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土地估價(jià)概念
導(dǎo)語(yǔ):在所有的房地產(chǎn)投資中,如果是出于投機(jī)的目的進(jìn)行土地投資分析,則選擇好的時(shí)機(jī)更顯重要。因?yàn)樵S多土地在持有期間并不產(chǎn)生直接收益,投資者持有土地只是為了等待它升值,而這種升值又是不能確定的。持有土地的時(shí)間越長(zhǎng),投資者的平均年收益就越低。
土地估價(jià)概念
(一)考試目的
測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地估價(jià)的定義、作用及現(xiàn)實(shí)意義理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.土地估價(jià)的定義
2.土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義
3.土地估價(jià)的使用方向
4.我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程
(三)考試基本要求
掌握:土地估價(jià)的定義、作用;
熟悉:土地估價(jià)的現(xiàn)實(shí)意義,土地估價(jià)的使用方向;
了解:我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程。
(內(nèi)容詳解)
一、土地估價(jià)的概念
土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性,按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況,充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式,土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。綜合評(píng)定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過(guò)程。
例題:土地價(jià)格是土地在()的價(jià)格。(2002年真題)
A.某一權(quán)利狀態(tài)下
B.某一時(shí)點(diǎn)
C.某一土地利用方式
D.某一經(jīng)營(yíng)管理水平下
答案:ABC
解析:根據(jù)土地價(jià)格定義。
二、土地估價(jià)的作用及現(xiàn)實(shí)意義
地價(jià)作為土地市場(chǎng)各因素綜合作用的結(jié)果,在土地市場(chǎng)建設(shè)中發(fā)揮著重要作用,具有重大的現(xiàn)實(shí)意義:
一是能靈敏地反映市場(chǎng)的供需狀況、土地的利用狀況和市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化,同時(shí)通過(guò)與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。
二是調(diào)控土地市場(chǎng)供需的有力杠桿,通過(guò)地價(jià)信號(hào)反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需要調(diào)整的方面,政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和土地市場(chǎng)狀況調(diào)節(jié)供應(yīng),引導(dǎo)投資和需求,促進(jìn)土地資源和合理有效利用,對(duì)土地市場(chǎng)中的地價(jià)進(jìn)行調(diào)控,確保土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)運(yùn)行,因?yàn)榈貎r(jià)是土地市場(chǎng)參與各方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ),人們以此作出自己的決策和預(yù)期,因此,地價(jià)就可以成為影響供求關(guān)系,調(diào)控土地市場(chǎng)的杠桿。
三是調(diào)整土地市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體之間經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的保障。中央與地方、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、政府與個(gè)人、企業(yè)與個(gè)人在土地上的利益關(guān)系,最直接的表現(xiàn)就是地價(jià),地價(jià)為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù),地價(jià)管理為協(xié)調(diào)解決不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系,調(diào)節(jié)收益分配提供了手段,使土地所有者和使用者權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上真正得以體現(xiàn)。
四是推進(jìn)我國(guó)土地使用制度改革的重要前提,我國(guó)在走向社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中土地使用制度改革的核心,就是土地的有償使用,而馬克思地租理論為其提供了重要的前提,地價(jià)為土地的有償使用提供了重要的基礎(chǔ)。
五是量化國(guó)有土地資產(chǎn)的尺度,在我國(guó)國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中,通過(guò)地價(jià)和地價(jià)管理,極大地顯化了國(guó)有土地資產(chǎn),支持了國(guó)有企業(yè)的改制。
三、土地估價(jià)的使用方向
1.為國(guó)有土地使用權(quán)出讓(包括國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評(píng)估)、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購(gòu)儲(chǔ)備、作價(jià)入股、清產(chǎn)核資等提供地價(jià)參考;
2.為集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價(jià)參考;
3.為土地使用權(quán)抵押提供地價(jià)參考;
4.為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并,分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供地價(jià)參考;
5.確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià);
6.實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè);
7.對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分等定級(jí);
8.確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià);
9.為土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收提供地價(jià)參考;
10.為司法鑒定提供地價(jià)參考。
四、我國(guó)土地估價(jià)的產(chǎn)生背景和發(fā)展過(guò)程。
改革開放以來(lái),隨著我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓交易,客觀上對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了客觀需要,特別是1986年《土地管理法》頒布后,土地估價(jià)中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著市場(chǎng)化改革的進(jìn)展,對(duì)原為劃撥土地的存量建設(shè)用地,需要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行重新配置;國(guó)有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活;農(nóng)用地市場(chǎng)開始形成,農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)育;各級(jí)政府逐步提高了土地出讓過(guò)程中的招標(biāo)、拍賣比例,等等。這些市場(chǎng)化取向的改革都對(duì)土地估價(jià)中介服務(wù)提出了更多的市場(chǎng)需求,客觀上要求土地評(píng)估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應(yīng)市場(chǎng)上的客觀要求,1993年,原國(guó)家土地管理局制定了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》,規(guī)定對(duì)土地估價(jià)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試。
可以說(shuō),土地估價(jià)行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來(lái)的,到現(xiàn)在已有二十多年的歷史。在這二十多年里,土地估價(jià)行業(yè)在服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和國(guó)有企業(yè)改革、服務(wù)于土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)中不斷發(fā)展壯大,已成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中一個(gè)重要的中介行業(yè),并取得了輝煌的成就。
1.建立了與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系相適應(yīng)的土地估價(jià)制度和土地估價(jià)師資格制度在我國(guó)土地使用制度改革與土地市場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中,地價(jià)問(wèn)題一直是核心問(wèn)題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)到城市基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算,從出讓地價(jià)到國(guó)企改革中土地資產(chǎn)管理,從土地有償使用到經(jīng)營(yíng)城市,土地估價(jià)從無(wú)到有,建立了一系列的制度和體系。如:建立了基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、宗地地價(jià)、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、征地區(qū)片價(jià)等地價(jià)體系;
建立了從估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)與公示、估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度;
建立了土地估價(jià)師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理機(jī)制。
2003年12月19日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財(cái)政部關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范評(píng)估行業(yè)管理意見的通知》(國(guó)辦發(fā)[2003]101號(hào)文),明確規(guī)定土地估價(jià)師是根據(jù)目前我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)資格之一,進(jìn)一步明確了土地估價(jià)師在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的地位和作用,這是國(guó)務(wù)院對(duì)土地估價(jià)行業(yè)二十多年來(lái)改革和發(fā)展的充分肯定。
例題:土地估價(jià)是()的一種。
A.房地產(chǎn)中介
B.房地產(chǎn)咨詢
C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)
D.房地產(chǎn)證券
答案:A.房地產(chǎn)中介
2.形成了一整套具有中國(guó)特色的土地估價(jià)理論方法體系與土地估價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。
已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》、《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》兩個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和三個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),以及《土地估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式》、《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),出版了《土地估價(jià)師資格考試系列教材》、《城市土地價(jià)格調(diào)查與動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)》、《中國(guó)城市地價(jià)圖集》、《城市地產(chǎn)評(píng)估》等專著和眾多研究報(bào)告,有超過(guò)60個(gè)高等院校開設(shè)了土地估價(jià)的專業(yè)課程,形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
3.形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價(jià)中介服務(wù)的專業(yè)隊(duì)伍
現(xiàn)在,全國(guó)共有2萬(wàn)多名具有資格的土地估價(jià)師,其中執(zhí)業(yè)注冊(cè)的土地估價(jià)師上萬(wàn)人,執(zhí)業(yè)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)2000家。經(jīng)過(guò)脫鉤改制、改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革,土地估價(jià)行業(yè)的人員素質(zhì)、機(jī)構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都有很大的提高,已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展,自我約束,自主經(jīng)營(yíng),自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的土地估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍。
4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場(chǎng)建設(shè)
據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計(jì),1992年以來(lái),全國(guó)土地出讓金收入累計(jì)達(dá)1萬(wàn)多億元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設(shè),對(duì)改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)起了積極作用。這其中出讓地價(jià)評(píng)估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估是土地使用權(quán)出讓和土地市場(chǎng)建設(shè)的基礎(chǔ)工作。
5.有力地配合國(guó)有企業(yè)改革
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),近年來(lái),全國(guó)共完成了近6萬(wàn)家改制企業(yè)的土地評(píng)估工作,顯化資產(chǎn)幾千億元,僅由原國(guó)家土地局和現(xiàn)國(guó)土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達(dá)200多家,涉及宗地超過(guò)10萬(wàn)宗,其中包括了中石油、中石化、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通信等特大型集團(tuán)公司的改制等,在顯化國(guó)有土地資產(chǎn),促進(jìn)國(guó)有經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整,防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。
6.土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路
2002年,國(guó)土資源部按照國(guó)務(wù)院改革行政審批制度的要求,改革了土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)督管理方式,強(qiáng)化了行業(yè)自律,有力促進(jìn)了行業(yè)自律組織建設(shè)。目前,已有28個(gè)省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價(jià)師協(xié)會(huì)。通過(guò)幾年的改革,土地估價(jià)行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨(dú)立公正、自主發(fā)展的道路。
本章小結(jié):
土地估價(jià)的概念是整個(gè)內(nèi)容體系的基礎(chǔ),對(duì)其涵義及特性的深刻把握有助于整個(gè)學(xué)科的理解。本章主要介紹了土地估價(jià)的概念及估價(jià)需要考慮的相關(guān)因素。特別是土地估價(jià)的概念是歷年考試的重點(diǎn),需要重點(diǎn)把握。
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