土地市場的特點(diǎn)和管理手段
土地市場是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。土地市場也稱地產(chǎn)市場。土地市場中交易的是國有土地使用權(quán)而非土地所有權(quán)。下面yjbys小編為大家準(zhǔn)備了關(guān)于土地市場的文章，歡迎閱讀。
一、土地市場的概念
市場，是商品交易的場所，是商品交換中發(fā)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。
土地市場的概念，有狹義和廣義之分。狹義的市場是指進(jìn)行土地交易的專門場所。廣義的土地市場則是指因土地交易所引起的一切商品交換關(guān)系的總和。
土地市場的內(nèi)涵包括中間商、代理商、金融信用、廣告信息等一切構(gòu)成土地產(chǎn)權(quán)交換關(guān)系的經(jīng)營性活動。
土地市場的客體主要是土地及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。因此，土地市場是有形的土地和無形權(quán)益、信息、咨詢服務(wù)等的統(tǒng)一體。
二、土地市場的特征
�。�1）交易實(shí)體的非移動性；（2）土地市場的地域性；
（3）土地市場的壟斷性； （4）流通方式的多樣性；（5）土地供給彈性小。
三、土地市場的主體與客體
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土地市場主體即土地市場的參與者（法人和自然人），包括供給者、需求者、中介者和管理者。
1、供給者是向土地市場提供交易對象的經(jīng)濟(jì)行為主體，主要是土地所有者和開發(fā)者、使用者（含經(jīng)營者）。
2、需求者是通過土地交易取得土地所有權(quán)、使用權(quán)租賃權(quán)抵押權(quán)等土地權(quán)利的單位和個人。
3、中介者
4、管理者、市場的管理者的基本任務(wù)在于維持交易秩序，提供交易質(zhì)量和效率，協(xié)調(diào)土地交易關(guān)系。管理者除必要的行政手段外，主要通過價格、稅收、信貸、利率等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行管理
�。ǘ┩恋厥袌鲞\(yùn)行中的客體，就是土地本身及其產(chǎn)權(quán)關(guān)系。
土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系及其在市場運(yùn)行中的交換，構(gòu)成土地市場客體的主要內(nèi)容。
四、土地市場的結(jié)構(gòu)
現(xiàn)階段的土地市場主要指城鎮(zhèn)土地市場。按照市場交易主體和市場運(yùn)行過程，可將城鎮(zhèn)土地市場分為三級市場結(jié)構(gòu)。
1、土地一級市場：一級市場是土地使用權(quán)的出讓市場。土地一級市場是國家壟斷的市場
2、土地二級市場：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場二級市場是國家調(diào)控下的以市場調(diào)節(jié)為主的市場。
3、土地三級市場：轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、交換等交易活動。它是市場調(diào)節(jié)的開放市場。
五、土地市場的管理手段
（一）土地利用規(guī)劃與計(jì)劃手段
1、土地利用規(guī)劃
土地利用規(guī)劃是政府控制土地供給量，協(xié)調(diào)供求關(guān)系，調(diào)節(jié)和穩(wěn)定土地價格的重要手段；也是確定合理用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化土地配置的基礎(chǔ)性工作，土地利用規(guī)劃對土地市場具有宏觀調(diào)控作用。
2、土地利用計(jì)劃
年度計(jì)劃（包括國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃和房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃）的實(shí)施是把握土地人市環(huán)節(jié)，調(diào)控土地市場的有效手段。
土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃，按現(xiàn)行土地利用計(jì)劃編制程序進(jìn)行。
3、土地用途管制
土地用途管制是市場經(jīng)濟(jì)國家廣泛采用的土地利用管理制 度。
�。ǘ┑丶芾硎侄蔚丶芾硎峭恋厥袌稣{(diào)控的一項(xiàng)重要措施。
其主要任務(wù)是對土地權(quán)屬的變更加以管理，監(jiān)控土地數(shù)量、質(zhì)量和產(chǎn)權(quán)的更動趨勢。土地權(quán)屬登記是地籍管理的核心內(nèi)容
�。ㄈ┩恋貎r格調(diào)控手段
土地價格作為土地市場運(yùn)作過程中最重要的經(jīng)濟(jì)杠桿手段，在土地市場管理中占據(jù)極其重要的地位，因此，土地市場價格的宏觀調(diào)控是土地市場管理的核心內(nèi)容。對土地市場價格進(jìn)行調(diào)控的主要目的是，保證土地市場價格的基本穩(wěn)定和市場交易平穩(wěn)發(fā)展，防止地價極高極低或忽高忽低，避免土地資產(chǎn)流失和土地利用的不合理。根據(jù)我國目前已有的法律和政策規(guī)定，土地價格宏觀調(diào)控的措施主要有以下幾方面：
1、建立基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度
基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價是國家建立地價體系的重要內(nèi)容。按照《中華人民共和國城市建立我國的基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價定期公布制度，是規(guī)范土地交易行為，加強(qiáng)國家對地價進(jìn)行管理的重要措施。
2、國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價
這一措施的主要作用，一是防止地方政府在出讓土地使用權(quán)過程中，為了局部和短期利益，采取不正當(dāng)?shù)母偁幏绞�，隨意壓低地價，造成國家土地資產(chǎn)的流失；二是增加土地使用權(quán)出讓的透明度，便于上級政府和社會對出讓行為的監(jiān)督；三是便于土地使用者了解國家對不同地區(qū)、不同行業(yè)實(shí)行的地價優(yōu)惠幅度，確定合理的投資方向。
3、政府對地價上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù)
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市縣人民政府可以采取必要的措施。
當(dāng)出現(xiàn)土地價格暴漲時，政府應(yīng)采取適當(dāng)?shù)男姓侄芜M(jìn)行干預(yù)，如限制地價水平、調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、調(diào)整土地稅收等。
4、建立土地交易價格申報制度
5、政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十六條規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)，首先可以限制低價買賣土地、擾亂土地市場的行為；其次可以防止交易雙方虛報、瞞報地價，逃避國家稅費(fèi)；第三，國家因特殊建設(shè)需要，如公共福利設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┩恋乩靡?guī)劃時，也可采用優(yōu)先購買，以保證國家建設(shè)的需要。
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1、稅收手段：稅收手段通過規(guī)定不同的稅種、稅目和稅率等，來調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)行為。
2、金融手段
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通過土地立法和執(zhí)法手段，對土地市場的運(yùn)行進(jìn)行控制、指導(dǎo)、規(guī)范和監(jiān)督，實(shí)踐證明是加強(qiáng)市場管理的最有效手段之一。
六、我國土地市場的特點(diǎn)
在我國，土地市場是指國有土地使用權(quán)單獨(dú)或連同其地上建筑物、其他附著物以價值形態(tài)流通及流通過程的集合。我國土地市場有以下幾個特點(diǎn)： 土地市場中交易的是國有土地使用權(quán)而非土地所有權(quán)。按照我國《憲法》和《土地管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，城市土地屬于國家所有，其所有權(quán)不能出讓，只能出讓使用權(quán)，所以在我國土地市場交易的只是國有土地使用權(quán)。這種使用權(quán)不同于一般的使用權(quán)，它包含了一定時期內(nèi)對土地處置、收益、使用的權(quán)利。土地市場中交易的土地使用權(quán)具有期限性。按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓是有期限的，最高期限按用途分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。土地價格分為期限價格和用途價格。因?yàn)槌鲎尩?土地使用權(quán)具有期限性，所以，同一地塊由于使用期限不同，造成出讓價格也不相同。另外，由于我國對不同用途的土地在地價上給予了不同的標(biāo)準(zhǔn)，所以，同一塊土地因?yàn)橛猛静煌�，其地價也不同。由于我國土地市場分為土地使用權(quán)出讓市場和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場兩個層次，而且這兩個層次的市場在運(yùn)行上各有特點(diǎn)，所以不能以一種市場模式對我國土地市場作出評價。土地使用權(quán)出讓市場是完全壟斷市場，在這個市場中，賣方只有一個，即國有土地使用權(quán)的出讓方———國家。這個市場的運(yùn)行分為兩個過程，第一個過程是政府征用農(nóng)村集體土地和收回國有土地使用權(quán)。第二個過程是政府將其掌握的國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者。 中國的土地市場的發(fā)展是打破計(jì)劃手段而以市場方式配置資源的過程，表現(xiàn)為政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性制度變遷演進(jìn)路徑。近幾年雖然土地的市場化進(jìn)程發(fā)展較快，但原有體制的慣性、土地市場的二元性、政府參與土地經(jīng)營等方面的因素，使我國的土地市場發(fā)育不是很完善，目前土地市場存在許多急需改革的方面，主要問題如下：
1、農(nóng)村與城市分割的二元性土地制度以及相關(guān)的國家對城市土地一級市場的壟斷現(xiàn)象，造成土地市場的“價格雙軌制”，扭曲了市場功能。中國的土地制度是土地為國家和集體所有，歸屬各級政府進(jìn)行管理。根據(jù)相關(guān)法律，所有土地進(jìn)入城市市場必須首先由城市政府進(jìn)行強(qiáng)制征用，集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時必須收歸國有，然后通過幾種方式將之再配置給城市使用者。因此政府擁有從農(nóng)村獲得土地及將之轉(zhuǎn)換給城市使用者的排他性權(quán)力。這種二元制土地結(jié)構(gòu)在土地轉(zhuǎn)換中的價格雙軌制造成了以下問題：農(nóng)村土地所有者和使用者不能參與土地市場的交易，不能參與分配土地在城市市場所產(chǎn)生的增值收益，所獲土地補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于農(nóng)用地在城市被作為建設(shè)用地和商業(yè)用地的土地價值；由于可以強(qiáng)制低價從農(nóng)村獲得土地，助長了對土地的無效利用，造成城市“攤大餅”式粗放擴(kuò)張，加大了農(nóng)田流失率；地方政府通過土地征用獲得大量預(yù)算外收入，形成“土地財政”，助長了地方政府對土地轉(zhuǎn)讓收入及土地相關(guān)融資的過度依賴，也導(dǎo)致土地儲備制度功能異化；由于土地價格雙軌制的價格差，出現(xiàn)了大量的尋租現(xiàn)象，為腐敗創(chuàng)造了可能。
2、管理土地的制度和法律框架不適應(yīng)發(fā)展過程中出現(xiàn)的新情況新問題。 中國近些年在界定土地使用者與國家的權(quán)利及責(zé)任方面所進(jìn)行的改革已取得進(jìn)展，但依舊存在沿著城市土地和農(nóng)村土地兩個軌道分別進(jìn)行改革的問題，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵蓋面不健全。在我國憲法中表明政府為了“公共利益”有權(quán)征用土地，但在《土地管理法》中對“公共利益”沒有進(jìn)行明確的闡述和界定，也沒有對其具體范圍進(jìn)行嚴(yán)格限定。這類限制的缺乏，為政府壟斷土地一級市場提供了便利。在此框架下，政府既作為土地的惟一供給者參與市場，同時又是市場的仲裁者，政府角色的雙重性導(dǎo)致強(qiáng)制性征地范圍過于寬泛；其次在土地補(bǔ)償方面存在法律缺陷。在土地管理法下，土地的價值是根據(jù)其在城市的位置來確定的，它與補(bǔ)償?shù)哪康臒o關(guān)，而土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是與過去三年農(nóng)業(yè)年均產(chǎn)值的倍數(shù)相關(guān)聯(lián)。在土地被作為商業(yè)用途時，給農(nóng)民的補(bǔ)償明顯會低于政府從最終使用者那里獲得的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。考慮到城鄉(xiāng)之間的收入和生活水平差距及擴(kuò)大趨勢，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低。 總之，我國土地方面的法律法規(guī)在一些重要的活動領(lǐng)域缺乏明確、適當(dāng)?shù)囊?guī)則，缺乏規(guī)制土地儲備的框架，缺乏規(guī)制土地收益權(quán)政策，等等。
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