稅法知識之房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅計稅依據(jù)

　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入為不含增值稅收入。下面是小編為大家?guī)�來的房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅計稅依據(jù)的知識，歡迎閱讀。

　　一、計算房地產(chǎn)企業(yè)銷項稅額：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

　　房地產(chǎn)企業(yè)銷項稅額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)×11%。

　　其他一般企業(yè)銷項稅額=全部價款和價外費用÷(1+稅率)×稅率%

　　房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅額與其他一般企業(yè)計算的銷項稅額不一致，差額部分為扣減的土地價款部分所包含的銷項稅額。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的計算：

　　一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

　　一般計稅方法的房地產(chǎn)納稅人應納增值稅=銷項稅額-進項稅額-已預繳稅款=當期銷售額×11%-進項稅額-已預繳稅款

　　=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)×11%-進項稅額-已預繳稅款

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)當期允許扣除的土地價款：

　　當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

　　當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

　　房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

　　支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

　　向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

　　在一般計稅辦法下，增值稅的銷售額與土地增值稅清算時的銷售收入在數(shù)額上并不相同。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。預售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬，假設對應允許扣除的土地價款為400萬。(假定已達到清算條件，進行土地增值稅清算)

　　增值稅銷售額=(1110-400)/1.11=639.64萬元

　　銷項稅額=(1110-400)/1.11×11%=70.36萬

　　土地增值稅清算收入=1110-70.36=1039.64萬

　　增值稅銷售額為639.64萬元，土地增值稅清算收入為1039.64萬元，二者相差：400萬元即土地價款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃方案

　　土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒有超過扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據(jù)據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

　�。�1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當?shù)亟档蜕唐贩康膬r格。這樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。

　�。�2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究，適當增加開發(fā)項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，同時又能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設。

　　【例】A房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500元，預計銷售總收入為35000萬元，繳納的營業(yè)稅為1750萬元，城市建設維護稅及教育費附加為175萬元，取得土地使用權費用和開發(fā)成本為20800萬元。

　　方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬元。

　　方案二：在小區(qū)中心花園建設一個噴泉，美化綠化整個小區(qū)，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬元，則可扣除項目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬對小區(qū)進行綠化，提高了小區(qū)的配套設施和商品房質(zhì)量，同時少繳了1810.5萬的稅收。

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