二手房交易流程及注意事項

時間：2024-11-05 22:24:37 房產(chǎn)置業(yè)顧問我要投稿

2017年二手房交易流程及注意事項

　　二手房的交易流程是怎樣的呢?需要注意些什么事情?下面小編準備了2017年二手房交易流程及注意事項，提供給大家參考!

　　2017年二手房交易流程

　　一次性付款：

　　查冊——簽房屋買賣合同——網(wǎng)簽——交易遞件——完稅過戶——領取《房地產(chǎn)權證》

　　按揭付款：

　　查冊——簽房屋買賣合同——網(wǎng)簽——簽件、送銀行審批——銀行同意借款——交易遞件——完稅過戶——領取《房地產(chǎn)權證》——辦理抵押登記——銀行放款

　　一、查冊

　　查冊是為了讓您初步了解該房屋的登記情況(如產(chǎn)權人、地址、面積等情況、有沒有抵押、有沒有被查封或被規(guī)劃等信息)以及能否正常交易，以保障買方的切身權益。

　　查冊有兩種方式：(1)業(yè)主須提供房產(chǎn)證的登記字號或房產(chǎn)的詳細地址交由中介方代查。(2)業(yè)主本人持房產(chǎn)證和身份證原件到房管局提交申請。

　　二、簽定房屋買賣合同

　　買賣雙方及中介方協(xié)商后，在簽約時期明確填寫好交易要求，例如：房款總額、定金金額、房款的支付方式、交樓標準、交樓時間等，必要的時候，還需簽訂有關的補充協(xié)議，以避免產(chǎn)生誤會，免除糾紛。

　　三、簽件、送銀行審批

　　買賣雙方需備齊簽件所需資料到銀行簽貸款合同。

　　賣家需要準備資料為：

　　(1)產(chǎn)權證原件及復印件;(2)賣方身份證、戶口簿原件及復印件，若有共有人則需提供共有人的身份證、戶口簿原件及復印件;(3)若賣方已婚，其配偶需簽署同意出售房產(chǎn)的聲明并盡可能提供結(jié)婚證、配偶身份證、戶口簿原件及復印件，若確實無法提供本偶的有關情況，賣方至少應提供配偶身份證復印件且出具具結(jié)書。(4)若賣方未婚，則提供未婚證明。(5)活期存折復印件。

　　買家需提供的資料：

　　(1)身份證、戶口簿原件及復印件，若有多人聯(lián)合申請則需提供其他申請人的`身份證、戶口簿原件及復印件;港澳人士提供回鄉(xiāng)證或出入境證，外籍人士提供護照。(2)若買方已婚，需提供結(jié)婚證，配偶身份證，戶口簿原件及復印件;若買方未婚，則提供未婚證明。(3)經(jīng)濟收入證明原件及復印件。包括單位開具的月收入證明(一般是月還款額的200%)，個人銀行帳戶最近半年使用的流水帳

　　注：物業(yè)為混合結(jié)構(gòu)的不能申請公積金貸款。

　　四、貸款申請成功

　　買家向按揭人員查詢銀行審批貸款金額、年限、月供款額的相關信息。

　　注：批貸銀行一般可提供同意貸款確認書(俗稱：同貸書)

　　五、網(wǎng)簽

　　網(wǎng)簽就是你和銷售對象簽訂合同后，要到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上�？捎镁W(wǎng)簽號在“廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會”網(wǎng)上實時查詢，得知二手房交易的辦理進程。

　　六、交易遞件

　　買賣雙方親自前往房管局辦理，須持房地產(chǎn)證、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明，如果是單位房改房買賣還需提供繳款明細表。

　　七、完稅過戶

　　根據(jù)房管部門核準的交稅金額交稅。先交稅費，才能憑稅費發(fā)票辦理過戶手續(xù)。稅費如下：

　　買方稅費為：

　　1. 交易管理費=3元×建筑面積。

　　2. 契稅=銷售總價×1%(僅限于首次置業(yè)，而且購房面積在90平方米以下);契稅=銷售總價×1.5%(僅限于首次置業(yè)，而且購房面積在90~144平方米);契稅=銷售總價×3%(第二次購房或購房面積在144平方米以上的)。

　　3. 登記費=50元/證(每多一個共有人多10元)

　　4. 貼證印花=5元/證

　　賣方稅費為：

　　1. 交易管理費=3元×建筑面積;

　　2. 營業(yè)稅=成交價×5.61%(出證未滿5年才收，房產(chǎn)證已過五年以及房改房單位不需要交);

　　3. 個人所得稅=成交價×1%(房產(chǎn)證已過5年并且是唯一物業(yè)的可免征);

　　4 土地出讓金=銷售總價×3%(房改房才交);

　　注：交稅時記得帶銀行卡付款，如需現(xiàn)金付款，需到銀行辦理證明。

　　八、領新《房地產(chǎn)權證》

　　若沒有委托取證，請買方親持受理回執(zhí)和身份證原件，前往房管部門領取房產(chǎn)證。

　　律師提醒：

　　務必核對清楚新證上的內(nèi)容(如產(chǎn)權人名，身份證號碼、地址等)。

　　九、辦理抵押登記

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當事人應到房地產(chǎn)所在地的房屋管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　注：按揭付款須由房管部門歸檔后方能辦理抵押登記，登記后房地產(chǎn)證備注欄有“貸款銀行”名稱。

　　十、銀行放款

　　銀行根據(jù)審批約定，將房款打進買方或賣方指定的銀行帳號中。

　　注：1. 業(yè)主到銀行打簿確認放款金額。2. 買家可取回合同及借據(jù)。3. 如無特殊約定，此時可視為房款已支付結(jié)清。4. 如無特殊約定，此時可進行物業(yè)交接。

　　2017年二手房交易注意事項

　　(1)房屋手續(xù)是否齊全

　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

　　(2)房屋產(chǎn)權是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的`買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　(3)交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。>

　　(4)土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　(5)市政規(guī)劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

　　(6)福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　(7)單位房屋是否侵權

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

　　(8)物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。

　　(9)中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。

　　(10)合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應約定清楚，如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮

【二手房交易流程及注意事項】相關文章：

2017二手房交易流程及注意事項09-23

2017鄭州二手房交易流程及注意事項10-25

2017年上海二手房交易流程及注意事項08-08

2017年上海二手房交易流程10-31

二手車交易流程及注意事項06-12