稅法知識之關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅

　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。具體到實(shí)務(wù)操作中，仍需區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權(quán)的時(shí)間，也應(yīng)區(qū)別對待。下面是yjbys小編為大家?guī)�來的關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。

　　一、適用一般計(jì)稅方法情形

　　一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可選擇適用一般計(jì)稅方法，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則必須采用一般計(jì)稅方法。一般納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價(jià)款1000萬元，2017年4月取得轉(zhuǎn)讓收入2220萬元，則一般計(jì)稅方法下銷項(xiàng)稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬元)

　　一般納稅人，2016年12月取得土地使用權(quán)，價(jià)款1000萬元，2017年4月取得轉(zhuǎn)讓收入2220萬元，則：一般計(jì)稅方法下計(jì)算銷項(xiàng)稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬元)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。但并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價(jià)款計(jì)算銷售額。所以應(yīng)當(dāng)全額計(jì)算納稅。

　　二、適用簡易計(jì)稅方法情形

　　納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　一般納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價(jià)款1000萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入2220萬元，則簡易計(jì)稅方法下增值稅=(2220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(萬元)。

　　如果轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則不能選擇簡易計(jì)稅方法，只能適用一般計(jì)稅方法，增值稅稅率11%。

　　小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅方法情形

　　小規(guī)模納稅人無論轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，既可以適用3%的征收率全額計(jì)稅，也可以根據(jù)規(guī)定適用5%的征收率差額計(jì)稅。

　　小規(guī)模納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價(jià)款200萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入500萬元，則增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬元)。

　　簡易計(jì)稅方法下增值稅=(500-200)÷(1+5%)×5%=14.29(萬元)。

　　小規(guī)模納稅人，2016年12月取得土地使用權(quán)，價(jià)款200萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入500萬元。

　　此時(shí)不能選擇適用差額計(jì)稅方式，只能全額計(jì)稅。

　　應(yīng)繳增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬元)。

　　三、免征增值稅情形

　　1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

　　2.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。

　　家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

　　3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

　　土地增值稅清算稅率

　　土地增值稅計(jì)算方法

　　計(jì)算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便土地增值稅計(jì)算方法，土地增值稅計(jì)算公式如下：

　　(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%

　　土地增值稅稅額=增值額×30%

　　(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

　　(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

　　(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

　　土地增值稅計(jì)算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

　　土地增值稅稅率怎么算

　　計(jì)算公式：

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。

　　計(jì)算方法：

　　和土地增值稅預(yù)征率有別，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

　　按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的`部分，稅率為30%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。

　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、 未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。

　　按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點(diǎn)：

　　(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。

　　土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

　　(2)征稅面比較廣。

　　凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

　　(3)實(shí)行超率累進(jìn)稅率。

　　土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低為依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅;增值率低的，稅率低，少納稅。

　　(4)實(shí)行按次征收。

　　土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

　　【案例分析】：

　　甲于2005年4月在東區(qū)購得一工業(yè)用地，購入價(jià)地價(jià)款為1000萬元，繳納契稅30萬元。2009年10月，甲將該土地轉(zhuǎn)讓給乙，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1100萬元。1、假設(shè)甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?2、假設(shè)甲不提供該土地購入原值的合法有效憑證，甲在轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何繳納土地增值稅?

　　解答：1、甲能提供該土地購入發(fā)票等原值憑證，因此應(yīng)按據(jù)實(shí)清算方式征收土地增值稅：

　　第一步，計(jì)算應(yīng)繳納營業(yè)稅及相關(guān)稅費(fèi)

　�、賾�(yīng)繳納營業(yè)稅=(1100-1000)×5%=5萬元

　　②應(yīng)繳納城建稅=5×7%=0.35萬元

　�、蹜�(yīng)繳納教育費(fèi)附加=5×3%=0.15萬元

　　④應(yīng)繳納印花稅=1100×0.05%=0.55萬元

　�、輵�(yīng)繳納堤圍費(fèi)=(1100-1000)×0.1%=0.1萬元;

　　第二步，計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅

　　①扣除項(xiàng)目金額=1000+(30+5+0.35+0.15+0.55+0.1)=1036.15萬元

　�、谠鲋殿~=1100-1036.15=63.85萬元

　�、墼鲋德�=63.85/1036.15=6.16%<50%，適用30%稅率

　　④應(yīng)繳納土地增值稅=63.85×30%=19.155萬元。

　　2、甲不能提供該土地購入原值的合法有效憑證，因此應(yīng)按核定清算方式征收土地增值稅：

　　應(yīng)繳納土地增值稅=1100×3%=33萬元。

　　土地增值稅稅率表

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