項目開發(fā)計劃和進度,考察項目是否為分期開發(fā),分期的依據(jù)可參考“工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況,在同一或相鄰時間內(nèi)所批建的房屋不能認為是分期開發(fā);二是在項目總投資、房屋開發(fā)面積等方面加以規(guī)定,必須達到合理的下限指標,對中小型項目禁止分期;三是對辦理同一“土地使用權證書”地塊上的開發(fā)項目審慎分期,堅決杜絕人為分期。

  3、房地產(chǎn)項目評估貸款周期

  根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,房地產(chǎn)項目貸款在“四證”齊全后才能發(fā)放,由于項目貸款內(nèi)部運作周期較長,貸款發(fā)放時項目常已取得“預售許可證”,而在當前房地產(chǎn)項目市場需求較旺的`情況下,項目所開發(fā)房屋銷售收入在預銷售以后的短斯內(nèi)就可能集中實現(xiàn),如果現(xiàn)金回流即要求開發(fā)商還貸,那么貸款期間僅為取得“四證”日期到“預售銷許可證”頒發(fā)之后的較短時間,銀行出于自身效益的考慮,通常不太愿意收回貸款,而根據(jù)金融監(jiān)管規(guī)定,房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款在償清前,不允許將本項目銷售回籠款項挪作它用,使銀行和企業(yè)均面臨兩難選擇。

  商業(yè)銀行首先要提高運作效率,評估可先行介入,力爭在項目“四證”取得時貸款即可發(fā)放。其次,分類指導,根據(jù)不同項目特點制定差異化貸款期限策略。再次,對于項目銷售款項在貸款償還前使用,可根據(jù)實際情況靈活把握,在貸款償還確有保障前提下,允許其適度運用。

  4、房地產(chǎn)項目評估財務指標評價體系

  房地產(chǎn)項目財務評價極為重要,要通過對項目開發(fā)經(jīng)營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素綜合測算,得到項目總投資利潤率、自有資金利潤率、財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值、項目投資回收期等靜態(tài)和動態(tài)經(jīng)濟指標,并對項目還款能力進行分析,測算貸款償還期,同時要對項目進行盈虧平衡分析,并根據(jù)對項目動態(tài)經(jīng)濟指標影響程度,確定租售收入、租售成本、開發(fā)周期等敏感性因素進行敏感性分析。對于開發(fā)周期較長的大型項目,按照上述財務指標體系進行全面評價,可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標進行分析。

  5、房地產(chǎn)項目評估貸款抵押擔保方式

  首先確立合理抵押值。以競拍方式取得、且在一定取得期限以內(nèi)的土地使用權抵押的,按土地實際取得成本作為抵押值;以取得時間較長、土地價值上漲幅度較大土地使用權抵押的,按土地使用權評估值作為抵押值;以在建工程抵押,扣除施工單位墊資、預售房款等相關費用后,確定抵押物價值。

  因此,要想采取適當?shù)盅罕嚷,開發(fā)周期較長、項目銷售前景不定性較大的土地使用權,在抵押率上嚴格控制。再次做好抵押擔保的銜接,確保抵押足值有效。

  房地產(chǎn)項目評估的重點和難點 篇2

  一年來,在縣委、縣政府的正確領導下,在上級業(yè)務主管部門的具體指導下,我局不斷加強干部隊伍建設,提高服務管理水平,圓滿完成了年度工作目標,現(xiàn)將2014年度工作完成情況總結如下:

  按照縣委統(tǒng)一部署,我局堅持以政德建設為中心,深入開展“講政德、愛X縣、干成事、出亮點”及黨的群眾路線教育實踐活動。根據(jù)中央“照鏡子、正衣冠、洗洗澡、治治病”的總要求,經(jīng)過周密部署、精心組織、扎實推進,我局圓滿完成了黨的群眾路線教育實踐活動學習教育、聽取意見,查擺問題、開展批評,整改落實、建章立制三個環(huán)節(jié)的工作。在開展教育實踐活動中,我局堅持將活動同推進當前各項工作一并謀劃、統(tǒng)籌考慮,并進一步鞏固好整改成果,建立長效機制,使活動同推動工作相互促進、相互提高,確保活動取得實效。

  1、東興公寓公租房3﹟、4﹟樓,申報“市優(yōu)質工程”。目前,東興公寓3#、4#樓(共計156套住房)已于4月8日竣工并獲得“河北省結構優(yōu)質工程”稱號,現(xiàn)該項目已申報“市優(yōu)質工程”,并已完成資料上報及現(xiàn)場實地驗收工作。

  2、認真做好興濟房管所原辦公院及工人新村公產(chǎn)房區(qū)域拆遷改造前期準備工作。拆遷改造工作事關群眾的切身利益和社會穩(wěn)定,為確保穩(wěn)妥,我局積極部署,對工人新村拆遷制定方案并成立工作小組,開展摸底調(diào)查,并建立了住戶檔案。截至目前,入戶調(diào)查及土地評估工作已全部完成,正在做項目規(guī)劃,為下一步征收補償工作做準備。

  3、轄區(qū)集中供暖與昊天熱力成功并網(wǎng)。按照X州市東部集中供熱發(fā)展計劃及市政府節(jié)能減排要求,今年,我縣轄區(qū)內(nèi)共有14個單位及家屬院納入昊天熱力供熱管網(wǎng),供暖面積為17萬多平方米。為做好供熱并網(wǎng)工作,我局組織人員對轄區(qū)1447戶居民進行了走訪座談,積極宣傳熱力并網(wǎng)有關事宜。目前,南環(huán)社區(qū)已代表所轄小區(qū)居民與昊天熱力節(jié)能有限公司簽訂了入網(wǎng)協(xié)議(入網(wǎng)費為60元/平方米),入網(wǎng)費收繳率已達93﹪左右,收繳費用已全部納入昊天熱力賬戶。經(jīng)過緊張施工,目前并網(wǎng)事宜已圓滿完成。

  一年來,共受理各類房地產(chǎn)交易與房屋權屬登記6697件,其中初始登記339件,轉移登記2694件,變更登記48件,房地產(chǎn)抵押登記985件,注銷登記51件。預告商品房登記771件,預購商品房設定抵押權登記772件,預售商品房備案登記1030件,補證登記7件。

  在測繪工作中,我局嚴格按照測繪工作技術標準規(guī)定,出具準確、合理的測繪報告,維護好市場秩序和相關利益。

  2014年,X州市下達我縣的安居工程責任目標是:新開工建設120套公租房;公租房竣工156套;分配入住100戶;新增廉租住房租賃補貼10戶。

 。1)120套新開工任務,已由縣政府批準,選址在XX東經(jīng)濟開發(fā)區(qū),由縣財政投資1300萬元,建設公租房四期6#、7#樓120套,建筑面積為5656平方米。建設手續(xù)“四證”齊全,已于6月10日正式開工建設,目前主體在建六層已封頂。

 。2)156套住房的竣工任務,我們已于4月8日對東興公寓3#、4#樓(共計156套)完成了公竣工驗收;其完成情況已錄入河北省住房保障信息系統(tǒng)。

  現(xiàn)在其附屬工程給排水和地面、道路硬化已完成,居民用電高壓部分施工已完成,低壓部分正施工,預計11月底可全部完成。

 。3)分配入住100戶的任務,目前我縣已受理公租房租賃申請120戶;

 。4)對于新增廉租住房租賃補貼10戶的任務,2014年,我縣新增廉租住房租賃補貼12戶,已納入保障范圍,錄入河北省住房保障信息系統(tǒng)。2014年,我縣共發(fā)放廉租住房租賃補貼326戶,發(fā)放補貼資金42。41萬元。

  一年來,我局認真做好專項維修資金的歸集、管理以及使用工作,確保政策性資金?顚S。同時,完成范橋新天地和羅湖英郡兩個小區(qū)的前期物業(yè)備案工作,并完成了獅城物業(yè)和福陽物業(yè)兩家公司的檢查換證工作,完成了樹君物業(yè)的資質升級工作。

  我局圓滿完成2013年——2014年度對直轄小區(qū)的供暖工作,并做好各小區(qū)的綠化及衛(wèi)生工作,為居民們打造一個整潔舒適的居住環(huán)境。為保證今冬正常供暖,我局投資30余萬元對各小區(qū)供暖設施進行維修、保養(yǎng)、更換,積極為今冬集中供暖工作納入昊天熱力管網(wǎng)做好前期準備工作。

  由于直管公房大多年久,我局專門組織人力、物力對福陽小區(qū)、軍轉干小區(qū)的平房門市進行了維修,及時排除安全隱患,避免責任事故的發(fā)生。

  今春,冀東第一集管委會圓滿完成春季廟會的各項組織工作。同時,認真做好市場日常管理工作,并做好房屋的維修工作,保證商戶正常使用。

  一年來,我們按季向市局上報我縣房地產(chǎn)市場稽查統(tǒng)計報表,每月向縣紀委上報行政許可事項情況。4月30日組織全局執(zhí)法人員參加全縣執(zhí)法人員培訓考試,完成了執(zhí)法人員執(zhí)法證的年審工作。5月19日為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀機構下發(fā)了《關于進一步加強商品房預銷售管理健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管機制的通知》,并協(xié)助市局房地產(chǎn)稽查辦檢查了我局監(jiān)管的3個房地產(chǎn)項目。為進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管,規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,5月份,房管局組織執(zhí)法人員對我縣所有房地產(chǎn)開發(fā)項目開展了非法集資風險大排查活動。9月份完成了房地產(chǎn)領域非法集資和廣告資訊信息排查清理工作。10月份聯(lián)合物業(yè)股對全縣23個房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場行為和物業(yè)管理情況進行了檢查,規(guī)范了我縣房地產(chǎn)市場秩序,提高了物業(yè)管理水平。全年向市局法規(guī)科上報法制信息5份。共為6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)了《商品房預售許可證》,為7家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)了《商品房延期預售許可決定書》,同時做好商品房預售款的監(jiān)管工作,及時糾正房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不規(guī)范行為,維護好我縣房地產(chǎn)市場秩序。

  1、認真落實惠民實事,繼續(xù)抓好保障房建設任務,確保如期完成責任目標。

  2、繼續(xù)做好百合世嘉、御宇國際城、羅湖英郡、X德家園等新建住宅小區(qū)的預售商品房合同登記備案工作及竣工商品房的確權發(fā)證工作。

  3、繼續(xù)做好城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房保障工作,實現(xiàn)動態(tài)管理,做到應保盡保。

  4、5做好興濟房管所原辦公院及工人新村公產(chǎn)房區(qū)域危房改造工作。

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