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土地估價(jià)的基本理論
土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式，土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響。下面是小編幫大家整理的土地估價(jià)的基本理論，歡迎大家分享。
土地估價(jià)的基本理論
第一節(jié) 地租的概念及表現(xiàn)形式
地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或其他產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。后一句是一切形式地租的共同點(diǎn)。
根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，馬克思把資本主義地租分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租兩種基本形式。此外，還有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。
資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租有兩個(gè)方面的定義，按照定義把地租分為契約地租(商業(yè)地租)和經(jīng)濟(jì)地租(理論地租)兩類。近代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)擴(kuò)充了地租概念，將其分為廣義地租和狹義地租。
第二節(jié) 馬克思主義地租地價(jià)理論(本章重點(diǎn))
1、概念和特點(diǎn)
資本主義地租以土地私有制為前提，是土地所有者憑借土地所有權(quán)不勞而獲的收入，其特點(diǎn)在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。
2、級(jí)差地租理論的基本內(nèi)容
(1)級(jí)差地租的概念。指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤。它和土地等級(jí)相聯(lián)系。分析級(jí)差地租的前提假設(shè)。級(jí)差地租形成的自然條件、原因和源泉。
(2)級(jí)差地租的形式及產(chǎn)生條件。按形成基礎(chǔ)不同，馬克思把級(jí)差地租分為兩種形式：級(jí)差地租ⅰ和級(jí)差地租ⅱ。
3、絕對(duì)地租理論的基本內(nèi)容(聯(lián)系級(jí)差地租復(fù)習(xí))
絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租。產(chǎn)生原因是土地所有權(quán)壟斷。它的實(shí)質(zhì)和來源同樣是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價(jià)值。
4、壟斷地租
由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租，它來自社會(huì)其他部門工人創(chuàng)造的價(jià)值。
5、礦山地租
指工業(yè)資本家為取得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。同樣含級(jí)差地租和絕對(duì)地租。
6、建筑地段地租
指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造各種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租。它以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，又與農(nóng)業(yè)地租有區(qū)別。
第三節(jié) 西方地租地價(jià)理論
1、資產(chǎn)階級(jí)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論
(1)威廉配第的觀點(diǎn)：《賦稅論》的地租概念，關(guān)于級(jí)差地租的最初概念，對(duì)土地使用權(quán)總價(jià)值的獨(dú)到見解。
(2)弗朗斯瓦魁奈的觀點(diǎn)：重農(nóng)學(xué)派的地租觀表現(xiàn)為“純產(chǎn)品”學(xué)說，“純產(chǎn)品”的概念及存在條件。
(3)亞當(dāng)斯密的觀點(diǎn)：《國富論》中的地租概念，谷物地租決定其他耕地地租的思想，關(guān)于級(jí)差地租的觀點(diǎn)。
(4)大衛(wèi)李嘉圖的觀點(diǎn)：《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)與賦稅原理》中的地租概念，租金與地租的區(qū)分，李嘉圖的地租實(shí)際上是級(jí)差地租，級(jí)差地租產(chǎn)生的條件，農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格的決定，不同條件形成的三種級(jí)差地租(豐度地租、位置地租、資本地租)。
2、資產(chǎn)階級(jí)庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論
(1)法國的讓巴蒂斯特薩伊的觀點(diǎn)：理論基礎(chǔ)是“生產(chǎn)三要素論”，目的是想證明地租來自土地的作用，而不是工人的剩余勞動(dòng)。
(2)美國的托馬斯羅伯特馬爾薩斯的觀點(diǎn)：反映在1815年發(fā)表的《關(guān)于地租之性質(zhì)及其進(jìn)步的研究》中，地租的概念，剩余部分產(chǎn)生的原因。
3、西方新古典主義城市地租理論
(1)新古典主義關(guān)于地租、地價(jià)論述的幾個(gè)特點(diǎn)
(2)政策因素與地租和地價(jià)
包括土地利用規(guī)劃(實(shí)質(zhì)性規(guī)劃政策和程序性規(guī)劃政策)和城市基礎(chǔ)設(shè)施政策
(3)地租模型——阿蘭索的地租模型
突出貢獻(xiàn)：空間的考慮、區(qū)位平衡概念、城市地租計(jì)算的理論方法
通過基本公式、滿意程度函數(shù)、買價(jià)曲線來分析家庭(企業(yè))的區(qū)位平衡
土地市場(chǎng)取得平衡的條件以及平衡區(qū)位地價(jià)公式
對(duì)阿蘭索地租模型的評(píng)價(jià)
第四節(jié) 地租理論在土地估價(jià)中的指導(dǎo)作用
1、絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的根源
2、級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素
3、壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因
第五節(jié) 區(qū)位理論
1、土地區(qū)位的概念
區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)
2、農(nóng)業(yè)區(qū)位論——杜能
(1)杜能“孤立國”理論的前提;(2)杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析p+t=v-e=k(k表示常數(shù));(3)杜能圈：六種耕作制度 ; (4)杜能圈的修整模型
3、工業(yè)區(qū)位理論——韋伯
(1)基本假設(shè)
(2)關(guān)于運(yùn)輸成本定向工業(yè)區(qū)位的分析
絕對(duì)重量、相對(duì)重量、原料指數(shù)
(3)勞工成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析
(4)聚集與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析
4、中心地理理論——克里斯塔勒
(1)幾個(gè)基本概念 (2)假設(shè)條件 (3)六邊形市場(chǎng)區(qū)
(4)市場(chǎng)等級(jí)序列(5)中心地體系的基本模型
市場(chǎng)原則——k=3
交通原則——k=4
行政原則——k=7
5、影響土地區(qū)位的主要因素
(1)社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素
包括繁華程度、交通狀況或通達(dá)程度、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度、人口密度等
(2)自然因素
包括地形坡度、土地承載力、洪水淹沒及排水狀況、公園與綠地、環(huán)境質(zhì)量等
(3)行政因素：城鎮(zhèn)規(guī)劃
6、區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用
(1)區(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素
(2)區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺
拓展：土地附著物的估價(jià)
土地定著物估價(jià)是指對(duì)依附于土地上的各類地上、地下建筑物和構(gòu)筑物，如房屋、水井、地上地下管線、墳?zāi)沟�，青苗、樹木、魚塘等土地定著物的估價(jià)。一般而言，土地定著物的估價(jià)發(fā)生在土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的過程中，例如土地征用、拆遷等，此時(shí)需要對(duì)土地定著物進(jìn)行估價(jià)。
土地附著物估價(jià)的基本方法
1、 土地定著物估價(jià)的基本方法：
(1) 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法：在實(shí)際評(píng)估過程中，根據(jù)合法原則，在確定土地定著物屬于補(bǔ)償?shù)姆秶螅苯犹子谜难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估即補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)法。
(2) 比較法：收集補(bǔ)償案例、同估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較并進(jìn)行各種因素修正，最后得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。
(3) 成本法：從成本的角度去考慮土地定著物的價(jià)值，即土地定著物的擁有者花費(fèi)了多少成本建造、制造或創(chuàng)造，從而形成該土地定著物。在采用成本法評(píng)估土地附著物時(shí)，其成本包括投入的資金成本、資金利息，以及是否存在相關(guān)稅費(fèi)等。
(4) 收益補(bǔ)償法：在采用收益補(bǔ)償法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，重要的是確定純收益及收益年限。一般來說青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是，一般農(nóng)作物最高按一季產(chǎn)值計(jì)算，果樹類一般按剩余掛果年限確定。收益補(bǔ)償法與收益還原法不同，因?yàn)橥恋囟ㄖ锏氖找嫜a(bǔ)償法更多的體現(xiàn)的是一種補(bǔ)償性質(zhì)。
土地附著物種類及價(jià)格特征
1、 土地定著物種類：土地定著物包含地上附著物和地下附著物，其中地上附著物包括各類建筑物、構(gòu)筑物、青苗、樹木、魚塘，地下附著物包括地下管線、墳?zāi)�、水井�?/p>
2、 土地定著物價(jià)格特征：
(1) 一般不包含所占用土地的價(jià)值;
(2) 更多的是體現(xiàn)一種補(bǔ)償性質(zhì)。
考點(diǎn)3：土地附著物估價(jià)的基本原則
1、 土地定著物估價(jià)的基本原則包括：
(1) 合法原則;
(2) 公平原則;
(3) 替代原則;
(4) 有則補(bǔ)之，無則不補(bǔ)原則和屬誰補(bǔ)誰原則。
不同土地附著物估價(jià)的程序
1、 土地定著物估價(jià)的程度：土地定著物估價(jià)的程序與土地估價(jià)、建筑物估價(jià)的程序基本一致，即：
(1) 獲取估價(jià)業(yè)務(wù);
(2) 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng);
(3) 擬定估價(jià)作業(yè)方案;
(4) 收集估價(jià)所需資料;
(5) 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;
(6) 選定估價(jià)方法測(cè)算;
(7) 確定估價(jià)結(jié)果;
(8) 撰寫估價(jià)報(bào)告;
(9) 審核估價(jià)報(bào)告;
(10) 出具估價(jià)報(bào)告;
(11) 估價(jià)資料歸檔。
2、 進(jìn)行土地定著物估價(jià)的注意事項(xiàng)：
(1) 實(shí)地查勘一般需要委托人中熟悉情況的人員和被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人陪同，將有關(guān)問題、情況和數(shù)據(jù)記錄在實(shí)地查勘記錄表上。
(2) 當(dāng)出現(xiàn)委托人與被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人有利益沖突時(shí)，可要求委托人與產(chǎn)權(quán)人事先做好溝通，或者是自己向產(chǎn)權(quán)人說明情況，爭(zhēng)取理解。
(3) 實(shí)地查勘記錄表在查勘后，必須有相關(guān)人員的簽字認(rèn)可，倘若被查勘土地定著物的產(chǎn)權(quán)人不同意簽字，應(yīng)由無利害關(guān)系的第三人見證，并在評(píng)估報(bào)告中作說明。
(4) 評(píng)估人員要在估價(jià)報(bào)告中對(duì)土地定著物的合法性進(jìn)行說明，同時(shí)對(duì)實(shí)地查勘的情況也要進(jìn)行說明。
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