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社會(huì)資本如何引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展
引導(dǎo)語(yǔ)：當(dāng)前物流業(yè)飛速發(fā)展，物流園區(qū)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。隨著正式運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)逐漸增多，物流基地逐步開始從規(guī)劃建設(shè)向?qū)嶋H運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過(guò)程中，一方面需要政府對(duì)物流基地的發(fā)展進(jìn)行必要的引導(dǎo)，另一方面物流基地的運(yùn)營(yíng)商要以客戶為導(dǎo)向大膽創(chuàng)新。
物流園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)模式
參考中外物流項(xiàng)目的投資運(yùn)營(yíng)模式，主要有土地使用權(quán)有償出讓模式、自行投資、BOT模式、合資/合營(yíng)投資模式等幾種。其區(qū)別在于投資建設(shè)組合形式、經(jīng)營(yíng)管理形式的不同，并將決定項(xiàng)目投資人的收益模式。
由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)通過(guò)有償出讓土地使用權(quán)，以指定的地塊、年限、用途和其他條件，由土地使用權(quán)受讓人支付土地使用權(quán)出讓金和使用金后，供土地使用權(quán)受讓人開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
自行投資模式
由政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)單獨(dú)投資整個(gè)項(xiàng)目，并自行組建管理公司，對(duì)建成后物流園區(qū)進(jìn)行獨(dú)立營(yíng)運(yùn)，并獲得所有項(xiàng)目的收獲，同時(shí)承擔(dān)全部項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)�；蛘哂烧神v的物流園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)投資土地、基礎(chǔ)建設(shè)，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)的招標(biāo)，由中標(biāo)公司投資主要物流設(shè)備及相關(guān)設(shè)施的投資，并由其組建管理公司，對(duì)建成后的流園區(qū)進(jìn)行營(yíng)運(yùn)，同時(shí)承擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)通過(guò)出租的方式獲得收益。
“投資―經(jīng)營(yíng)―移交”(BOT)模式
通過(guò)給予開發(fā)商適當(dāng)?shù)耐恋卣�、稅收政策和�?yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由開發(fā)商主導(dǎo)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理，給予開發(fā)商在項(xiàng)目建成后一定時(shí)期內(nèi)的特許權(quán)。開發(fā)商在此特許期內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回投資并取得利潤(rùn)，特許期結(jié)束后把該項(xiàng)目完好地、無(wú)條件地移交給政府。
合資/合營(yíng)投資模式
政府派駐的物流園區(qū)開發(fā)機(jī)構(gòu)以土地及項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)為股本，選擇具有資金及技術(shù)管理優(yōu)勢(shì)的第三方物流企業(yè)為合資方，共同負(fù)責(zé)土地開發(fā)及項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目建成后雙方根據(jù)股權(quán)成立管理公司，對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作。收益按股份分紅。
適合社會(huì)資本引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展的商業(yè)模式
在物流園區(qū)營(yíng)運(yùn)階段，主要是由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)運(yùn)管理、投資回收壓力等帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此社會(huì)資本引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展的時(shí)候，需要綜合運(yùn)用多種商業(yè)模式，發(fā)揮各種商業(yè)模式的優(yōu)勢(shì)，避免其劣勢(shì)，最大程度的發(fā)展物流園區(qū)，同時(shí)獲得相應(yīng)的收益。
綜合商業(yè)模式介紹
目前，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平所限與物流管理人才不足的原因，在物流園區(qū)的管理中，應(yīng)注意借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家物流專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)驗(yàn)，或者引入加盟;在我國(guó)，以政府為主體來(lái)進(jìn)行招商引資的效果并不好，物流園區(qū)應(yīng)采用社會(huì)資本引導(dǎo)的商業(yè)模式來(lái)進(jìn)行招商引資，即鼓勵(lì)社會(huì)資本投資物流行業(yè)，輔以專業(yè)運(yùn)營(yíng)商來(lái)運(yùn)作，通過(guò)優(yōu)秀的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)去招商引資，運(yùn)作業(yè)務(wù)，建立物流體系，在此過(guò)程中實(shí)行綜合商業(yè)模式，即：政府通過(guò)給予園區(qū)開發(fā)者適宜的優(yōu)惠政策，吸引投資者主持進(jìn)行物流園區(qū)的道路、倉(cāng)庫(kù)和其他物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資。然后，由投資者吸引社會(huì)資金，通過(guò)多種融資方式、資金渠道、股權(quán)形式進(jìn)行資金的籌措和解決，并在此過(guò)程中進(jìn)行物流園區(qū)的建設(shè)、開發(fā)與運(yùn)營(yíng)，同時(shí)將相關(guān)利益相關(guān)者引入園區(qū)開發(fā)的全流程中，通過(guò)公開招標(biāo)、資產(chǎn)置換等方式實(shí)現(xiàn)上下游利益相關(guān)者共享園區(qū)利益。
綜合商業(yè)模式操作方案
(1)前期拿地依托政府。在拿地階段，要研究地方政府、區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃，了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和特色產(chǎn)業(yè)，物流園區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展階段，與政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、地方優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目相結(jié)合，在選址拿地階段要緊靠政府政策導(dǎo)向，爭(zhēng)取以低廉的地價(jià)取得土地，并獲得相應(yīng)的稅收政策。
(2)缺口資金多方籌措。拿地和注冊(cè)公司啟動(dòng)項(xiàng)目階段，由社會(huì)資本主要投資方出資，然后出資方依靠低廉土地優(yōu)勢(shì)，結(jié)合地塊信息，配套完善可行的研發(fā)規(guī)劃方案，將土地和公司進(jìn)行增值(增值數(shù)在初期投入2～3倍)，然后以公司股份進(jìn)行資金募集，在此過(guò)程中要保證初始投資方絕對(duì)控股權(quán)(一般在51%)，由此可以實(shí)現(xiàn)初始投資完全撤出，用于下一步的工程建設(shè)。此種方式基本實(shí)現(xiàn)由合作各方以現(xiàn)金形式出資，提供公司注冊(cè)資金和一期用地地價(jià)費(fèi)用，然后在建設(shè)階段依靠銀行貸款獲得項(xiàng)目建設(shè)資金并通過(guò)土地增值收益獲得持續(xù)開發(fā)的資金，在建設(shè)階段還可以引入資產(chǎn)置換，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)。
(3)工程建設(shè)置換資源。物流園區(qū)建設(shè)資金來(lái)源方式有三種，包括企業(yè)自籌、銀行融資、資產(chǎn)置換，約定比例為2∶5∶3。在物流園區(qū)研發(fā)方案確定后，即確定挑選部分置換資源，介入甲方供應(yīng)，輔以一次招標(biāo)、二次資產(chǎn)置換，根據(jù)供應(yīng)商(合作伙伴)主業(yè)區(qū)域提供可選置換資源;資產(chǎn)置換過(guò)程自供應(yīng)商招標(biāo)伊始即談判資產(chǎn)置換比例，確定資產(chǎn)置換資源，價(jià)格為集團(tuán)批復(fù)的銷售價(jià)格下調(diào)10%進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)確定的價(jià)格和資產(chǎn)置換比例及資金數(shù)量確定資產(chǎn)置換資源。資產(chǎn)置換資源確定后根據(jù)乙方需求進(jìn)行操作：①直接過(guò)戶給乙方，使得乙方可作為資產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款或資產(chǎn)自持;②簽署合同由甲乙方約定，乙方進(jìn)行使用或出租享受相關(guān)收益;③乙方簽署合同后進(jìn)行出售，出售成功后由甲方過(guò)戶給相關(guān)賣方;④甲方在完成銷售70%后幫助乙方促成銷售。
(4)后期運(yùn)營(yíng)專業(yè)操作。在足夠的投資能力及技術(shù)管理能力下，選擇自行營(yíng)運(yùn)將獲得最大的收益及項(xiàng)目控制權(quán)，但根據(jù)實(shí)際情況，在園區(qū)運(yùn)營(yíng)初期引入國(guó)內(nèi)外專業(yè)物流園區(qū)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)不失為一個(gè)好的解決方案，以此來(lái)充分學(xué)習(xí)、借鑒其技術(shù)與管理優(yōu)勢(shì)。
社會(huì)資本引導(dǎo)物流園區(qū)發(fā)展的展望
物流園區(qū)是物流企業(yè)集中的場(chǎng)所，是具有一定規(guī)模和綜合服務(wù)功能的物流集結(jié)點(diǎn)，最近幾年在我國(guó)得到了快速發(fā)展，未來(lái)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)，值得后續(xù)研究、實(shí)踐過(guò)程中高度關(guān)注。當(dāng)然，物流園區(qū)的建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大，投資回收期長(zhǎng)，所以具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：物流園區(qū)建設(shè)的決策風(fēng)險(xiǎn)、布局規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等，所以為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)園區(qū)過(guò)程中對(duì)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和研究是很必要的。
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