土地估價概念
導(dǎo)語：在所有的房地產(chǎn)投資中，如果是出于投機的目的進行土地投資分析，則選擇好的時機更顯重要。因為許多土地在持有期間并不產(chǎn)生直接收益，投資者持有土地只是為了等待它升值，而這種升值又是不能確定的。持有土地的時間越長，投資者的平均年收益就越低。
土地估價概念
(一)考試目的
測試應(yīng)考人員對土地估價的定義、作用及現(xiàn)實意義理解與掌握程度。
(二)考試范圍
1.土地估價的定義
2.土地估價的作用及現(xiàn)實意義
3.土地估價的使用方向
4.我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程
(三)考試基本要求
掌握：土地估價的定義、作用;
熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的使用方向;
了解：我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。
(內(nèi)容詳解)
一、土地估價的概念
土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。
例題：土地價格是土地在()的價格。(2002年真題)
A.某一權(quán)利狀態(tài)下
B.某一時點
C.某一土地利用方式
D.某一經(jīng)營管理水平下
答案：ABC
解析：根據(jù)土地價格定義。
二、土地估價的作用及現(xiàn)實意義
地價作為土地市場各因素綜合作用的結(jié)果，在土地市場建設(shè)中發(fā)揮著重要作用，具有重大的現(xiàn)實意義：
一是能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。
二是調(diào)控土地市場供需的有力杠桿，通過地價信號反映出土地供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和需要調(diào)整的方面，政府根據(jù)社會經(jīng)濟和土地市場狀況調(diào)節(jié)供應(yīng)，引導(dǎo)投資和需求，促進土地資源和合理有效利用，對土地市場中的地價進行調(diào)控，確保土地市場和房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)運行，因為地價是土地市場參與各方進行經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)，人們以此作出自己的決策和預(yù)期，因此，地價就可以成為影響供求關(guān)系，調(diào)控土地市場的杠桿。
三是調(diào)整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關(guān)系的保障。中央與地方、政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、政府與個人、企業(yè)與個人在土地上的利益關(guān)系，最直接的表現(xiàn)就是地價，地價為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù)，地價管理為協(xié)調(diào)解決不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系，調(diào)節(jié)收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者權(quán)益在經(jīng)濟上真正得以體現(xiàn)。
四是推進我國土地使用制度改革的重要前提，我國在走向社會主義市場經(jīng)濟中土地使用制度改革的核心，就是土地的有償使用，而馬克思地租理論為其提供了重要的前提，地價為土地的有償使用提供了重要的基礎(chǔ)。
五是量化國有土地資產(chǎn)的尺度，在我國國有企業(yè)改制過程中，通過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產(chǎn)，支持了國有企業(yè)的改制。
三、土地估價的使用方向
1.為國有土地使用權(quán)出讓(包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價格評估)、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價入股、清產(chǎn)核資等提供地價參考;
2.為集體土地所有權(quán)征收補償、集體土地使用權(quán)作價入股和轉(zhuǎn)讓等提供地價參考;
3.為土地使用權(quán)抵押提供地價參考;
4.為企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考;
5.確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價;
6.實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測;
7.對農(nóng)用地進行分等定級;
8.確定農(nóng)用地綜合區(qū)片價;
9.為土地增值稅等有關(guān)不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考;
10.為司法鑒定提供地價參考。
四、我國土地估價的產(chǎn)生背景和發(fā)展過程。
改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度的改革和土地進入市場進行轉(zhuǎn)讓交易，客觀上對土地估價中介服務(wù)業(yè)務(wù)提出了客觀需要，特別是1986年《土地管理法》頒布后，土地估價中介服務(wù)有了更快的發(fā)展。隨著市場化改革的進展，對原為劃撥土地的存量建設(shè)用地，需要通過市場機制進行重新配置;國有企業(yè)改革和戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整中土地資產(chǎn)需要重新盤活;農(nóng)用地市場開始形成，農(nóng)村集體建設(shè)用地市場已經(jīng)發(fā)育;各級政府逐步提高了土地出讓過程中的招標(biāo)、拍賣比例，等等。這些市場化取向的改革都對土地估價中介服務(wù)提出了更多的市場需求，客觀上要求土地評估中介服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展。為適應(yīng)市場上的`客觀要求，1993年，原國家土地管理局制定了《土地估價師資格考試暫行辦法》，規(guī)定對土地估價資格實行全國統(tǒng)一考試。
可以說，土地估價行業(yè)是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生并發(fā)展起來的，到現(xiàn)在已有二十多年的歷史。在這二十多年里，土地估價行業(yè)在服務(wù)于市場經(jīng)濟建設(shè)和國有企業(yè)改革、服務(wù)于土地使用制度改革與土地市場建設(shè)中不斷發(fā)展壯大，已成為我國市場經(jīng)濟體系中一個重要的中介行業(yè)，并取得了輝煌的成就。
1.建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應(yīng)的土地估價制度和土地估價師資格制度在我國土地使用制度改革與土地市場建設(shè)過程中，地價問題一直是核心問題和前提條件。從城鎮(zhèn)土地分等定級到城市基準(zhǔn)地價測算，從出讓地價到國企改革中土地資產(chǎn)管理，從土地有償使用到經(jīng)營城市，土地估價從無到有，建立了一系列的制度和體系。如：建立了基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、宗地地價、城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、征地區(qū)片價等地價體系;
建立了從估價機構(gòu)注冊與公示、估價報告?zhèn)浒�、土地資產(chǎn)處置審批改革的管理制度;
建立了土地估價師資格考試、繼續(xù)教育、信息公示等土地估價人員和機構(gòu)的監(jiān)督管理機制。
2003年12月19日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《財政部關(guān)于加強和規(guī)范評估行業(yè)管理意見的通知》(國辦發(fā)[2003]101號文)，明確規(guī)定土地估價師是根據(jù)目前我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要設(shè)置的六類資產(chǎn)評估專業(yè)資格之一，進一步明確了土地估價師在社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)中的地位和作用，這是國務(wù)院對土地估價行業(yè)二十多年來改革和發(fā)展的充分肯定。
例題：土地估價是()的一種。
A.房地產(chǎn)中介
B.房地產(chǎn)咨詢
C.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)
D.房地產(chǎn)證券
答案：A.房地產(chǎn)中介
2.形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。
已先后頒布了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》兩個國家標(biāo)準(zhǔn)和三個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，以及《土地估價報告規(guī)范格式》、《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，出版了《土地估價師資格考試系列教材》、《城市土地價格調(diào)查與動態(tài)監(jiān)測》、《中國城市地價圖集》、《城市地產(chǎn)評估》等專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設(shè)了土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。
3.形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務(wù)的專業(yè)隊伍
現(xiàn)在，全國共有2萬多名具有資格的土地估價師，其中執(zhí)業(yè)注冊的土地估價師上萬人，執(zhí)業(yè)土地估價機構(gòu)2000家。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機構(gòu)監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價行業(yè)的人員素質(zhì)、機構(gòu)規(guī)模、業(yè)務(wù)能力、競爭風(fēng)險意識等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展，自我約束，自主經(jīng)營，自擔(dān)風(fēng)險的土地估價專業(yè)隊伍。
4.有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設(shè)
據(jù)有關(guān)部門的不完全統(tǒng)計，1992年以來，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元。土地出讓金收入主要用于了地方城市建設(shè)，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進土地市場建設(shè)起了積極作用。這其中出讓地價評估和城市基準(zhǔn)地價評估是土地使用權(quán)出讓和土地市場建設(shè)的基礎(chǔ)工作。
5.有力地配合國有企業(yè)改革
據(jù)不完全統(tǒng)計，近年來，全國共完成了近6萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)幾千億元，僅由原國家土地局和現(xiàn)國土資源部確認(rèn)和處置的企業(yè)數(shù)就達200多家，涉及宗地超過10萬宗，其中包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進國有經(jīng)濟的戰(zhàn)略性調(diào)整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。
6.土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路
2002年，國土資源部按照國務(wù)院改革行政審批制度的要求，改革了土地估價行業(yè)監(jiān)督管理方式，強化了行業(yè)自律，有力促進了行業(yè)自律組織建設(shè)。目前，已有28個省、自治區(qū)、直轄市成立了土地估價師協(xié)會。通過幾年的改革，土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道路。
本章小結(jié)：
土地估價的概念是整個內(nèi)容體系的基礎(chǔ)，對其涵義及特性的深刻把握有助于整個學(xué)科的理解。本章主要介紹了土地估價的概念及估價需要考慮的相關(guān)因素。特別是土地估價的概念是歷年考試的重點，需要重點把握。
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