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稅法知識(shí)之關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化的問題
房地產(chǎn)企業(yè)一般通過(guò)借款進(jìn)行運(yùn)作，利息費(fèi)用較高，而不同項(xiàng)目的盈利能力相去甚遠(yuǎn)。因此，為了保持一定的盈利水平，企業(yè)可能會(huì)不適當(dāng)?shù)睦美①Y本化的處理方式來(lái)平滑業(yè)績(jī)，導(dǎo)致會(huì)計(jì)報(bào)表失真。下面是yjbys小編為大家?guī)?lái)的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)利息資本化問題的稅法知識(shí)，歡迎閱讀。
一、借款費(fèi)用是否符合資本化條件
企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本;其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。
一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合資本化條件的資產(chǎn)包括計(jì)入存貨核算的開發(fā)項(xiàng)目、在建投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)。企業(yè)是否已取得符合資本化條件的資產(chǎn)的所有權(quán)憑據(jù)，如已簽署的國(guó)有土地出讓合同等。
二、資本化期間確定是否合理
(一)利息費(fèi)用開始資本化時(shí)點(diǎn)
為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始時(shí)，借款費(fèi)用才可以資本化。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，購(gòu)建活動(dòng)開始的標(biāo)志不一定是如挖坑、打樁等物理上的開工，在簽訂土地出讓協(xié)議并部分交納土地出讓金的前提下，勘察設(shè)計(jì)活動(dòng)、物理上的開工其中一個(gè)事項(xiàng)開始即視為購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開始。
通過(guò)復(fù)核企業(yè)提供的項(xiàng)目開工的支持性文件以及勘察設(shè)計(jì)合同，以判斷企業(yè)開始借款費(fèi)用資本化的時(shí)點(diǎn)是否正確。
(二)利息費(fèi)用暫停資本化時(shí)點(diǎn)
符合資本化條件的資產(chǎn)在購(gòu)建或者生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生非正常中斷且中斷時(shí)間連續(xù)超過(guò)3個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用的資本化。即如屬于正常中斷或中斷不超過(guò)3個(gè)月的，相關(guān)借款費(fèi)用仍可資本化。
非正常中斷，通常是由于企業(yè)管理決策上的原因或者其他不可預(yù)見的原因等所導(dǎo)致的中斷。例如，企業(yè)因與施工方發(fā)生了質(zhì)量糾紛;工程、生產(chǎn)用料沒有及時(shí)供應(yīng);資金周轉(zhuǎn)發(fā)生了困難;施工、生產(chǎn)發(fā)生了安全事故;發(fā)生了與資產(chǎn)購(gòu)建、生產(chǎn)有關(guān)的勞動(dòng)糾紛等原因，導(dǎo)致資產(chǎn)購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)發(fā)生的中斷。
正常中斷通常僅限于因購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的程序，或者事先可預(yù)見的不可抗力因素導(dǎo)致的中斷。例如，某些工程建造到一定階段必須暫停下來(lái)進(jìn)行質(zhì)量或者安全檢查，檢查通過(guò)后才可繼續(xù)下一階段的建造工作，這類中斷是在施工前可以預(yù)見的，而且是工程建造必須經(jīng)過(guò)的程序，屬于正常中斷。某些地區(qū)的工程在建造過(guò)程中，由于雨季或冰凍季節(jié)等可預(yù)見的不可抗力因素導(dǎo)致施工出現(xiàn)停頓，也屬于正常中斷。
如果相關(guān)資產(chǎn)購(gòu)建或者生產(chǎn)的中斷時(shí)間較長(zhǎng)(超過(guò)3個(gè)月)，而且滿足非正常中斷的其他規(guī)定條件的，相關(guān)借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)暫停資本化。實(shí)務(wù)中，可以通過(guò)檢查開發(fā)項(xiàng)目工期是否超過(guò)國(guó)有土地出讓合同中約定的開發(fā)周期，來(lái)判斷是否可能存在中斷情形。
(三)利息費(fèi)用停止資本化的時(shí)點(diǎn)
購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”及其他相關(guān)條件的可以申請(qǐng)預(yù)售許可進(jìn)行預(yù)售。但是，達(dá)到可預(yù)售狀態(tài)不應(yīng)被視為達(dá)到“預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)”，而是應(yīng)結(jié)合達(dá)到法律規(guī)定的、合同約定的可交房狀態(tài)，來(lái)判斷停止資本化的時(shí)點(diǎn)。
通常，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是在辦理竣工驗(yàn)收后停止資本化。但仍需根據(jù)項(xiàng)目具體情況，判斷達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的時(shí)點(diǎn)。例如，部分房地產(chǎn)公司可能會(huì)選擇延期辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)。審計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注除利息費(fèi)用外無(wú)其他費(fèi)用或僅發(fā)生極少的其他費(fèi)用，且該情況已持續(xù)一段時(shí)間的開發(fā)項(xiàng)目。判斷該項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上是否已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)，可結(jié)合銷售合同中約定的房屋交付日期、施工方交付使用記錄及質(zhì)檢、消防等相關(guān)部門的驗(yàn)收記錄，判斷資本化期間是否合理。
三、利息資本化金額是否正確
專項(xiàng)借款和一般借款的利息資本化原則各不相同。應(yīng)檢查企業(yè)的借款合同，復(fù)核企業(yè)對(duì)于專項(xiàng)借款和一般借款的劃分是否正確，與專項(xiàng)借款和一般借款相對(duì)應(yīng)的利息支出是否按照各自的資本化原則進(jìn)行核算。還需要考慮集團(tuán)層面資金投入及調(diào)撥，對(duì)于合并財(cái)務(wù)報(bào)表中利息資本化金額的影響。例如，母公司將借款作為實(shí)收資本投入子公司用于存貨的建造，母公司應(yīng)在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面反映借款利息的資本化金額;子公司支付的利息不應(yīng)高于母公司的借款成本，超出部分應(yīng)在合并層面予以費(fèi)用化。
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