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注冊(cè)稅務(wù)師稅法二個(gè)人所得稅考點(diǎn):扣除項(xiàng)目及其金額
2015年注冊(cè)稅務(wù)師考試就要到來，在過去的春節(jié)期間不管大家是否有復(fù)習(xí)，從今天開始就不能偷懶咯，下面是應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)小編為考生們準(zhǔn)備的，希望你們喜歡!
扣除項(xiàng)目及其金額
| 轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì) |
扣除項(xiàng)目 |
具體內(nèi)容 |
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轉(zhuǎn)讓土地（賣地） |
扣除項(xiàng)目（2項(xiàng)） |
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
|
新建房屋（賣新房） |
房地產(chǎn)企業(yè)（5項(xiàng)） |
1．取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
|
非房地產(chǎn)企業(yè)（4項(xiàng)） |
||
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存量房屋（賣舊房） |
扣除項(xiàng)目（3項(xiàng)） |
1．房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格 |
新項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣除5項(xiàng)(重點(diǎn))
�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額
②房地產(chǎn)開發(fā)成本
�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
�、葚�(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(買地的錢)
指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。
【解釋】取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，可以有三種形式：(客觀題)
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為實(shí)際支付的地價(jià)款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�、安置�?dòng)遷用房支出等。
(2)前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。
(3)建筑安裝工程費(fèi)。指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
(5)公共配套設(shè)施費(fèi)。包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
(6)開發(fā)間接費(fèi)用。指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。分兩種情況確定扣除：
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С�，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意兩個(gè)問題：
第一：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;
第二：對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
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企業(yè)狀況
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可扣除稅金 |
詳細(xì)說明 |
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
（1）營業(yè)稅 |
（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% |
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非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
（1）營業(yè)稅 |
（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5% |
【提示】只有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的稅金才可以在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)作為扣除項(xiàng)目扣除。
【舉例】1.樓盤建成后對(duì)外出租繳納的營業(yè)稅——屬于企業(yè)所得稅前可以扣除的稅金，不屬于計(jì)算土地增值稅額的增值額時(shí)可以扣除的稅金。
2.銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納的營業(yè)稅——屬于計(jì)算土地增值稅的增值額可扣除的稅金和企業(yè)所得稅前可扣除的稅金。
5.財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：
加計(jì)扣除費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
(二)舊房及建筑物扣除項(xiàng)目(老房子有老辦法)
1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。(不是房屋原值)
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格(不是房屋原值)：
評(píng)估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購置價(jià)格×成新度折扣率
房地產(chǎn)重新購置價(jià)格的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。(70年代辦公樓200萬蓋的,6成新,2009年建設(shè)同樣的需要3000萬，所以2009年轉(zhuǎn)讓時(shí)的評(píng)估價(jià)格=3000×60%)
注意，評(píng)估僅僅針對(duì)房產(chǎn)，不評(píng)估土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，一般不需要評(píng)估價(jià)格。
(特殊強(qiáng)調(diào))納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年;超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。
對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
【擴(kuò)展注冊(cè)稅務(wù)師考試的閱讀】
免試條件與申請(qǐng)程序
(一)免試條件
符合《稅務(wù)師職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》報(bào)考條件，并具備下列條件之一者，可免試相應(yīng)科目：
1.已評(píng)聘經(jīng)濟(jì)、審計(jì)等高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，從事涉稅工作滿兩年的，可免試《財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)》科目。
2.已評(píng)聘法律高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，從事涉稅工作滿兩年的，可免試《涉稅服務(wù)相關(guān)法律》科目。
(二)免試申請(qǐng)
免試相應(yīng)科目人員在報(bào)名時(shí)，須在報(bào)名系統(tǒng)的“免試申請(qǐng)”中上傳高級(jí)職稱證書電子圖片和單位人事部門聘任材料電子圖片。
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