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常州國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則解讀
為進(jìn)一步規(guī)范我市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》(建房〔2011〕77號(hào))、《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-2015)、《常州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》(常政規(guī)〔2011〕2號(hào)文)等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，市城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市物價(jià)、房管和國(guó)土等部門對(duì)2011年4月26日制定的《常州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱原《評(píng)估細(xì)則》)進(jìn)行了修訂完善，出臺(tái)了新的《常州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱新《評(píng)估細(xì)則》)。為正確理解新《評(píng)估細(xì)則》的主要精神，現(xiàn)就有關(guān)問題作如下解讀。
1.問：為什么要修訂原《評(píng)估細(xì)則》?
答：原《評(píng)估細(xì)則》施行六年來，我市城市建設(shè)有了較大的發(fā)展，原《評(píng)估細(xì)則》對(duì)住宅區(qū)位及營(yíng)業(yè)用房路線等級(jí)的劃分已不符合目前城市發(fā)展的現(xiàn)狀。2011年6月3日住建部頒布了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》也于2014年2月1日正式施行，2015年12月1日國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也進(jìn)行了修訂實(shí)施，原《評(píng)估細(xì)則》的專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述已不符合規(guī)定;部分技術(shù)參數(shù)已不合理，也不符合估價(jià)技術(shù)的相關(guān)要求;房屋重置價(jià)格和房屋裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)已滯后。因此，有必要對(duì)原《評(píng)估細(xì)則》進(jìn)行修改完善，更好地適應(yīng)當(dāng)前的征收評(píng)估工作。
2.問：新《評(píng)估細(xì)則》有哪些新變化?
答：新《評(píng)估細(xì)則》與原《評(píng)估細(xì)則》相比，在內(nèi)容上作了部分修改和調(diào)整，主要有：取消了住宅房屋區(qū)位及營(yíng)業(yè)用房路線等級(jí)的劃分;修改調(diào)整了部分技術(shù)參數(shù);調(diào)整了住宅和營(yíng)業(yè)用房“地大于房”的計(jì)算方式;調(diào)整了非住宅非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格;調(diào)整了房屋裝飾裝修及附屬設(shè)施征收補(bǔ)償重置成新價(jià)格;調(diào)整了市區(qū)征收房屋建安工程重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn);完善了非住宅非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容;規(guī)范了對(duì)專業(yè)術(shù)語及有關(guān)條款的表述。
3.問：為何要取消住宅房屋區(qū)位及營(yíng)業(yè)用房路線等級(jí)的劃分?
答：隨著我市城市的發(fā)展，城市面貌發(fā)生了較大變化，已形成了多個(gè)區(qū)商業(yè)中心，原有以市中心為中心向外圍作同心圓輻射的區(qū)位劃分方式已不符合城市的發(fā)展現(xiàn)狀，同樣，原有營(yíng)業(yè)用房路線等級(jí)劃分也已不符合目前全市多商業(yè)中心的城市格局。本次修訂后對(duì)住宅和營(yíng)業(yè)用房不再劃定區(qū)位和路線等級(jí)，改由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照類似房地產(chǎn)的選取原則選取評(píng)估可比實(shí)例，從而更符合市場(chǎng)化評(píng)估補(bǔ)償?shù)脑瓌t。
4.問：新《評(píng)估細(xì)則》的適用范圍是什么?
答：本市市區(qū)(不含金壇區(qū))國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值評(píng)估，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定等活動(dòng)，適用新《評(píng)估細(xì)則》。武進(jìn)區(qū)、新北區(qū)非住宅中的非營(yíng)業(yè)用房區(qū)位劃分及非營(yíng)業(yè)用房基準(zhǔn)價(jià)格、土地區(qū)位基準(zhǔn)價(jià)格由區(qū)建設(shè)、物價(jià)、房管、國(guó)土等部門參照新《評(píng)估細(xì)則》擬定并報(bào)市建設(shè)、物價(jià)、房管、國(guó)土等部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。溧陽市、金壇區(qū)可參照新《評(píng)估細(xì)則》，結(jié)合本地實(shí)際情況制定具體細(xì)則。
5.問：被征收房屋價(jià)值的含義是什么?
答：被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值;不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。
6.問：新《評(píng)估細(xì)則》對(duì)成套住宅、營(yíng)業(yè)用房和非營(yíng)業(yè)用房是如何定義的?
答：成套住宅是指房屋套內(nèi)有臥室、廚房、衛(wèi)生間、起居室等，經(jīng)規(guī)劃等部門同意，按統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造的單元式住宅。
營(yíng)業(yè)用房是指符合規(guī)定能夠?qū)︻櫩吞峁┯行紊唐焚I賣并進(jìn)行直面服務(wù)活動(dòng)的沿街門面房，包括零售、娛樂、餐飲、服務(wù)、金融活動(dòng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等用房。
非營(yíng)業(yè)用房是指除營(yíng)業(yè)用房以外的所有非住宅，包括辦公、教育、醫(yī)療、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地上的房屋。
7.問：如何確定被征收房屋的性質(zhì)、用途和建筑面積?
答：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，以權(quán)屬證書和登記簿的記載為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，按照市、區(qū)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。
8.問：征收評(píng)估中一般采用哪些評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估?
答：征收評(píng)估采用比較法、收益法、成本法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋采用比較法，非住宅房屋在無法適用比較法時(shí)也可以采用收益法、成本法。
9.問：新《評(píng)估細(xì)則》中的高價(jià)路線、低價(jià)路線如何理解?
答：高價(jià)路線是指相鄰街道中營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格高的街道，低價(jià)路線是指相鄰街道中營(yíng)業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價(jià)格低的街道。
10.問：新《評(píng)估細(xì)則》對(duì)住宅和營(yíng)業(yè)用房“地大于房”的計(jì)算方式是如何規(guī)定的?
答：住宅和營(yíng)業(yè)用房“地大于房”的補(bǔ)償金額=“地大于房”的土地面積×對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)。
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