土地估價的基本理論

時間：2023-08-01 17:50:26 曉怡土地估價師我要投稿

相關(guān)推薦

土地估價的基本理論

　　土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。下面是小編幫大家整理的土地估價的基本理論，歡迎大家分享。

　　土地估價的基本理論

　　第一節(jié) 地租的概念及表現(xiàn)形式

　　地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。后一句是一切形式地租的共同點。

　　根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級差地租和絕對地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

　　資產(chǎn)階級經(jīng)濟學對地租有兩個方面的定義，按照定義把地租分為契約地租(商業(yè)地租)和經(jīng)濟地租(理論地租)兩類。近代西方經(jīng)濟學擴充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。

　　第二節(jié) 馬克思主義地租地價理論(本章重點)

　　1、概念和特點

　　資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。

　　2、級差地租理論的基本內(nèi)容

　　(1)級差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級相聯(lián)系。分析級差地租的前提假設。級差地租形成的自然條件、原因和源泉。

　　(2)級差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎不同，馬克思把級差地租分為兩種形式：級差地租ⅰ和級差地租ⅱ。

　　3、絕對地租理論的基本內(nèi)容(聯(lián)系級差地租復習)

　　絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。它的實質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值。

　　4、壟斷地租

　　由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，它來自社會其他部門工人創(chuàng)造的價值。

　　5、礦山地租

　　指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級差地租和絕對地租。

　　6、建筑地段地租

　　指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。

　　第三節(jié) 西方地租地價理論

　　1、資產(chǎn)階級古典經(jīng)濟學家的地租地價理論

　　(1)威廉配第的觀點：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級差地租的最初概念，對土地使用權(quán)總價值的獨到見解。

　　(2)弗朗斯瓦魁奈的觀點：重農(nóng)學派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。

　　(3)亞當斯密的觀點：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級差地租的觀點。

　　(4)大衛(wèi)李嘉圖的觀點：《政治經(jīng)濟學與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實際上是級差地租，級差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場價格的決定，不同條件形成的三種級差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。

　　2、資產(chǎn)階級庸俗經(jīng)濟學家的地租地價理論

　　(1)法國的讓巴蒂斯特薩伊的觀點：理論基礎是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動。

　　(2)美國的托馬斯羅伯特馬爾薩斯的觀點：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。

　　3、西方新古典主義城市地租理論

　　(1)新古典主義關(guān)于地租、地價論述的幾個特點

　　(2)政策因素與地租和地價

　　包括土地利用規(guī)劃(實質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策)和城市基礎設施政策

　　(3)地租模型——阿蘭索的地租模型

　　突出貢獻：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計算的理論方法

　　通過基本公式、滿意程度函數(shù)、買價曲線來分析家庭(企業(yè))的區(qū)位平衡

　　土地市場取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價公式

　　對阿蘭索地租模型的評價

　　第四節(jié) 地租理論在土地估價中的指導作用

　　1、絕對地租是土地價格存在的根源

　　2、級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

　　3、壟斷地租是導致特殊地段土地價格高的主要原因

　　第五節(jié) 區(qū)位理論

　　1、土地區(qū)位的概念

　　區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機結(jié)合的具體表現(xiàn)

　　2、農(nóng)業(yè)區(qū)位論——杜能

　　(1)杜能“孤立國”理論的前提;(2)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟分析p+t=v-e=k(k表示常數(shù));(3)杜能圈：六種耕作制度 ; (4)杜能圈的修整模型

　　3、工業(yè)區(qū)位理論——韋伯

　　(1)基本假設

　　(2)關(guān)于運輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析

　　絕對重量、相對重量、原料指數(shù)

　　(3)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析

　　(4)聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析

　　4、中心地理理論——克里斯塔勒

　　(1)幾個基本概念 (2)假設條件 (3)六邊形市場區(qū)

　　(4)市場等級序列(5)中心地體系的基本模型

　　市場原則——k=3

　　交通原則——k=4

　　行政原則——k=7

　　5、影響土地區(qū)位的主要因素

　　(1)社會經(jīng)濟因素

　　包括繁華程度、交通狀況或通達程度、基礎設施和公用設施的完備程度、人口密度等

　　(2)自然因素

　　包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等

　　(3)行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃

　　6、區(qū)位理論在土地估價中的作用

　　(1)區(qū)位是決定城市土地利用價值的重要因素

　　(2)區(qū)位是衡量地租、地價的主要標尺

　　拓展：土地附著物的估價

　　土地定著物估價是指對依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上地下管線、墳墓等，青苗、樹木、魚塘等土地定著物的估價。一般而言，土地定著物的估價發(fā)生在土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的過程中，例如土地征用、拆遷等，此時需要對土地定著物進行估價。

　　土地附著物估價的基本方法

　　1、土地定著物估價的基本方法：

　　(1) 補償標準法：在實際評估過程中，根據(jù)合法原則，在確定土地定著物屬于補償?shù)姆秶�，直接套用政府的補償標準進行評估即補償標準法。

　　(2) 比較法：收集補償案例、同估價對象進行比較并進行各種因素修正，最后得到估價對象的價格。

　　(3) 成本法：從成本的角度去考慮土地定著物的價值，即土地定著物的擁有者花費了多少成本建造、制造或創(chuàng)造，從而形成該土地定著物。在采用成本法評估土地附著物時，其成本包括投入的資金成本、資金利息，以及是否存在相關(guān)稅費等。

　　(4) 收益補償法：在采用收益補償法進行評估時，重要的是確定純收益及收益年限。一般來說青苗補償費的標準是，一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計算，果樹類一般按剩余掛果年限確定。收益補償法與收益還原法不同，因為土地定著物的收益補償法更多的體現(xiàn)的是一種補償性質(zhì)。

　　土地附著物種類及價格特征

　　1、土地定著物種類：土地定著物包含地上附著物和地下附著物，其中地上附著物包括各類建筑物、構(gòu)筑物、青苗、樹木、魚塘，地下附著物包括地下管線、墳墓、水井。

　　2、土地定著物價格特征：

　　(1) 一般不包含所占用土地的價值;

　　(2) 更多的是體現(xiàn)一種補償性質(zhì)。

　　考點3：土地附著物估價的基本原則