資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價機構(gòu)影響、發(fā)展與建議
資產(chǎn)評估法即將在2016年12月1日正式實施，對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)而言，需要調(diào)整的地方挺多的。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于資產(chǎn)評估法對房地產(chǎn)估價機構(gòu)影響、發(fā)展與建議的知識，歡迎閱讀。
資產(chǎn)評估法對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)的影響
1 對估價機構(gòu)設(shè)立、資質(zhì)等的影響
總體來說，資產(chǎn)評估法的出臺，將評估行業(yè)的規(guī)格提高了一個層次，更加嚴肅，有法可依。資產(chǎn)評估法對于資產(chǎn)評估機構(gòu)而言，基本沒有什么變化，但是對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)卻是有很大影響的。下表中簡要列出一些《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》和《資產(chǎn)評估法》影響到估價機構(gòu)設(shè)立和發(fā)展的主要地方。
這里面影響最大的，當屬對估價機構(gòu)資質(zhì)、估價師數(shù)量和股東要求這幾項。資產(chǎn)評估法沒有提到資質(zhì)問題，因此未來估價機構(gòu)的一二三級資質(zhì)是否還延續(xù)是個需要關(guān)注的問題。最關(guān)鍵的是要成立估價機構(gòu)，法律要求必須8名評估師。國內(nèi)目前還有接近2400多家三級資質(zhì)(含三級暫定資質(zhì))，這些機構(gòu)只有3名評估師，他們必然會因不符合法定估價機構(gòu)設(shè)立最低要求而被淘汰。這些機構(gòu)是這次資產(chǎn)評估法首當其沖、必須立刻馬上作出應對的估價機構(gòu)�？滩蝗菥�!
2 對估價機構(gòu)執(zhí)業(yè)風險的影響
資產(chǎn)評估法規(guī)定評估專業(yè)人員應“對評估活動中使用的有關(guān)文件、證明和資料的真實性、準確性、完整性進行核查和驗證”，評估專業(yè)人員應“收集權(quán)屬證明、財務會計信息和其他資料并進行核查驗證”。核查、驗證委托方提供的資料，對于估價師而言是非常困難，還需要委托方提供財務會計信息，這在以往是比較少見的。因此這兩條法律規(guī)定大大增加了評估師、評估機構(gòu)的工作難度和執(zhí)業(yè)風險。
3 分支機構(gòu)的設(shè)立
資產(chǎn)評估法沒有提及這個問題�！顿Y產(chǎn)評估機構(gòu)審批和監(jiān)督管理辦法》要求，資產(chǎn)評估公司設(shè)立分支機構(gòu)，總公司必須擁有20名以上資產(chǎn)評估師，分公司配備6名以上資產(chǎn)評估師。根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，只有一級資質(zhì)的估價機構(gòu)(最少15名估價師)方可設(shè)立分支機構(gòu)，分支機構(gòu)必須有3名估價師。這一點二者的要求大同小異。既然資產(chǎn)評估法沒有提到分支機構(gòu)的設(shè)立要求，現(xiàn)實當中房地產(chǎn)估價機構(gòu)和資產(chǎn)評估機構(gòu)又都按照各自行業(yè)管理辦法的要求設(shè)立和管理分支機構(gòu)，因此筆者猜測分支機構(gòu)的設(shè)立肯定會得到保留。分支機構(gòu)的設(shè)立和管理方式會結(jié)合目前的資產(chǎn)評估法進行微調(diào)，應該不會有大變化。但畢竟還是存在調(diào)整風險的。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展預測
資產(chǎn)評估法實施后，8名不同類別組成的評估師就可以取得綜合評估資質(zhì)，換句話說，對于房地產(chǎn)估價機構(gòu)的準入門檻既是提高了(從3名提高到8名方可成立估價機構(gòu))，又是大大降低了(綜合資質(zhì)，8名評估師中只要有2名房地產(chǎn)估價師即可)。加上互聯(lián)網(wǎng)加、人工智能高度發(fā)展的影響，未來評估行業(yè)市場競爭將越發(fā)激烈，對機構(gòu)專業(yè)性的要求越來越高，市場細分也就越發(fā)明顯。因此，未來必然要分出大型綜合性機構(gòu)、中型專業(yè)性機構(gòu)和小型地方機構(gòu)。
大型綜合性機構(gòu)就是各類牌照齊全，布局全國、業(yè)務類型全面的全國性機構(gòu)，在業(yè)內(nèi)具有很高市場份額、客戶資源、知名度和話語權(quán)，占領(lǐng)著評估業(yè)務的中高端領(lǐng)域，如目前國內(nèi)排名前十的估價機構(gòu)。當然，盡管是大型綜合性機構(gòu)，業(yè)務品種全面，但是不同的機構(gòu)還是會有自己的深耕區(qū)域和優(yōu)勢領(lǐng)域，比如世聯(lián)、國策和戴德梁行，優(yōu)勢就是全國化、標準化;而首佳和上海城市則是本土化深耕。隨著大型綜合性機構(gòu)的不斷擴張，向外的跨界多元化也將是未來的發(fā)展方向之一。
中型專業(yè)性機構(gòu)將在某一專業(yè)領(lǐng)域深耕，比如企業(yè)并購領(lǐng)域、酒店地產(chǎn)評估、商業(yè)地產(chǎn)評估等某一領(lǐng)域，進行非常深入的研究，擁有該領(lǐng)域內(nèi)比較大的市場份額和知名度，在主要核心城市擁有分支機構(gòu)。此類機構(gòu)主要承接專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的評估業(yè)務，比如HVS，就只承接與酒店有關(guān)的評估業(yè)務，并以此向縱深拓展提供延伸服務。此類方向應該是大多數(shù)估價機構(gòu)未來5-10年的重點發(fā)展方向之一。
小型地方機構(gòu)熟悉本土的市場情況，法律法規(guī)等，主要依靠本土的資源優(yōu)勢、成本優(yōu)勢等來開展業(yè)務，求得生存�？梢圆町惢l(fā)展成為地方某一領(lǐng)域的專業(yè)性機構(gòu)。
跨界大鱷入侵。行業(yè)外的'大鱷比如搜房、58同城、鏈家也將可能跨界入侵，他們的海量數(shù)據(jù)優(yōu)勢是評估機構(gòu)很難抗衡的。搜房已經(jīng)進入評估領(lǐng)域。以搜房互聯(lián)網(wǎng)公司的運作手法，也不排除出現(xiàn)評估行業(yè)的UBER模式，提供平臺，允許估價師在該平臺上承攬評估業(yè)務。
資產(chǎn)評估法出臺后對房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展的一些建議
互聯(lián)網(wǎng)加下各行各業(yè)快速淘汰、更替、重構(gòu)，房地產(chǎn)估價行業(yè)也不例外。行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，行業(yè)外大鱷覬覦。估價機構(gòu)本就生存艱難，資產(chǎn)評估法的出臺，無疑加劇了這種不利局面。業(yè)內(nèi)的共識是資產(chǎn)評估機構(gòu)更容易進入房地產(chǎn)估價領(lǐng)域，而房地產(chǎn)機構(gòu)卻難以進入資產(chǎn)評估領(lǐng)域。如果房地產(chǎn)估價機構(gòu)自己不發(fā)展，那么資產(chǎn)評估機構(gòu)就可能吞并現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價機構(gòu)。估價機構(gòu)如何快速做大做強，提高行業(yè)影響力，是迫在眉睫的一件事情。從這一點上看，資產(chǎn)評估法的出臺，對于房地產(chǎn)估價行業(yè)而言，其實是一種倒逼，逼著你發(fā)展，短期痛，遠期則未必是壞事。因此估價機構(gòu)有必要未雨綢繆，提前做好應對措施。
1 小型機構(gòu)的出路
三級機構(gòu)、三級暫定機構(gòu)的出路很明確，要么和別的機構(gòu)合并，增加評估師數(shù)量進行升級，要么加盟成為其他品牌機構(gòu)的分支機構(gòu)，否則，資產(chǎn)評估法實施之日，就是滅頂之災。為了分析這件事情的影響，筆者隨意挑選了10個城市進行統(tǒng)計。統(tǒng)計結(jié)果發(fā)現(xiàn)10個城市平均有41%的估價機構(gòu)達不到資產(chǎn)評估法要求的評估師人數(shù)，經(jīng)濟發(fā)達城市這個問題不嚴重，但是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的三級機構(gòu)和三級暫定機構(gòu)數(shù)量多，而且占比大。
從上表可以看出，占比超過50%的城市有青海、湖北、黑龍江、陜西，這些城市將有一半機構(gòu)必須整合或是被淘汰，未來也是評估師需求量及其大的地方。
三級機構(gòu)避免被淘汰的辦法就是增加估價師數(shù)量到8名。根據(jù)資產(chǎn)評估法，只要8名評估師就可以成立綜合資質(zhì)的評估機構(gòu)，因此可以增加房地產(chǎn)估價師，也可以增加土地估價師、機動車評估師、資產(chǎn)評估師等等。還可以在評估領(lǐng)域跨行業(yè)合并，比如和一家機動車評估機構(gòu)合并或是跟某土地估價機構(gòu)合并。跟國內(nèi)的大型房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作，成為該機構(gòu)在地方的分支機構(gòu)，也未嘗不是出路之一。
2 二級資質(zhì)估價機構(gòu)未來發(fā)展建議
二級資質(zhì)的評估機構(gòu)在估價師數(shù)量上剛好符合資產(chǎn)評估法的要求，但短期內(nèi)升級到一級資質(zhì)不是一件容易的事情。資產(chǎn)評估法也未提到是否有資質(zhì)區(qū)分一說。
從資產(chǎn)評估機構(gòu)管理的角度，資產(chǎn)評估機構(gòu)分為兩類型，一種是普通資產(chǎn)評估機構(gòu)，另一種是具有證券資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)。普通資質(zhì)的資產(chǎn)評估機構(gòu)8人以上即可，但是如果要設(shè)立分公司，則總公司必須具有20名以上評估師;證券資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)則需要30名評估師。
資產(chǎn)評估法出臺之前，《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務。資產(chǎn)評估法出臺后沒有提到資質(zhì)級別，因此資質(zhì)級別有可能會取消。但是有資產(chǎn)評估機構(gòu)如此管理的先例，即便是資質(zhì)等級取消，也有可能會從估價師人數(shù)上限制執(zhí)業(yè)范圍。這樣既保留了原有的競爭格局，不至于發(fā)生大的行業(yè)變化，又符合資產(chǎn)評估法的要求。
資產(chǎn)評估法出臺之前，取得估價機構(gòu)一級資質(zhì)既需要估價師人數(shù)符合要求，又需要3年等待期。現(xiàn)在如果資質(zhì)等級取消了，對于二級機構(gòu)則是好消息。因為他們只需要配備足夠的房地產(chǎn)估價師即可從事各類業(yè)務，相當于提前取得一級資質(zhì)。因此，建議二級資質(zhì)估價機構(gòu)抓緊進行估價師人員配備。
3 一級資質(zhì)機構(gòu)未來發(fā)展建議
一級機構(gòu)是估價行業(yè)資質(zhì)最高的機構(gòu)，各方面實力強，在地方又有很強的話語權(quán)，也是個聯(lián)盟機構(gòu)比如中估聯(lián)盟、云估價、中房評、云房數(shù)據(jù)、智地數(shù)據(jù)等的合作和爭奪對象之一。中估聯(lián)盟的加盟條件之一就是必須具備房地產(chǎn)估價一級資質(zhì)或是土地A級資質(zhì);云估價則的加盟條件則要求估價機構(gòu)在全國或是區(qū)域市場有良好的口碑品牌。因此，一級機構(gòu)的發(fā)展之路相對比較順利，可選擇的機會比較多�？梢赃x擇專業(yè)性發(fā)展之路，也可以選擇擴區(qū)域發(fā)展或是多元化發(fā)展，根據(jù)各自的需求和專業(yè)、領(lǐng)域優(yōu)勢進行規(guī)劃。
4 復合型人才儲備與培養(yǎng)
大型資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)一般都擁有房地產(chǎn)估價、土地估價、資產(chǎn)評估等資質(zhì)，業(yè)務交叉。而且，資產(chǎn)評估法又提出只需要8名不同專業(yè)的評估師即可取得跨專業(yè)的綜合資質(zhì)。可以想象，跨專業(yè)、復合型技術(shù)人才應該是未來幾年的重大爭奪對象之一。因此建議估價機構(gòu)抓緊在此類人才上的儲備、培養(yǎng)和布局，以應對未來跨領(lǐng)域競爭的人才短缺。
5 建立職業(yè)風險基金
資產(chǎn)評估法第21條提到“評估機構(gòu)根據(jù)業(yè)務需要建立職業(yè)風險基金，或者自愿辦理職業(yè)責任保險，完善風險防范機制”。鑒于資產(chǎn)評估法提高的評估師和評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)難度和執(zhí)業(yè)風險，為了保護評估師和評估機構(gòu)，非常有必要建立職業(yè)風險基。
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