地估價方法之剩余法

　　導語：土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優(yōu)點而對于另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養(yǎng)殖業(yè)的意義遠遠低于發(fā)展郊外住宅區(qū)。

　　第一節(jié) 剩余法概述

　　1、剩余法的定義與原理

　　又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。是指在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

　　剩余法更深層的理論依據(jù)完全類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的價格剩余，但計算原理是一致的。

　　剩余法還可以通過求取殘余的純收益后，再進行資本還原，求得房地價格。

　　除適用于土地估價外，剩余法還大量應用于房地產(chǎn)開發(fā)項目評價和投資決策，具體可應用于三個方面：

　　(1)確定投資者獲取待開發(fā)場地所能支付的最高價格

　　(2)確定具體開發(fā)項目的預期利潤

　　(3)確定開發(fā)項目中的最高控制成本費用

　　2、剩余法的計算公式

　　基本公式：v=a–(b+c)v—購置開發(fā)場地的價格a—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值b—開發(fā)成本

　　c—開發(fā)商合理利潤

　　實際估價中常用的具體計算公式：

　　土地價格=房屋的預期售價-建筑總成本-利潤-稅收-利息

　　計算時還需要考慮各項費用的時間價值

　　3、剩余法的特點與適用范圍

　　(1)剩余法估價的可靠性取決于三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)售價，正確確定土地開發(fā)費用和正常利潤等。

　　(2)剩余法估價的三個假設(shè)和限制條件：關(guān)鍵變量穩(wěn)定、價格穩(wěn)定、投入均勻

　　(3)剩余法的適用范圍

　　a.待開發(fā)土地的估價

　　b.待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)的估價

　　c.僅將土地或房產(chǎn)整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價

　　d.現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價的單獨評估

　　第二節(jié) 剩余法估價的程序與方法

　　1、剩余法估價的基本程序

　　(1)查清待估宗地的基本情況;

　　(2)確定土地的最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)估計開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價;

　　(4)估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得利潤等;

　　(5)測算土地價格。

　　2、各道程序的內(nèi)容與方法

　　(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權(quán)利狀況

　　(2)確定最佳的開發(fā)利用方式

　　包括確定用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

　　(3)確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價

　　可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，習慣出租的不動產(chǎn)采用市場比較法和收益還原法。

　　(4)估計建筑費、專業(yè)費等各項成本費用和開發(fā)商的利潤

　　a.估算開發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概預算法來估算。

　　b.估算專業(yè)費用，一般采用建筑費用的一定比率估算。

　　c.估算不可預見費，一般為總建筑費和專業(yè)費之和的2%-5%。

　　d.確定開發(fā)建設(shè)周期，估算預付資本利息(這是一個難點)，預付資本包括地價款、開發(fā)建筑費、專業(yè)費和不可預見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據(jù)各自的投入額、在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當時貸款利率進行計算。

　　e.估算稅金，一般以建成后不動產(chǎn)總價的一定比例計算

　　f.估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用，一般以不動產(chǎn)總價或租金的一定比例計算

　　g.估算開發(fā)商的合理利潤，一般以不動產(chǎn)總價或預付總資本的一定比例計算，有時也采用年利潤率計算。

　　(5)計算和確定估價額

　　先將以上求取的數(shù)據(jù)直接代入原始公式算出開發(fā)商當前取得待開發(fā)場地所能支付的最大費用：

　　地價=不動產(chǎn)總價-建筑開發(fā)費-專業(yè)費-不可預見費-利息-租售費用-稅金-開發(fā)商合理利潤(有兩種計算方法，第一種要計入地價利息，第二種地價利息暫不計，但最后結(jié)果要貼現(xiàn))

　　再從計算出的剩余值中扣除取得土地使用權(quán)的相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用等，得到所估土地的地價額。最后經(jīng)估價師確定。

　　第三節(jié) 剩余法估價的應用

　　1、利用剩余法評估土地價格

　　估價過程：

　　(1)選擇估價方法;

　　(2)確定最佳開發(fā)利用方式;

　　(3)市場調(diào)查，確定建設(shè)期、開發(fā)價值和投入成本等;

　　(4)求取地價

　　測算方法一：直接計算地價利息

　　a.測算不動產(chǎn)總價，采用收益還原法

　　b.計算建筑費及專業(yè)費

　　c.計算總利息，注意，超過一年要采用復利計算

　　d.計算開發(fā)商利潤

　　e.確定不動產(chǎn)出租稅費，采用收益還原法計算不動產(chǎn)總價時已考慮在內(nèi)

　　f.代入公式計算地價

　　g.扣除相關(guān)法律、估價及登記發(fā)證費用，得出開發(fā)商能支付的投標地價。

　　測算方法二：利息中不計地價款的利息

　　利息計算不同，算出開發(fā)完成時地價后，還需要貼現(xiàn)。

　　2、利用剩余法測算開發(fā)商的預期利潤

　　基本思路和公式同評估土地價格，將公式稍加變換即可。

　　3、利用剩余法確定建筑費及專業(yè)費的最高控制標準

　　將建筑費及專業(yè)費的最高控制標準假設(shè)為x元，代入基本公式進行計算，得出最高控制額，最后算出單位面積建筑費及專業(yè)費控制標準。

　　4、應用剩余法估價的常見問題

　　(1)方法適用錯誤，步驟錯誤;

　　(2)利息、利潤計算錯誤;計算利息時要特別注意資金投放方式和計息方式

　　(3)計算項目不準確、漏項，或步驟不全;

　　(4)參數(shù)使用錯誤或前后不一致

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