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土地估價土地利用總體規(guī)劃
導(dǎo)語：土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力。雖然有些投資者在城市邊緣地區(qū)的土地投資中得到了高額回報，但位置好的地塊總是更容易升值。例如，連接相鄰城區(qū)的交通便利的地段必將隨著時間的發(fā)展而升值。因為在一般情況下，社區(qū)總是朝著相互融合的趨勢發(fā)展，這使得位于城區(qū)之間的房地產(chǎn)越來越受青睞從而具有更高的投資價值。
一、土地利用總體規(guī)劃的概念
編制土地利用總體規(guī)劃是現(xiàn)階段土地管理的核心任務(wù)之一�！吨腥A人民共和國土地管理法》第十七條規(guī)定“各級人民政府應(yīng)當依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、國土整治和資源保護要求、土地供給能力以及各項建設(shè)對土地的需求，組織編制土地利用總體規(guī)劃”。土地利用總體規(guī)劃是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)國家社會經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展要求以及當?shù)氐淖匀�、社會�?jīng)濟條件對土地的開發(fā)、利用、整治、保護等在空間和時間上所作的總體安排和布局。其目的在于加強土地利用的宏觀控制和計劃管理，合理利用土地資源，提高土地利用率和土地產(chǎn)出率，促進國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展，并為土地利用科學(xué)管理提供依據(jù)。
二、土地利用總體規(guī)劃編制的意義和作用
1.編制和實施土地利用總體規(guī)劃是合理利用土地的基礎(chǔ)
土地利用總體規(guī)劃是與土地的自然條件、社會經(jīng)濟條件和國民經(jīng)濟、社會發(fā)展相適應(yīng)的土地利用長遠規(guī)劃，因此它是合理利用土地的基礎(chǔ)和依據(jù)。
例題：判斷題
編制和實施土地利用總體規(guī)劃是合理利用土地的基礎(chǔ)[ r]
2.土地利用總體規(guī)劃為國民經(jīng)濟持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)發(fā)展創(chuàng)造有利條件
3.土地利用總體規(guī)劃是國家實行用途管制的基礎(chǔ)
三、土地利用總體規(guī)劃編制的依據(jù)和原則
根據(jù)《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，編制土地利用總體規(guī)劃的主要依據(jù)有：
(1)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃; (2)國土整治和資源環(huán)境保護要求;
(3)土地供給能力及各項建設(shè)對土地要求; (4)上一級土地利用總體規(guī)劃。
編制原則：
(1)嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)建設(shè)占用農(nóng)地; (2)提高土地利用率;
(3)統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地; (4)保護和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用。
四、土地利用總體規(guī)劃的層次體系
土地利用總體規(guī)劃宜按行政區(qū)劃體系分級編制。根據(jù)我國行政區(qū)劃，土地利用總體規(guī)劃按行政區(qū)域分為全國、省 (自治區(qū)、直轄市)、市(地)、縣(市)和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))五級，即五個層次。全國、省、市(地)三級規(guī)劃，由于涉及范圍大，所以屬指導(dǎo)性規(guī)劃�？h級總體規(guī)劃則注重規(guī)劃實施的可操作性。鄉(xiāng)級總體規(guī)劃是最基層的規(guī)劃，具有一定的微觀規(guī)劃性質(zhì)，主要是以落實縣級規(guī)劃內(nèi)容為重點。各層次之間，可以根據(jù)需要，按自然區(qū)劃或經(jīng)濟區(qū)域，進行跨省、跨市縣、跨鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的區(qū)域土地利用總體規(guī)劃。上下級規(guī)劃必須緊密銜接，上一級規(guī)劃指導(dǎo)下一級規(guī)劃，是下級規(guī)劃的依據(jù)，下級規(guī)劃是上級規(guī)劃的基礎(chǔ)和落實。
五、土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容
土地利用總體規(guī)劃主要應(yīng)包括以下幾個方面的內(nèi)容：
(1)為編制下一級規(guī)劃提供依據(jù)。
(2)確定區(qū)域內(nèi)土地利用規(guī)劃目標和為實現(xiàn)這一目標所應(yīng)遵循的土地利用基本方針。
(3)確定土地利用結(jié)構(gòu)和各業(yè)用地指標。
(4)劃分土地利用區(qū)，規(guī)定各土地利用區(qū)的土地用途和土地使用規(guī)則。
(5)確定規(guī)劃范圍內(nèi)交通、水利、電力、工礦等重點工程項目的用地指標和布局。
(6)制定實施規(guī)劃有關(guān)的政策和措施。
土地利用總體規(guī)劃為各級人民政府管理土地提供科學(xué)的依據(jù)。不同層次需要解決的問題不同，其規(guī)劃的內(nèi)容也不一樣。高一層次的土地利用總體規(guī)劃是下一級土地利用總體規(guī)劃的依據(jù)。其中全國、省級、地市級土地利用總體規(guī)劃屬宏觀控制性規(guī)劃，根據(jù)對土地利用加強宏觀管理的要求，重點在于強化規(guī)劃指標控制;縣、鄉(xiāng)級規(guī)劃是實施性、管理性規(guī)劃，重點是把上級規(guī)劃下達的各項指標落實到土地空間上，即劃定土地用途區(qū)、編定土地用途。
1.全國土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)確定對全國有指導(dǎo)意義的土地開發(fā)、利用、整治、保護的方針政策及目標和措施;(2)協(xié)調(diào)各省、自治區(qū)、直轄市之間的土地利用關(guān)系;(3)根據(jù)全國的生產(chǎn)力總體布局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區(qū);(4)提出各省(市、區(qū))的土地利用方向和指令性指標，對跨省(市、區(qū))的重要工程項目用地進行布局，并確定用地規(guī)模;(5)擬定提高土地利用率和生產(chǎn)力、保護和改善生態(tài)環(huán)境、調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)的政策措施。
2.省級土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容(1)根據(jù)《全國土地利用總體規(guī)劃綱要》的要求，結(jié)合本省土地資源的特點及土地利用的問題，確定全省土地利用目標和方針;(2)根據(jù)全省土地利用目標和各地區(qū)(市)土地資源特點，提出各地區(qū)(市)的土地利用方向和目標;(3)根據(jù)全省的生產(chǎn)力總體布局與用地需求，劃分不同的土地利用地域區(qū)。(4)對各種用地、生產(chǎn)基地及跨地區(qū)(市)的基礎(chǔ)設(shè)施工程用地進行布局，提出土地利用結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)性調(diào)整指標及省內(nèi)重要基礎(chǔ)工程和重要工礦項目用地規(guī)模;(5)解決地市級土地利用總體規(guī)劃所不能考慮的地市與地市之間的土地利用問題。(6)制定實施規(guī)劃的有關(guān)政策和措施。
3.地市級土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)根據(jù)省級土地利用總體規(guī)劃的要求，結(jié)合本地區(qū)土地資源特點及土地利用的問題提出本地區(qū)土地利用的方針;(2)根據(jù)本地區(qū)土地的自然條件，社會經(jīng)濟條件，國民經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，確定本地區(qū)的土地利用目標;(3)根據(jù)本地區(qū)土地利用的目標和各縣土地資源特點，確定各縣土地利用方向;(4)確定區(qū)內(nèi)中心城市、重要基礎(chǔ)設(shè)施工程、重要工礦項目用地的規(guī)模和布局; (5)協(xié)調(diào)地區(qū)內(nèi)縣與縣之間的土地利用，解決縣與縣所不能考慮的土地利用問題。(6)制定實施規(guī)劃的有關(guān)政策和措施。
4.縣級土地利用總體規(guī)劃的主要內(nèi)容(1)根據(jù)地市級土地利用總體規(guī)劃的要求，結(jié)合本縣的實際情況，確定本縣土地利用規(guī)劃的目標與任務(wù);(2)合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和布局，制定全縣各類用地指標，確定分階段的土地整理、復(fù)墾、開發(fā)、保護任務(wù);(3)劃定土地利用區(qū)，確定各區(qū)土地利用管制規(guī)則;(4)安排能源、交通、水利等重點建設(shè)項目用地;(5)將全縣土地利用指標落實到鄉(xiāng)(鎮(zhèn));(6)擬定實施規(guī)劃的措施。
5.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地利用總體規(guī)劃的內(nèi)容鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地利用總體規(guī)劃是最基層的土地利用總體規(guī)劃，它作為一個規(guī)劃層次，在縣級土地利用總體規(guī)劃指導(dǎo)下單獨進行編制，但最好能與縣級土地利用總體規(guī)劃結(jié)合起來同步進行。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級土地利用總體規(guī)劃主要任務(wù)是落實縣級土地利用總體規(guī)劃。(1)根據(jù)縣級土地利用總體規(guī)劃的要求及本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的土地資源特點，確定鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用的目標和方向;(2)具體確定并落實縣級規(guī)劃所確定的各類土地利用區(qū);(3)編定各土地利用區(qū)的使用用途，具體落實每塊土地的規(guī)劃用途;(4)闡明落實上級規(guī)劃指標和各類土地利用區(qū)的途徑、措施。
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