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建筑物估價的概念和特征
建筑物估價是土地估價師的必須掌握的一個知識點，下面就為大家介紹一下建筑物估價的概念和特征!
建筑物與構筑物估價的概念
1、建筑物，主要是指定著于土地上或地下面的具有頂蓋、梁柱或墻壁，供人們使用的構造物及其他設施等。建筑物主要是為了滿足人們在生產(chǎn)和生活中的需要而進行建筑的人工改良物，融入了大量的人類勞動和物質，作為人類生產(chǎn)和生活的場所。
2、建筑物的基本功能是滿足人們生產(chǎn)、生活的需要。在現(xiàn)代社會中，建筑物除具有遮風蔽雨、防曬蔽寒的基本功能外，還需要具有為人類提供藝術、文化、欣賞等功能。
3、建筑物的分類：
(1)按生產(chǎn)性質：生產(chǎn)性建筑(工業(yè)建筑、農業(yè)建筑)和非生產(chǎn)性建筑(民用建筑)
(2)按建筑結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、其他結構
4、建筑物估價，是指估價人員在遵循有關估價原則的前提下，根據(jù)估價的目的，選用適當?shù)墓纼r方法，對待估建筑物價格的影響因素進行分析和判斷，評估出待估建筑物在某一時日的市場價格。
建筑物與構筑物的價格特征和類型
1、根據(jù)建筑物的性質，建筑物估價分成兩類：
(1)對具有市場流動性的建筑物，其估價的原理是以重置成本為基礎，采用重置價折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等，評估出建筑物的市場價格。
(2)對不具備市場流動性的建筑物，如博物館、圖書館等，其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建筑物的價格。
2、影響建筑物價格的因素：
(1)建筑物重置價：建筑物重置價是決定建筑物價格的最基本因素。影響建筑物重置價的因素很多，如建筑結構、種類、式樣、材料、裝飾、物價等因素。
(2)環(huán)境因素：建筑年代(指建筑物的成新，決定建筑物折舊狀況和剩余使用年限)、建筑物朝陽(影響采光、通風)、建筑物用途(用途不同，收益與使用年限不同)、建筑物樓層。
3、其他因素：建筑物的設計，如垃圾場的坐落位置等。
1、 建筑物價格的特點：
(1) 時間的有效性。(2)建筑物價格的遞減性。(3)建筑物價格的地區(qū)性;(4)建筑物價格受自然條件影響很大;(5)影響建筑物價格的不確定因素多。
1、 建筑物估價中的幾個概念：
(1) 房屋建筑成本：指不包括建筑紅線以外的土地上的投資，單指房屋從設計到地基處理至整幢房屋可交付使用過程中的全部費用，是房產(chǎn)價值的重要構成部分。包括勘察設計費、房屋主體結構工程的建筑、裝修費用、室內各種配套設備及安裝費、建筑紅線內的室外各種設施配套安裝費、管理費、貸款利息等。
(2) 重建成本：根據(jù)目前的人工與材料價格，采用原建筑物的材料和標準，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。
(3) 重置成本：根據(jù)目前的人工、材料價格及正常管理水平，并利用目前的材料、標準與設計，建造一幢各項設備相同或相當(即同等效用)的建筑物所需的成本，叫重置成本。
(4) 應計折舊：是指到評估當時所發(fā)生的所有折舊，包括物理、功能、經(jīng)濟退化。
(5) 建筑安裝工程預算定額：為編制施工圖預算制定的定額。包括建筑工程預算定額、設備安裝工程預算定額、間接費用定額。它即是編制施工圖預算、確定建筑產(chǎn)品預算價格的依據(jù)，也是編制概算定額的基礎。
(6) 標準房價：是一個城市同一個等級房屋的平均價格，是房屋價格評估的依據(jù)。
(7) 建筑安裝工程概算定額：是設計單位編制初步設計概算和技術設計修正概算中建筑安裝工程概算的依據(jù)，也是計算建筑安裝工程用料概數(shù)以及進行設計方案經(jīng)濟比較的基礎。
(8) 建筑物殘值：建筑物在不能使用時還能收回的價值。
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