城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)

時(shí)間：2024-09-28 13:19:08 春寧土地估價(jià)師我要投稿

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城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)

　　城鎮(zhèn)國(guó)有土地是指市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)屬于全民所有的土地，但地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外。那么城鎮(zhèn)土地的分等定級(jí)呢，一起來(lái)了解一下!

　　城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)概述

　　1、土地分等定級(jí)的含義和對(duì)象

　　(1)土地分等定級(jí)的含義

　　是在特定目的下，對(duì)土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性進(jìn)行綜合鑒定，并使鑒定結(jié)果等級(jí)化的過(guò)程。城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)是土地分等定級(jí)的一部分。

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)的對(duì)象

　　城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍內(nèi)的所有土地

　　2、土地分等定級(jí)與土地估價(jià)的關(guān)系

　　(1)兩者的概念實(shí)質(zhì) (2)兩者的關(guān)系

　　土地分等定級(jí)評(píng)定的是土地使用價(jià)值，土地估價(jià)是評(píng)定使用價(jià)值在市場(chǎng)上反映出的價(jià)格。兩者相輔相成，又未必一致。

　　3、土地分等定級(jí)體系與方法

　　(1)土地分等定級(jí)體系：城鎮(zhèn)之間的土地等和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地級(jí)

　　(2)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)方法

　　采用多因素綜合評(píng)價(jià)法;又稱多因素分值加和法;多因素綜合評(píng)價(jià)法的常用公式

　　城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)完整方法的兩個(gè)步驟

　　4、土地定級(jí)原則

　　(1)綜合性原則;(2)主導(dǎo)性原則;(3)地域分異原則;

　　(4)土地收益差異原則;(5)定量與定性分析結(jié)合原則

　　城鎮(zhèn)土地分等的程序與方法

　　1、土地分等程序

　　(1)開(kāi)展城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作

　　(2)進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化

　　(3)計(jì)算分等對(duì)象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等別

　　(4)驗(yàn)證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評(píng)定城鎮(zhèn)土地等別

　　(5)編制城鎮(zhèn)土地分等成果

　　2、土地分等資料收集與調(diào)查

　　包括基本資料、區(qū)位資料、聚集規(guī)模資料、基礎(chǔ)設(shè)施資料、投入產(chǎn)出水平資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平資料、區(qū)域綜合服務(wù)能力資料和區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料等八個(gè)方面資料的收集與調(diào)查。

　　3、土地分等因素因子分值計(jì)算

　　(1)土地分等因子分值計(jì)算的基本原則

　　(2)土地分等因子分值計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)化公式

　　土地分等因子分值計(jì)算需要采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，通常有位序標(biāo)準(zhǔn)化和極值標(biāo)準(zhǔn)化兩種，兩種標(biāo)準(zhǔn)化的公式。

　　(3)涉及指數(shù)方式的因子指標(biāo)計(jì)算

　　a.城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)計(jì)算;b.城鎮(zhèn)對(duì)外輻射能力指數(shù)計(jì)算;c.區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平涉及的有關(guān)因子指數(shù)計(jì)算

　　4、土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別劃分

　　(1)土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算和等別初步劃分

　　土地分等對(duì)象的綜合分值計(jì)算是在因子、因素分值計(jì)算的基礎(chǔ)上，采用多因素分值加和法進(jìn)行。

　　城鎮(zhèn)土地等別的初步劃分可以采用數(shù)軸法或總分頻率曲線法進(jìn)行

　　開(kāi)展城鎮(zhèn)土地等別初步劃分的原則

　　(2)土地等別的驗(yàn)證

　　a.采用聚類分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占90%以上

　　b.采用市場(chǎng)資料分析方法驗(yàn)證，保證參與驗(yàn)證范圍占50%以上

　　c.土地等別驗(yàn)證的基本思想

　　(3)城鎮(zhèn)土地等別的調(diào)整與確定

　　城鎮(zhèn)土地等別調(diào)整與確定的原則：

　　a.行政建制協(xié)調(diào)原則;b.城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則;c.近鄰平衡原則

　　城鎮(zhèn)土地分等基本方案制定的注意事項(xiàng)

　　(4)特殊行政區(qū)域的土地等劃分方法

　　跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等別平衡

　　市轄區(qū)土地等劃分

　　房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅繳納

　　一、關(guān)于無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

　　無(wú)租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

　　二、關(guān)于出典房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

　　產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　三、關(guān)于融資租賃房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題

　　融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

　　四、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問(wèn)題

　　對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

　　對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　五、本通知自2009年12月1日起執(zhí)行�！敦�(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》((86)財(cái)稅地字第008號(hào))第七條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問(wèn)題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1993]368號(hào))第二條同時(shí)廢止。

　　關(guān)于“城鎮(zhèn)土地使用稅如何征收”，如下：

　　城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)具體規(guī)定如下

　　1.大城市l(wèi).5～30元;

　　2.中等城市1.2～24元;

　　3.小城市0.9～18元;

　　4.縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6～12元。

　　三、應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額

　　四、稅額計(jì)算

　　城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實(shí)際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。其計(jì)算公式如下：

　　應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際占用面積×適用單位稅額

　　一般規(guī)定每平方米的年稅額，大城市為0.50～10.00元;中等城市為0.40～8.00元;小城市為0.30～6.00元;縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為0.20～4.00元。房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅均采取按年征收，分期交納的方法。

　　「例」武泰鋼材進(jìn)出口公司擁有自用房產(chǎn)原值600000元，允許減除20%計(jì)稅，房產(chǎn)稅年稅率為1.2%;小汽車2輛，每年每輛稅額300元;載重汽車3輛，計(jì)凈噸位15噸，每噸年稅額60元;占用土地面積為1500平方米，每平方米年稅額為6元;稅務(wù)部門規(guī)定對(duì)房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅在季末后10日內(nèi)交納，1月31日計(jì)算本月份應(yīng)交納各項(xiàng)稅金。

　　月應(yīng)納房產(chǎn)稅額=600000x(1-20%)x0.012/12=5760/12=480(元)

　　月應(yīng)納車船使用稅額=(2x300+3x15x60)/12=3300/12=275(元)

　　月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額=1500×6/12=9000/12=750(元)

　　根據(jù)計(jì)算的結(jié)果，提取應(yīng)納房產(chǎn)稅、車船使用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：管理費(fèi)用——稅金 1505

　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅 480

　　應(yīng)交稅金——應(yīng)交車船使用稅 275

　　應(yīng)交稅金——應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅750

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