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國有土地上房屋征收與補償?shù)牧鞒?/p>
征地拆遷工作的程序十分復(fù)雜，不同階段有不同工作要點，也對應(yīng)著相應(yīng)的救濟措施。今天，就簡要梳理一下國有土地上房屋征收與補償?shù)暮诵牧鞒蹋Ｍ軒椭蠹?
作出房屋征收決定前的基本流程
1、征收前提：房屋征收應(yīng)該是出于公共利益的需要，且符合四規(guī)劃一計劃;
2、調(diào)查登記：房屋征收部門對擬征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權(quán)等情況進行調(diào)查登記并公布調(diào)查結(jié)果;
3、未登記和臨時建筑的調(diào)查認定處理：市、縣級人民政府組織有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理;
對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當給予補償;
對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，應(yīng)當分清責(zé)任，凡因行政不作為或違法行政造成的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予補償;凡因被征收人的全部責(zé)任造成的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當不予補償;
4、征收補償方案的擬定和公布：房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府;市、縣級人民政府應(yīng)當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見，征求意見的期限不得少于30日;市、縣級人民政府還應(yīng)公布征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況;
5、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估、常務(wù)會議討論決定：市縣級人民政府作出房屋征收決定前，要依照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)市、縣級人民政府常務(wù)會議討論決定。
作出房屋征收決定并進行公告
市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告，公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。
被征收人對房屋征收決定不服的，應(yīng)當自知道房屋征收決定之日起60日內(nèi)申請行政復(fù)議，或者在6個月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟，對復(fù)議結(jié)果有異議的，可以自收到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。
房屋征收價值評估
被征收房屋價值評估時點為：房屋征收決定公告之日。
房屋征收價值評估的大致流程包括：
(1)確定評估機構(gòu)：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)首先由被征收人協(xié)商選定;
在被征收人無法在規(guī)定時間內(nèi)就選定評估機構(gòu)進行協(xié)商，或者雖經(jīng)協(xié)商但未能達成一致意見的情況下，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的投票原則決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。
(2)選用評估方法：常用的評估方法包括：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。
對于具體評估方法的選用，應(yīng)該由注冊房地產(chǎn)評估師根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況對上述幾種評估方法進行適用性分析后，選擇其中一種或者多種方法對被征收房屋的價值進行評估。
(3)實際評估：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作。
(4)評估結(jié)果與報告：根據(jù)《國有土地上房屋征評估辦法》第16、17條的規(guī)定，評估結(jié)果分為初步評估結(jié)果和最終評估結(jié)果。在初步評估結(jié)果完成后，房屋征收部門應(yīng)該向被征收人公示，在公示期間，被征收人有獲得解釋的權(quán)利。
(5)異議與疑問處理：
如果被征收人對評估報告有疑問，出具評估報告的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)該向其作出解釋和說明;
如果被征收人對評估結(jié)果有異議，應(yīng)當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估——被征收人對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)該自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定——若被征收人對鑒定結(jié)果仍有異議的，可以依法提起行政訴訟，或者申請行政復(fù)議。
房屋征收補償程序
補償協(xié)議：房屋征收部門與被征收人在協(xié)商之后，可以就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協(xié)議。
補償協(xié)議訂立后一方不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方可以依法提起訴訟。
補償決定：如果房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，則由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)將補償決定予以公告;
被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收補償決定不服的，可以依法在知道作出該具體行政行為之日起60日內(nèi)，向作出房屋征收補償決定的市、縣級人民政府的上一級人民政府申請行政復(fù)議;也可以依法在知道作出具體行政行為之日起6個月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟;被征收人依法提起行政復(fù)議后對復(fù)議決定不服的，可以自收到復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。
房屋搬遷與拆除
房屋征收應(yīng)遵循“先補償、后搬遷”的原則;
在房屋征收部門對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷;
被征收人在法定期限內(nèi)既不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。
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