房產(chǎn)證名字變更流程注意事項(xiàng)

時(shí)間：2020-08-07 13:50:26 房產(chǎn)置業(yè)顧問我要投稿

　　房產(chǎn)證包括房屋所有權(quán)證和房屋共有權(quán)證，在通常意義上，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)證的簡稱，是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。那么房產(chǎn)證名字變更有哪些要注意的事項(xiàng)呢?

房產(chǎn)證名字變更流程注意事項(xiàng)

　　直接添加

　　在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。

　　如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個(gè)人的名字也算是兩人的共同財(cái)產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。

　　非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈(zèng)與的方式更名。

　　贈(zèng)予

　　贈(zèng)與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈(zèng)與方式進(jìn)行。

　　以下是贈(zèng)予的兩種情況：

　　有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名。二是向銀行申請(qǐng)，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理更名手續(xù)。

　　有房無貸，視做贈(zèng)與。雙方需要簽訂一份贈(zèng)與合同，且贈(zèng)與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)一般是贈(zèng)與房屋價(jià)值的1%，除此之外還需要繳納一定的個(gè)人所得稅、契稅等費(fèi)用(直系親屬間贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。

　　贈(zèng)與手續(xù)

　　受贈(zèng)房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書和契證，到部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈(zèng)與行為才具有律效力。具體步驟如下：

　　贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。

　　受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。

　　辦理公證。

　　辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　由受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記，并提交下列證件：

　　1.申請(qǐng)書(窗口提供)。

　　2.原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

　　3.當(dāng)事人的身份證、戶口簿。

　　4.贈(zèng)與書及公證書。

　　5.契稅收據(jù)。

　　贈(zèng)與人將房屋交付受贈(zèng)人。這里“交付”以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。

　　在辦理房屋贈(zèng)與手續(xù)時(shí)，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人應(yīng)簽訂書面贈(zèng)與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈(zèng)與人為了逃避其應(yīng)履行的定義務(wù)而將自己的'房屋贈(zèng)與他人時(shí)，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈(zèng)予行為無效。

　　買賣

　　1.除贈(zèng)與外，房產(chǎn)證更名也可以以二手房買賣方式進(jìn)行。

　　2.二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：

　　(1)對(duì)外銷售個(gè)人購買不足2年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅

　　(2)對(duì)外銷售個(gè)人購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅

　　(3)對(duì)外銷售個(gè)人購買超過2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅

　　3.看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費(fèi)分別如下：

　　(1)交易手續(xù)費(fèi):住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費(fèi)減半征收。首次購房指所有家庭成員。

　　(2)交易印花稅:住宅無，非住宅為總價(jià)0.05%。按正常交易成交價(jià)格計(jì)征。

　　(3)房屋登記費(fèi):住宅80元/套，非住宅550元/件。

　　4.土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應(yīng)的土地收益金。

　　土地收益金：按地段等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)*土地分?jǐn)偯娣e

　　5.契稅：2008年11月1日起，個(gè)人購買非普通住房的(別墅類和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個(gè)人購買普通住房的契稅為1.5%。而對(duì)于個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　個(gè)人家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減。

　　6.個(gè)人所得稅，分為兩種方式：

　　(1)查賬征收計(jì)算方為:(評(píng)估價(jià)格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費(fèi)用)*20%

　　(2)核定征收計(jì)算方為:評(píng)估價(jià)格*1%

　　轉(zhuǎn)讓個(gè)人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個(gè)人所得稅

　　7.土地登記費(fèi)：33元/套

　　8.交易評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)*0.3%

　　9.測(cè)繪費(fèi)：建筑面積*1.36

　　10.如果請(qǐng)了中介，還需要交中介費(fèi)：正常交易價(jià)格的2%

　　繼承

　　1.首先要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明;

　　2.你與定繼承人向遺產(chǎn)所在地的公證處申請(qǐng)繼承公證，定繼承人應(yīng)表明對(duì)遺囑的真實(shí)性無異議。需要提交的材料有：

　　(1)被繼承人死亡證明;

　　(2)該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或憑證;

　　(3)戶口簿或可以證明被繼承人與定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件;

　　(4)繼承人的身份證件;

　　若在辦理公證過程中，定繼承人不予配合，或者對(duì)遺囑的效力提出異議，導(dǎo)致公證處做出不予公證的決定時(shí)，為了確保你的合權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)，你只能向有管轄權(quán)的院提起確權(quán)訴訟，由院對(duì)案件進(jìn)行審理后，依作出公證判決。若院判決確認(rèn)你對(duì)該房屋享有繼承權(quán)，你就可憑院判決書到房地產(chǎn)交易中心辦理遺產(chǎn)過戶手續(xù)。

　　3.辦理房屋過戶登記，申請(qǐng)人是繼承人或者受遺贈(zèng)人。

　　申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：《房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書》(原件)、身份證明(復(fù)印件)、房地產(chǎn)權(quán)證書(原件)、繼承權(quán)公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈(zèng)公證書(原件)\契稅完稅憑證(原件)。

　　4.辦理房地產(chǎn)繼承過戶，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過戶的稅費(fèi)：

　　(1)繼承權(quán)公證費(fèi)用;

　　繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來收取，最低不低于200元。

　　(2)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估費(fèi)用。

　　累進(jìn)稅率，約為房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的0.3~0.5%

　　(3)房地產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi)。

　　由房屋評(píng)估價(jià)0.05%的合同印花稅、100元的登記費(fèi)、5元的權(quán)證印花稅組成。

　　(4)契稅

　　定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對(duì)非定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅1.5%

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