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土地評價師土地使用權(quán)抵押管理
導(dǎo)語：土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，常常是企業(yè)決策的主要目標之一。根據(jù)替代原理，在資金一定的情況下，為了達到某一生產(chǎn)水平，土地投資的多少直接影響其他要素的投資。
(一)土地使用權(quán)抵押的概念及其法律特征
土地使用權(quán)抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權(quán)人(抵押權(quán)人)履行債務(wù)作出的擔保行為。抵押權(quán)人不對抵押土地使用權(quán)直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權(quán)被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權(quán)將轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)人所有，或者由抵押權(quán)人按法定程序處置。
土地使用權(quán)抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征，如抵押權(quán)是一種擔保物權(quán)，以清償債務(wù)為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。
(1)用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的合法土地使用權(quán)，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)。
(2)土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。
(3)土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。土地使用權(quán)與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。
(4)土地使用權(quán)抵押不得違背土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
(5)土地使用權(quán)人將土地抵押后，并不喪失轉(zhuǎn)讓權(quán)，但在轉(zhuǎn) 讓土地使用權(quán)時，應(yīng)告知抵押權(quán)人。
例題：用于抵押的土地使用權(quán)必須是通過( AB )方式合法取得。
A. 出讓B.轉(zhuǎn)讓C.劃撥D.租賃
判斷題：土地使用權(quán)抵押設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。(R)
(二)土地使用權(quán)抵押的程序
土地使用權(quán)抵押的一般程序為：
(1)抵押申請。
(2)抵押物估價。受理抵押貸款的銀行對抵押物(土地使用權(quán))進行估價，并根據(jù)抵押物估價額的一定比例確定貸款數(shù)額，但其貸款額度一般不高于估價的70%。
(3)抵押雙方當事人簽訂土地使用權(quán)抵押合同。
抵押合同公證。抵押合同簽訂后，抵押人與抵押權(quán)人共同到所在地司法部門公證處辦理公證手續(xù)，領(lǐng)取抵押公證書。
(三)土地使用權(quán)抵押合同管理
簽訂抵押合同，必須采取書面形式。土地使用權(quán)抵押合同的主要內(nèi)容有：
(1)土地使用權(quán)抵押雙方當事人的名稱、住所、抵押人的開戶銀行及賬號。
(2)抵押標的物的位置、面積、地價、權(quán)屬狀況與性質(zhì)，即土地使用權(quán)屬是否清楚合法，是出讓(轉(zhuǎn)讓)取得土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)，若是后者，是否已補辦出讓手續(xù)等，土地使用年限和剩余年限等。
(3)土地使用權(quán)抵押貸款的數(shù)額、幣種、用途、借款年限、利率、支付方式、歸還本息方法等。
(4)土地使用權(quán)估價額與抵押率(即抵押貸款與土地使用權(quán)估價額的比率)
(5)土地使用權(quán)抵押的占管人、占管方式、占管責任，以及意外毀損，滅失的風險責任。
(6)土地使用權(quán)是否已設(shè)定過抵押。
(7)土地使用權(quán)抵押權(quán)的實現(xiàn)與消失的處分方式。即如抵押期限屆滿，土地使用權(quán)抵押權(quán)的處置方式，如歸還、拍賣、轉(zhuǎn)讓等。
(8)違約責任及爭議解決的約定。
(9)簽約日期、地點及雙方商定的其他條款等。
土地使用權(quán)抵押當事人如違反抵押合同，其違約責任主要有：
(1)抵押人未按規(guī)定用途使用貸款，抵押權(quán)人可以提前收回抵押貸款，并按有關(guān)規(guī)定處理罰息。
(2)抵押人擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租或以其他方式處分時，其行為無效。抵押權(quán)人有權(quán)提前收回貸款，并可要求抵押人支付一定的違約金。
(3)抵押到期不能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記。
(4)由抵押人因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣押或已經(jīng)設(shè)定過抵押權(quán)等情況所產(chǎn)生的后果，由抵押人承擔責任。
(5)由抵押人占管的抵押物發(fā)生毀損，導(dǎo)致土地價值減少甚至破壞，抵押權(quán)人可要求抵押人恢復(fù)土地的原價值或賠償損失，或減少擔保金額。
(6)抵押物的受贈人、繼承人拒絕償還貸款本息的，抵押權(quán)人可以依照法律的規(guī)定向人民法院起訴。
(7)抵押雙方當事人在履行合同過程中發(fā)生爭議，不能協(xié)商解決時，按《合同法》處理。
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