房地產(chǎn)基本術語
房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。作為一個房產(chǎn)置業(yè)顧問，一些基本術語還是要懂得，一起來看看！
銀行按揭
銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。
抵押貸款方式
抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。
質押貸款方式
質押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。
保證貸款方式
保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式
建筑面積
建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
而“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額就得出一個“實得建筑面積”，就是我們平時所講的“套內(nèi)面積”。例如你買了一間120平方米的房子，這個面積就是由13.7平方米的公共分攤面積加上106.3平方米的套內(nèi)面積得出來的。
容積率
在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質量下降。
建筑面積 指建筑物的水平面積，其計算公式為：
建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應分攤的`公共建筑面積
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)的使用面積(廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積+墻體面積+陽臺建筑面積)
套內(nèi)墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積或=非共用墻墻體水平投影面積
公共分攤面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積
公用建筑面積分攤系數(shù)=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和
說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。
知道了套內(nèi)建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。
居住面積
是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：
居住面積=房屋的建筑面積/建筑面積的換算系數(shù)
獨立式住宅的換算系數(shù)為1.83，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。
剪力墻結構
是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力墻結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。
環(huán)保小區(qū)
即注重環(huán)境保護的小區(qū)。這實際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30%，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質、消除擾人噪音等等。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應。
花園式住宅 也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。
商品房房價的構成
大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價格(房價)的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成：
一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉費用等;二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等;廣義地可包括前期工程費、基礎設施費(七通一平費)，甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里;三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等;四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。
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