稅法知識之轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，增值稅稅率為11%。具體到實務(wù)操作中，仍需區(qū)分一般納稅人、小規(guī)模納稅人，是否征免稅及對取得土地使用權(quán)的時間，也應(yīng)區(qū)別對待。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。
一、適用一般計稅方法情形
一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的'土地使用權(quán)，可選擇適用一般計稅方法，一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則必須采用一般計稅方法。一般納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款1000萬元，2017年4月取得轉(zhuǎn)讓收入2220萬元，則一般計稅方法下銷項稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬元)
一般納稅人，2016年12月取得土地使用權(quán)，價款1000萬元，2017年4月取得轉(zhuǎn)讓收入2220萬元，則：一般計稅方法下計算銷項稅額=2220÷(1+11%)×11%=220(萬元)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。但并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價款計算銷售額。所以應(yīng)當(dāng)全額計算納稅。
二、適用簡易計稅方法情形
納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
一般納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款1000萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入2220萬元，則簡易計稅方法下增值稅=(2220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(萬元)。
如果轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，則不能選擇簡易計稅方法，只能適用一般計稅方法，增值稅稅率11%。
小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法情形
小規(guī)模納稅人無論轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用權(quán)，既可以適用3%的征收率全額計稅，也可以根據(jù)規(guī)定適用5%的征收率差額計稅。
小規(guī)模納稅人，2016年1月取得土地使用權(quán)，價款200萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入500萬元，則增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬元)。
簡易計稅方法下增值稅=(500-200)÷(1+5%)×5%=14.29(萬元)。
小規(guī)模納稅人，2016年12月取得土地使用權(quán)，價款200萬元，2017年4月轉(zhuǎn)讓取得收入500萬元。
此時不能選擇適用差額計稅方式，只能全額計稅。
應(yīng)繳增值稅=500÷(1+3%)×3%=14.56(萬元)。
三、免征增值稅情形
1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。
2.涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)。
家庭財產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財產(chǎn)分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。
3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。
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