建筑物估價的基本方法

　　建筑物主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構(gòu)造物及其他設(shè)施等，下面為大家介紹一下建筑物估價的基本方法：

　　重置價格折舊法

　　1、重置價格折舊法：是成本估價法具體應(yīng)用中的一種評估方法，適合對獨立舊建筑物估價。另外，各地在城市拆遷補償過程中的房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，也多是按此辦法制訂的。

　　2、基本思路：按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。

　　3、基本公式：建筑物價格=建筑物重置價格—已使用年限的折舊額

　　建筑物價格=建筑物重置價格×成新度

　　4、建筑物重置價格的確定：

　�。�1）房屋建筑物分類：根據(jù)承重構(gòu)件、建筑材料、建筑標(biāo)準(zhǔn)，分4類7等：

　　1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋，這類房屋一般內(nèi)外裝修良好，設(shè)備比較齊全。

　　2）磚混結(jié)構(gòu)一等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并設(shè)有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　3）磚混結(jié)構(gòu)二等部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其他房屋。

　　4）磚木結(jié)構(gòu)一等材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)容設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。

　　5）磚木結(jié)構(gòu)二等結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)房屋。

　　6）磚木結(jié)構(gòu)三等結(jié)構(gòu)簡單，材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　　7）簡易結(jié)構(gòu)如簡易樓、平房、板房、磚坯房、土草房，竹木捆綁房等。

　　5、建筑物重置價格的確定：建筑物的重置價格包括兩種情況：一種是以重建成本代理重置價格；另一種是以重置成本來代替重置價格。

　　6、具體求取重置價格的方法：直接法和間接法。

　　7、在估價中，通常將計算建筑物重置價格的方法分為3種：

　�。�1）凈計法：是就建筑物所需各種材料設(shè)備的數(shù)量和人工時數(shù)，逐一乘以估價時點時各該同樣材料設(shè)備的單價和人工工資支付標(biāo)準(zhǔn)，再將其加總即得建筑物重置價的方法。

　�。�2）平方法：是先計算建筑物每平方單位（通常為平方米）的建筑價格，再乘以建筑物的總平方米數(shù)，即得建筑物的重置價格的方法。

　�。�3）立方法：是先計算建筑物每立方米單位的建筑價格，再乘以建筑物的總立方米數(shù)，即得建筑物的得置價格的方法。

　　8、建筑物的折舊：指建筑物因時間經(jīng)過所造成的損耗。

　�。�1）物理的折舊：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅或破損、風(fēng)吹日曬的侵蝕和自然災(zāi)害造成的損壞；

　�。�2）功能的折舊：指功能退化而造成的折舊，通常由于同類型建筑物因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導(dǎo)致其變得落伍而引起的相對減價。

　�。�3）經(jīng)濟的折舊：指建筑物與其所處的附近環(huán)境不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生的價值減低。

　　9、建筑物折舊的影響因素：

　�。�1）物理因素：引起建筑物產(chǎn)生折舊的物理因素主要有以下幾項：因使用建筑物而產(chǎn)生的磨滅及破損，這種折舊一般隨使用時間的延長而不斷產(chǎn)生；二是自然腐朽化，這是隨時間的經(jīng)過或風(fēng)雨侵蝕等自然作用而產(chǎn)生的，一般不論使用與否，都會隨時間的經(jīng)過而產(chǎn)生折舊；因風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)或地震等偶然事件而發(fā)生的損傷，這種折舊不與使用狀態(tài)發(fā)生關(guān)系。

　�。�2）功能的因素：指建筑物因使用功能的落后或不合適而引起折舊的因素。建筑物功能因素所引起的折舊通常不論建筑物的新舊程度如何，只要其使用功能不能滿足要求，使其經(jīng)濟價值和使用價值降低，這就產(chǎn)生功能的折舊。

　�。�3）經(jīng)注的因素：引起建筑物折舊的經(jīng)濟因素以，通常有建筑物的使用與周圍環(huán)境的不協(xié)調(diào)，附近環(huán)境的變化、房地產(chǎn)市場的變化等。

　　10、確定建筑物折舊的方法：

　�。�1）新舊程度折舊法。適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合。

　　（2）平均年限折舊法。定額法或直線法。

　�。�3）定率折舊法。殘存漸減法、遞減折舊法、余額遞閏法。年折舊額初時最大，隨著年度的增加而遞減。

　�。�4）年數(shù)合計法。

　�。�5）償還基金法。償債基金法，指待估建筑物滿了耐用年限時，包括折舊累計額和折舊累計額的復(fù)利計算的利息額。

　　11、計算折舊應(yīng)注意事項：建筑物耐用年限有自然耐用年限（自然壽命）與經(jīng)濟耐用年限之分。對于房地產(chǎn)估價來說，所采用的耐用年限應(yīng)為建筑物的經(jīng)濟耐用年限。

　　對照法：

　　亦稱標(biāo)準(zhǔn)化，就是把評估對象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房價要求的條件相對照，從中查出與評估對象條件基本相同等的標(biāo)準(zhǔn)房價。

　　1、應(yīng)用對照法評估建筑物的主要步驟：

　　（1）確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等；

　�。�2）對照標(biāo)準(zhǔn)查房價；

　�。�3）對基礎(chǔ)房價進行調(diào)整；

　�。�4）確定房產(chǎn)評估價格。

　　建筑物殘余法：

　　是指用收益還原法以外的方法，能求出建筑物所占用的土地價格時，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得于歸屬于建筑物的純收益，再根據(jù)建筑物的還還原利率與折舊率，采用收益還原法求出建筑物的收益價格的方法。

　　2、建筑物殘余法估價步驟：

　�。�1）一是計算土地與建筑總收益；

　�。�2）二是計算土地的收益；

　�。�3）三是計算建筑物收益；

　�。�4）四是確定還原利率；

　�。�5）五是估算建筑物價格。

　　注：在土地及建筑物評估中，由于建筑物有折舊，而土地所折舊，一般情況下建筑物的還原利率大于土地的還原利率。

　　比較法：

　　是在求取估價對象建筑物價格時，將估價對象建筑物與在較近時期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似建筑物加以比較，從已發(fā)生交易的類似建筑物的已知價格，修正得出估價對象建筑物的價格的一種估價方法。

　　建筑物與構(gòu)筑物估價的概念

　　1、建筑物，主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構(gòu)造物及其他設(shè)施等。建筑物主要是為了滿足人們在生產(chǎn)和生活中的需要而進行建筑的人工改良物，融入了大量的人類勞動和物質(zhì)，作為人類生產(chǎn)和生活的場所。

　　2、建筑物的基本功能是滿足人們生產(chǎn)、生活的需要。在現(xiàn)代社會中，建筑物除具有遮風(fēng)蔽雨、防曬蔽寒的基本功能外，還需要具有為人類提供藝術(shù)、文化、欣賞等功能。

　　3、建筑物的分類：

　�。�1）按生產(chǎn)性質(zhì)：生產(chǎn)性建筑（工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑）和非生產(chǎn)性建筑（民用建筑）

　�。�2）按建筑結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu)

　　4、建筑物估價，是指估價人員在遵循有關(guān)估價原則的前提下，根據(jù)估價的目的，選用適當(dāng)?shù)墓纼r方法，對待估建筑物價格的影響因素進行分析和判斷，評估出待估建筑物在某一時日的市場價格。

　　建筑物與構(gòu)筑物的價格特征和類型

　　1、根據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價分成兩類：

　�。�1）對具有市場流動性的建筑物，其估價的原理是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等，評估出建筑物的市場價格。

　�。�2）對不具備市場流動性的建筑物，如博物館、圖書館等，其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建筑物的價格。

　　2、影響建筑物價格的因素：

　�。�1）建筑物重置價：建筑物重置價是決定建筑物價格的最基本因素。影響建筑物重置價的因素很多，如建筑結(jié)構(gòu)、種類、式樣、材料、裝飾、物價等因素。

　　（2）環(huán)境因素：建筑年代（指建筑物的成新，決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限）、建筑物朝陽（影響采光、通風(fēng)）、建筑物用途（用途不同，收益與使用年限不同）、建筑物樓層。

　　3、其他因素：建筑物的設(shè)計，如垃圾場的坐落位置等。

　　1、建筑物價格的特點：

　�。�1）時間的有效性。

　�。�2）建筑物價格的遞減性。

　�。�3）建筑物價格的地區(qū)性。

　�。�4）建筑物價格受自然條件影響很大。

　�。�5）影響建筑物價格的不確定因素多。

　　1、建筑物估價中的幾個概念：

　　（1）房屋建筑成本：指不包括建筑紅線以外的土地上的投資，單指房屋從設(shè)計到地基處理至整幢房屋可交付使用過程中的全部費用，是房產(chǎn)價值的重要構(gòu)成部分。包括勘察設(shè)計費、房屋主體結(jié)構(gòu)工程的建筑、裝修費用、室內(nèi)各種配套設(shè)備及安裝費、建筑紅線內(nèi)的室外各種設(shè)施配套安裝費、管理費、貸款利息等。

　�。�2）重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標(biāo)準(zhǔn)，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。

　�。�3）重置成本：根據(jù)目前的人工、材料價格及正常管理水平，并利用目前的材料、標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)計，建造一幢各項設(shè)備相同或相當(dāng)（即同等效用）的建筑物所需的成本，叫重置成本。

　　（4）應(yīng)計折舊：是指到評估當(dāng)時所發(fā)生的所有折舊，包括物理、功能、經(jīng)濟退化。

　　（5）建筑安裝工程預(yù)算定額：為編制施工圖預(yù)算制定的定額。包括建筑工程預(yù)算定額、設(shè)備安裝工程預(yù)算定額、間接費用定額。它即是編制施工圖預(yù)算、確定建筑產(chǎn)品預(yù)算價格的依據(jù)，也是編制概算定額的基礎(chǔ)。

　�。�6）標(biāo)準(zhǔn)房價：是一個城市同一個等級房屋的平均價格，是房屋價格評估的依據(jù)。

　　（7）建筑安裝工程概算定額：是設(shè)計單位編制初步設(shè)計概算和技術(shù)設(shè)計修正概算中建筑安裝工程概算的依據(jù)，也是計算建筑安裝工程用料概數(shù)以及進行設(shè)計方案經(jīng)濟比較的基礎(chǔ)。

　�。�8）建筑物殘值：建筑物在不能使用時還能收回的價值。

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