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土地估價(jià)師職業(yè)資格取消，影響有多大？
2014年，國(guó)務(wù)院網(wǎng)站發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》，取消67項(xiàng)職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)。其中，土地估價(jià)師資格排在了被取消的職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)的第一個(gè)。
背景：
土地評(píng)估師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試合格，依法取得《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記的以不動(dòng)產(chǎn)為評(píng)價(jià)對(duì)象的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。
1993年，國(guó)家土地管理局根據(jù)我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)，頒布了《土地估價(jià)師資格考試暫行辦法》，并成立了土地估價(jià)師資格考試委員會(huì)。
土地估價(jià)師資格實(shí)行注冊(cè)登記制度，有效期一般為5年。取得土地估價(jià)師資格的人，就可以去應(yīng)聘具有土地評(píng)估資格的合法機(jī)構(gòu)，獨(dú)立承擔(dān)土地估價(jià)業(yè)務(wù)。
土地估價(jià)師資格考試工作一直由國(guó)家土地管理部門(mén)統(tǒng)一組織。經(jīng)考試、審核，合格者發(fā)給土地估價(jià)師資格證書(shū)。
土地估價(jià)師資格考試每年舉行一次，考試的內(nèi)容分為五個(gè)部分：土地管理基礎(chǔ)與法規(guī);土地估價(jià)理論與方法;土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ);土地估價(jià)案例與報(bào)告;土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)。其中《土地管理基礎(chǔ)與法規(guī)》、《土地估價(jià)理論與方法》、《土地估價(jià)相關(guān)知識(shí)》三科為客觀(guān)題，《土地估價(jià)案例與報(bào)告》為主觀(guān)題、《土地估價(jià)實(shí)務(wù)基礎(chǔ)》主客混合。
問(wèn)題是，取消土地估價(jià)師職業(yè)資格許可和認(rèn)定，到底意味著什么呢?
從知乎上瀏覽了一下，為讀者摘取了一些之前取消房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試時(shí)，知友們對(duì)這事兒的看法，供大家對(duì)照參考。
觀(guān)點(diǎn)一：取消注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格，至少代表以下幾種趨勢(shì)。
對(duì)于評(píng)估業(yè)務(wù)而言，以后所謂的基于獨(dú)立、公平、公正的鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)將會(huì)越來(lái)越少，甚至消失，更多的將是基于市場(chǎng)交易需求而產(chǎn)生的估值業(yè)務(wù)。以后需要出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的機(jī)會(huì)會(huì)減少，更多的將是基于委托方的委托，完全站在委托方的立場(chǎng)，為委托方提供估值定價(jià)服務(wù)，更有可能出具的報(bào)告可能是財(cái)務(wù)咨詢(xún)報(bào)告或者不用出具報(bào)告。
目前的鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)減少的原因主要是政府簡(jiǎn)政放權(quán)的影響，政府的審批事項(xiàng)將會(huì)減少。以目前主要的鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)類(lèi)型之一國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估為例，未來(lái)可能?chē)?guó)有產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，國(guó)有企業(yè)只需要報(bào)告交易方案和定價(jià)依據(jù)即可。國(guó)資委認(rèn)為該定價(jià)合理，直接放行。若覺(jué)得不合理，國(guó)資委聘請(qǐng)估值機(jī)構(gòu)，基于國(guó)有資產(chǎn)保值增值的目的，要求估值機(jī)構(gòu)對(duì)交易價(jià)格是否過(guò)低提供咨詢(xún)服務(wù)。這就如同證監(jiān)會(huì)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師、律師進(jìn)入發(fā)審委，聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師進(jìn)行IPO財(cái)務(wù)專(zhuān)項(xiàng)核查一樣。
由于涉及資產(chǎn)評(píng)估的政府審批事項(xiàng)是一個(gè)逐步簡(jiǎn)化的過(guò)程，鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)不會(huì)一下子就會(huì)減少，但是可以預(yù)見(jiàn)，這幾個(gè)事項(xiàng)肯定是不強(qiáng)制需要專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估的：
1、實(shí)物資產(chǎn)出資評(píng)估。連驗(yàn)資都不需要了，那實(shí)物資產(chǎn)出資要求出具評(píng)估報(bào)告取消也成為必然;
2、國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)出于管理需要可能需要自己外聘專(zhuān)業(yè)人員，但是委托主體變了(由企業(yè)變更為政府)、委托目的變了(由企業(yè)自證清白變?yōu)槁男姓O(jiān)管要求);
3、上市公司收購(gòu)資產(chǎn)。目前需要出具評(píng)估報(bào)告，但是未來(lái)只需要自己說(shuō)明定價(jià)依據(jù)即可，具體定價(jià)是否公允由上市公司眾多的公眾股東判斷。這個(gè)定價(jià)依據(jù)(也就是估值與定價(jià)的關(guān)系)可以由企業(yè)自己尋找，也可以由財(cái)務(wù)顧問(wèn)(目前國(guó)內(nèi)是券商)自行尋找，當(dāng)然也更有可能聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)估值機(jī)構(gòu)的可能。未來(lái)收購(gòu)方和被收購(gòu)方都有可能聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的估值機(jī)構(gòu)，站在各自的角度，進(jìn)行估值服務(wù)，為收購(gòu)方和被收購(gòu)方在交易價(jià)格上達(dá)成一致進(jìn)行參考。
因此，對(duì)于目前的評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，不可避免要走上一條艱苦的轉(zhuǎn)型之路，以前政策給予的紅利業(yè)務(wù)不再有了，評(píng)估機(jī)構(gòu)需要尋找一條更為適應(yīng)市場(chǎng)需要的盈利之路。鑒證類(lèi)業(yè)務(wù)沒(méi)有了，評(píng)估機(jī)構(gòu)有且只有轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)的咨詢(xún)業(yè)務(wù)，且要提供多元化、一體化的的專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。這一塊具體可以參考美國(guó)的一些財(cái)務(wù)咨詢(xún)公司，例如DUFF&PHELPS，Duff &Phelps 中國(guó);美評(píng)，AmericanAppraisal-Home;等等。
當(dāng)然，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，專(zhuān)業(yè)的估值肯定還是會(huì)有很大的成長(zhǎng)空間，交易中估值的重要性會(huì)比現(xiàn)在還要重要，這部分業(yè)務(wù)將會(huì)被那些專(zhuān)業(yè)能力強(qiáng)的機(jī)構(gòu)取得。目前大部分靠個(gè)人人脈(主要體現(xiàn)在當(dāng)?shù)貒?guó)資委或者銀行)獲取一些國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估、信貸資產(chǎn)評(píng)估等鑒證業(yè)務(wù)來(lái)支撐的小所肯定是沒(méi)啥前途的。另外在某些細(xì)分行業(yè)有較多的業(yè)務(wù)積累，持續(xù)進(jìn)行行業(yè)研究，可能是某些小型的評(píng)估所得突圍之路。
對(duì)于評(píng)估人員而言，受到的沖擊是不可避免的，未來(lái)評(píng)估師不再帶有“注冊(cè)”二字，而是成為一種社會(huì)認(rèn)可的一種資質(zhì)，但是就業(yè)的渠道也就會(huì)更加放開(kāi)，評(píng)估師也不再必須在資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)用于保住資格(否則就只能申請(qǐng)為非執(zhí)業(yè)會(huì)員)，以前需要專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行輔助才能開(kāi)展的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在只要招聘一些估值人員，自行就可以解決。對(duì)于國(guó)資委等政府部門(mén)出于管理的需要，也可能會(huì)聘任一部分估值人員，銀行、券商、大企業(yè)的并購(gòu)部門(mén)開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)也不再需要必須聘請(qǐng)一些專(zhuān)業(yè)估值機(jī)構(gòu)(當(dāng)然現(xiàn)在這些機(jī)構(gòu)的很多人員也號(hào)稱(chēng)他們非常懂估值)，也可能將部分估值環(huán)節(jié)內(nèi)置，因此對(duì)于個(gè)人而言肯定是有利也有弊。
觀(guān)點(diǎn)二：取消是與國(guó)際接軌，大勢(shì)所趨
首先我要說(shuō)的是：資產(chǎn)評(píng)估師“注冊(cè)”兩個(gè)字的取消是大勢(shì)所趨，與國(guó)際接軌，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，除了專(zhuān)業(yè)性針對(duì)性很強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)師或保險(xiǎn)公估等，還從來(lái)沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)包羅萬(wàn)象什么都能評(píng)估的資產(chǎn)評(píng)估師。資產(chǎn)評(píng)估一般都是歸注冊(cè)會(huì)計(jì)師在做。我國(guó)一些專(zhuān)業(yè)性的法律的制定一大特點(diǎn)就是與國(guó)際接軌，法律出來(lái)后，再慢慢規(guī)范行業(yè)。因此，可以預(yù)見(jiàn)，資產(chǎn)評(píng)估師遲早會(huì)被注冊(cè)會(huì)計(jì)師取代。
第一，以前的資產(chǎn)評(píng)估師涉及房地產(chǎn)估價(jià)的不多，更多的是在動(dòng)產(chǎn)如機(jī)器設(shè)備、企業(yè)存貨這類(lèi)評(píng)估上發(fā)揮作用，但近十年，房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)成了資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的重中之重，理由就是房地產(chǎn)也是資產(chǎn)的一種。于是，頂著“資產(chǎn)”兩字的大帽子，什么都要做，什么都敢做，跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)在好了，被房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師聯(lián)合起來(lái)搞死了，這恐怕就算是no zuo no die 吧。
第二，大資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)(即包括房產(chǎn)、土地評(píng)估)歷來(lái)是多頭管理，誰(shuí)也不服誰(shuí)，《資產(chǎn)評(píng)估法》的起草，讓三大部門(mén)刺刀見(jiàn)紅，拿出了看家本領(lǐng)，現(xiàn)在看來(lái)，住建部領(lǐng)先了一步，倒不是它后臺(tái)強(qiáng)，而是它有《城市房地產(chǎn)管理法》這個(gè)尚方寶劍，目前受法律規(guī)范的只有房地產(chǎn)估價(jià)師。而國(guó)土資源部的土地估價(jià)師一直就沒(méi)有“注冊(cè)”兩個(gè)字，近些年一直想和住建部搞好關(guān)系，將土地估價(jià)師并入房地產(chǎn)估價(jià)師中，這兩家走的比較近，所以他們的共同的“敵人”是財(cái)政部的資產(chǎn)評(píng)估師。
看看上次取消的名單，其實(shí)可以看出這是一個(gè)博弈的結(jié)果，為了取消資產(chǎn)評(píng)估師，住建部的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和國(guó)土資源的礦業(yè)權(quán)評(píng)估師也“犧牲”了。
第三，未來(lái)的趨勢(shì)其實(shí)應(yīng)該不難判斷，“與國(guó)際接軌”，資產(chǎn)評(píng)估師肯定就慢慢消失了，在大多數(shù)的業(yè)務(wù)由注冊(cè)會(huì)計(jì)師來(lái)承擔(dān)。由于以后沒(méi)有資產(chǎn)評(píng)估師這一說(shuō)法，專(zhuān)業(yè)性針對(duì)性很強(qiáng)的房地產(chǎn)估價(jià)這一塊注冊(cè)會(huì)計(jì)師就不能染指了，這些業(yè)務(wù)就是房地產(chǎn)估價(jià)師和土地評(píng)估師的了。而房地產(chǎn)估價(jià)師與土地估價(jià)師遲早需要合并，為什么，還是那句話(huà)：與國(guó)際接軌，大勢(shì)所趨。
來(lái)自知乎網(wǎng)友的觀(guān)點(diǎn)：
感謝邀請(qǐng)，見(jiàn)識(shí)淺薄，單純從從業(yè)者的角度出發(fā)隨便聊聊，不代表正確的觀(guān)點(diǎn)也不代表所在機(jī)構(gòu)的觀(guān)點(diǎn)。
關(guān)于取消土地估價(jià)師的事，只能說(shuō)國(guó)家不認(rèn)定了不意味著行業(yè)不需要，尤其是土地估價(jià)這種專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的行業(yè)，像廣東省估協(xié)就發(fā)了文，基本不理會(huì)50號(hào)文，協(xié)會(huì)出面審核土地估價(jià)師資格，這也是未來(lái)的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，以后預(yù)計(jì)土估師會(huì)變?yōu)楦鞯赝凉绤f(xié)自行審核，審核標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)越來(lái)越貼合各地實(shí)況，也是就是說(shuō)土地估價(jià)師的對(duì)口性越來(lái)越強(qiáng)，但是通用性漸弱，以后會(huì)慢慢變成行業(yè)的一種準(zhǔn)入制度。
不過(guò)不得不說(shuō)，資產(chǎn)估價(jià)師取消的時(shí)候我們看熱鬧，土地估價(jià)師取消了我們也不為所動(dòng)，以后等房地產(chǎn)估價(jià)師取消的時(shí)候，誰(shuí)會(huì)為我們哭泣?
總的來(lái)說(shuō)，據(jù)現(xiàn)在的趨勢(shì)看，以后掛證這件事已經(jīng)不能用來(lái)掙錢(qián)了，對(duì)真正從業(yè)的人來(lái)說(shuō)，也算一個(gè)利好消息。
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