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租賃資產(chǎn)評估價格的確定方法
租賃資產(chǎn)，不是指融資租賃，而是指一般意義上的租賃行為。大額的重要國有資產(chǎn)的租賃行為也是國資部門關(guān)注的問題。以往這種行為涉及的面比較小，目前這種經(jīng)濟(jì)行為在上市公司與其母公司之間運(yùn)作的情況越來越多，主要是為減少雙方的關(guān)聯(lián)交易額度。如何客觀地評估租賃資產(chǎn)的租賃價格，關(guān)系到經(jīng)濟(jì)行為各方的切身利益，因此評估業(yè)內(nèi)人士應(yīng)引起對該類問題的重視。下面是yjbys小編為大家?guī)淼淖赓U資產(chǎn)評估價格的確定方法的知識，歡迎閱讀。
一、正式出版物上介紹的方法
對機(jī)器設(shè)備租賃權(quán)價值的評估，《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》(2000版)第八篇“資產(chǎn)評估典型案例剖析”當(dāng)中結(jié)合案例介紹的兩種方法，作為業(yè)務(wù)探討引用如下：某設(shè)備租賃公司租用一臺起重設(shè)備，該設(shè)備的原值為34萬元，預(yù)計(jì)尚可使用10年。該公司擬租用5年，設(shè)備預(yù)計(jì)殘值為1.8萬元，清理費(fèi)用0.2萬元，設(shè)銀行利率為11.52%，需支付利息10.2萬元。根據(jù)雙方約定，租賃期內(nèi)按季度支付租金，計(jì)算本項(xiàng)設(shè)備租賃權(quán)每次應(yīng)付的租金額。
方法1――計(jì)算正常情況下的應(yīng)付資金額，計(jì)算步驟如下：
⑴計(jì)算設(shè)備的租賃費(fèi)租賃費(fèi)=設(shè)備原值-預(yù)計(jì)殘值+清理費(fèi)用+銀行利息+手續(xù)費(fèi)+保險費(fèi)=34-1.8+0.2+10.2+0.6+3.4=46.6(萬元)
�、朴�(jì)算設(shè)備租賃期內(nèi)應(yīng)付租金額租金額=[年折舊額+(銀行利息+手續(xù)費(fèi)+保險費(fèi))/設(shè)備使用年限]×租賃年限=[(34-1.8+0.2)/10+(10.2+0.6+3.4)/10]×5=23.3(萬元)
⑶計(jì)算每次應(yīng)付租金每次應(yīng)付租金=租賃期內(nèi)應(yīng)付租金/租賃期內(nèi)支付次數(shù)=23.3/(60/3)=1.165(萬元)
方法2――加快租賃資產(chǎn)折舊的方法，仍然沿用上例。
�、抛赓U資產(chǎn)每年應(yīng)提折舊額的計(jì)算每年應(yīng)計(jì)提折舊額={[設(shè)備原值-預(yù)計(jì)殘值×(1+利息率)-10/(P/A，i，n)=5.7947(萬元)
�、朴�(jì)算每年應(yīng)負(fù)擔(dān)的設(shè)備利息、手續(xù)費(fèi)和保險費(fèi)上述費(fèi)用=(銀行利息+手續(xù)費(fèi)+保險費(fèi))/設(shè)備使用年限=(10.0+0.6+3.4)/10=1.42(萬元)
�、怯�(jì)算每年應(yīng)付租金及租賃期內(nèi)應(yīng)付租金每年應(yīng)付租金=年折舊額+年折舊費(fèi)=5.7947+1.42=7.2147(萬元)
⑷計(jì)算每次應(yīng)付租金每次應(yīng)付租金=每年應(yīng)付租金/4=7.2147/4=1.8037(萬元)
以上兩種方法，前者計(jì)算簡潔，容易理解;后者考慮了時間價值的概念，評估得出的租金價格更具有說服力。但上述兩種方法也存在共性的問題：
�、盼纯紤]設(shè)備原值與重置成本可能發(fā)生的變化，甚至嚴(yán)重背離的情況。
�、莆纯紤]機(jī)會成本及行業(yè)平均利潤。
對一種正常情況下的租賃行為，作為出租方而言，最基本的要求是獲取與自己經(jīng)營原資產(chǎn)大致相同的收益額。因出租方投資購買該等資產(chǎn)的目的是用于再生產(chǎn)，獲取一定的收益，即應(yīng)較銀行存款利率高的收益;同時購買該等資產(chǎn)，將喪失投資其他領(lǐng)域的機(jī)會;另外，作為投資者，投資該領(lǐng)域的目的是為了獲取不低于該行業(yè)的平均利潤水平。上述前提決定了租金價格的定位應(yīng)考慮上述因素。
�、俏纯紤]資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價值情況。
資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)技術(shù)狀況決定了承租方使用當(dāng)中可能承擔(dān)的風(fēng)險，倘若租賃合同當(dāng)中明確設(shè)備維護(hù)費(fèi)用由承租方承擔(dān)，顯然新設(shè)備與舊設(shè)備是不同的。
二、推薦的機(jī)器設(shè)備年租金價格評估方法
鑒于上述原因，我們提出一種綜合考慮上述因素之后確定的年租金價格的評估方法。
1.年租金評估技術(shù)路線的確定年租金評估采用收益法。即通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。對年租金價格的評估方法是按上述原理，以評估的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，確定未來的預(yù)期收益額。其具體步驟如下：
�、攀紫却_定年租金定義年租金的定義，一般應(yīng)根據(jù)租賃雙方簽訂的租賃意向來確定。租賃雙方不同的約定，對租金價格的評估結(jié)論有一定影響。如租金的支付方式不同，所評估的價格會有差異。為此，我們預(yù)先假設(shè)，所需確定的年租金為每個租賃年度期屆滿，期末等額收回的租金價值。該價值的內(nèi)涵應(yīng)包括機(jī)器設(shè)備的折舊費(fèi)、資產(chǎn)所占用的利息、資產(chǎn)的平均收益情況以及出租方取得租賃收入應(yīng)繳納的相關(guān)稅款等。
�、颇陜糇饨鸫_定需考慮的因素年租金價格的確定是以各項(xiàng)資產(chǎn)價值評估結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合價值評估過程中對該項(xiàng)資產(chǎn)預(yù)計(jì)尚可使用年限的判定、出租方和承租方約定的租賃年限、租金價款的支付方式、資產(chǎn)的行業(yè)平均收益情況、租賃期滿資產(chǎn)的剩余價值等。
⑶估價前提對資產(chǎn)租金價格進(jìn)行評估，首先應(yīng)確定估價前提，因租賃行為所涉及的資產(chǎn)的未來情況含有一定的不確定性。如就某項(xiàng)目我們設(shè)定的估價前提為：
�、儋Y產(chǎn)按當(dāng)前使用用途繼續(xù)使用;
�、谧赓U資產(chǎn)在租賃過程中的正常維護(hù)由承租方負(fù)擔(dān);
�、圩饨鹪诿總�租賃年度期末支付;
�、茏赓U期限按n年考慮;
�、葑饨饍r格的估價基礎(chǔ)是相應(yīng)的《資產(chǎn)評估報告書》;
⑥相關(guān)資產(chǎn)的市場價格在租賃年期內(nèi)無顯著的變化;
�、咦赓U雙方的約定的其他條件，如由承租方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)、資產(chǎn)的保險費(fèi)、正常維護(hù)費(fèi)用等，出租方取得的租賃收入為完整的凈租金收入。
�、裙纼r思路以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，根據(jù)評估確定的某項(xiàng)資產(chǎn)的評估價值P0j、租賃期滿資產(chǎn)的剩余價值(回收價值)Svj、折現(xiàn)系數(shù)i、租賃期間n，確定估價對象未來n年租期內(nèi)每年的等額年凈租金Pzj，上述參數(shù)間的關(guān)系如下：P0j=Pzj/(1+i)1+Pzj/(1+i)2+………+Pzj/(1+i)n+Svj/(1+i)n根據(jù)上式求取等額年凈租金Pzj，在此基礎(chǔ)上，再考慮出租方因出租行為應(yīng)繳納稅費(fèi)求取等額年租金價格。
2.年租金價格的確定⑴等額年凈租金的確定機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的年凈租金按下式確定。
nPz=∑Pzjj=1
P0j.i.(1+i)n-Svj.i其中，Pzj=[(1+i)n-1](P0j-Pj×δj)
Svj=P0j×nNj上式當(dāng)中，
各符號的含義為：
Pzj——某項(xiàng)資產(chǎn)等額年凈租金
Pz——各項(xiàng)資產(chǎn)等額年凈租金之和
P0j——某單項(xiàng)資產(chǎn)評估凈值
Pj——某單項(xiàng)資產(chǎn)的評估原值
i——折現(xiàn)率
n——租賃期限
Svj——租賃期滿時某單項(xiàng)資產(chǎn)的剩余價值
Nj——某單項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)尚可使用年限
δj——固定資產(chǎn)的凈殘值率
j——為某類資產(chǎn)的項(xiàng)次
注：當(dāng)NSvj=Pj×δj
相關(guān)參數(shù)的確定方法：①某單項(xiàng)資產(chǎn)評估凈值(P0j)的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報告書》的評估結(jié)果確定;②租賃期限n的確定：根據(jù)租賃雙方的協(xié)議，按n年確定;③某單項(xiàng)資產(chǎn)的評估原值(Pj)的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報告書》的評估結(jié)果確定;④某單項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)計(jì)尚可使用年限(Nj)的確定：根據(jù)××《資產(chǎn)評估報告書》的相關(guān)評估工作底稿確定;⑤固定資產(chǎn)的凈殘值率(δj)的確定：根據(jù)資產(chǎn)類別，分別按1%～3%考慮;⑥折現(xiàn)率的確定：折現(xiàn)率的確定應(yīng)綜合考慮資金的時間價值因素(可參考銀行同期利率)、風(fēng)險因素、所涉及行業(yè)的總資產(chǎn)報酬率(或基準(zhǔn)收益率)等分析確定。
�、频阮~年租金價格的確定根據(jù)估價前提，由承租方承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)，因此出租方收取的租金價格當(dāng)中應(yīng)包括因出租行為應(yīng)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。
nPr=∑Prjj=1Prj=Pzj/(1-ζ)
Pr——等額年租金價格Prj——某單項(xiàng)資產(chǎn)的年租金價格ζ——因租賃行為應(yīng)由出租方繳納的相關(guān)稅費(fèi)根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，出租資產(chǎn)業(yè)務(wù)，出租方應(yīng)納稅額為租金收入的5%;根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》，應(yīng)按營業(yè)稅的7%繳納城建稅;根據(jù)地方稅務(wù)部門規(guī)定，按流轉(zhuǎn)稅的3%繳納教育費(fèi)及附加。上述流轉(zhuǎn)稅費(fèi)的綜合稅費(fèi)率為5.5%.Prj=Pzj/(1-5.5%)
三、對房地產(chǎn)租金價格確定的方法
對房地產(chǎn)租金價格的評估，其凈租金的確定方法與機(jī)器設(shè)備是基本相同的，所不同的是一般不考慮凈殘值。對含稅租金價格的確定，是在上述基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)出租的，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅，繳納稅額為按租金收入的12%。
則Prj=Pzj/(1-5.5%-12%)
四、關(guān)于推薦方法使用當(dāng)中應(yīng)注意的問題
1.利用該方法所確定的租金是按評估凈值為基礎(chǔ)的，從側(cè)面考慮了設(shè)備現(xiàn)況對租金價格的影響。
2.對租金價格的確定應(yīng)以經(jīng)濟(jì)行為雙方的相關(guān)約定為前提，如對相關(guān)稅費(fèi)由那方的承擔(dān)問題。
3.考慮到租賃資產(chǎn)(尤其是機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn))的復(fù)雜性和多樣性，具體測算租金時，需對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)分類。如以預(yù)計(jì)尚可使用年限為依據(jù)分為短于租賃期的設(shè)備和長于租賃期的設(shè)備等。若僅有少量設(shè)備(評估價值較低的非主要資產(chǎn))的預(yù)計(jì)尚可使用年限短于租賃期，為簡化計(jì)算，可視其預(yù)計(jì)尚可使用年限與租賃期相等計(jì)算，以便求取全部資產(chǎn)的等額年租金，對整個評估結(jié)果的影響較小;當(dāng)然，也可對上述租金價格的評估結(jié)果按時間段進(jìn)行適當(dāng)分類。
4.上述租金價格是在資產(chǎn)的市場價格無顯著變化等前提下計(jì)算的，因此租賃報告中應(yīng)體現(xiàn)相關(guān)前提假設(shè)：如“若在租賃期限內(nèi)資產(chǎn)的市場價值發(fā)生顯著變化，租金價格應(yīng)根據(jù)同樣方法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整”等事項(xiàng)。
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