2017年土地估價師考試仿真題及答案
一、單選題：
1、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)( )屬國家標(biāo)準(zhǔn)。
A.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》
B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》
C.《農(nóng)用地估價規(guī)程》
D.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
解析：國家標(biāo)準(zhǔn)有兩個：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。
2、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)( )屬行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
A.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》
B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》
C.《土地估價報告規(guī)范格式》
D.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
解析：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有三個：《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》。
3、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)( )屬技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
A.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》
B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》
C.《土地估價報告規(guī)范格式》
D.《農(nóng)用地估價規(guī)程》
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
解析：《土地估價報告規(guī)范格式》為技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
4、高級住宅的最高使用年限是( )。
A.40
B.50
C.60
D.70
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
解析：根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年;
5、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》是在( )年頒布的。
A.1992
B.1990
C.1994
D.1998
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
解析：國務(wù)院1990年頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。
6、土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定不正確的是( )。
A.居住用地70年
B.工業(yè)用地50年
C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地40年
D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
解析：教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地應(yīng)為50年
7、下列哪項(xiàng)不是土地估價報告的使用方向( )。
A.價值依據(jù)
B.訴訟證據(jù)
C.記帳依據(jù)
D.價格依據(jù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
解析：土地價格受很多因素限制，不同估價目的、不同估價期日造成的土地評估價格不一樣，評估價格并不總是等于交易價格，所以也不能作為價格依據(jù)。
8、土地評估時，在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)資料中應(yīng)依據(jù)( )的產(chǎn)權(quán)資料。
A.最有效
B.最新
C.最高級
D.最先收集到
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
解析：產(chǎn)權(quán)資料最根本的是有效性。
9、土地登記面積與出讓合同上的面積不一致時，以( )為主。
A.土地證上登記面積
B.出讓合同上的面積
C.實(shí)際測量面積
D.其他
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
解析：土地證上登記面積是政府確定的面積，具有法律效力。
10、下面哪項(xiàng)( )是利用地籍圖所不能了解到的。
A.界址、地形
B.方位、坐標(biāo)、四至
C.地產(chǎn)臨路狀況、深度
D.建筑層數(shù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：D
解析：利用地籍圖估價師可從中了解地產(chǎn)的界址、方位、坐標(biāo)、地產(chǎn)臨路狀況、深度、四至等內(nèi)容。
11、從總平面圖可以了解到( )。
A.道路設(shè)施
B.各層次的構(gòu)造
C.建筑高度
D.地產(chǎn)等級
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
解.析：通過平面位置圖，估價師可了解宗地形狀、地上建筑物形狀、分布、各層次的構(gòu)造等內(nèi)容。
12、資料調(diào)查時，樣本抽樣采用( )抽樣調(diào)查。
A.分類不等比
B.等比
C.隨意
D.定額
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
解析：資料調(diào)查時，樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查。
13、( )是對土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位影響最重要的指標(biāo)。
A.商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度
B.距離當(dāng)?shù)卣k公場地的遠(yuǎn)近
C.城市規(guī)
D.交通便捷程度
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
解析：商服繁華影響度是土地定級工作中必須涉及的一個重要因素，是反映土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位最重要的指標(biāo)。
14、商服繁華影響度是反映( )區(qū)位最重要的指標(biāo)。
A.土地質(zhì)量
B.土地經(jīng)濟(jì)
C.土地價格
D.土地價值
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
解析：商服繁華影響度是土地定級工作中必須涉及的一個重要因素，是反映土地經(jīng)濟(jì)區(qū)位最重要的指標(biāo)。
15、城鎮(zhèn)土地定級中，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某一評價單元均有影響，影響分值分別為45、25、8，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級、小區(qū)級商服功能影響影響分值分別為20、10，則該評價單元的商服繁華度作用分值為( )。
A.78
B.80
C.75
D.108
標(biāo)準(zhǔn)答案：B
解析：取市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能最大值45+25+10=80
16、城鎮(zhèn)土地定級中，支路以下道路的影響距離，一般按市內(nèi)路的疏密狀況，確定在( )km之間。
A.0.2—0.3
B.0.3—0.5
C.0.3—0.7
D.0.5—0.8
標(biāo)準(zhǔn)答案：C
解析：城鎮(zhèn)土地定級中，支路以下道路的影響距離，一般按市內(nèi)路的疏密狀況，確定在0.3—0.7 km之間。
17、某市主干道A，總長14km，其轄區(qū)面積為28km2，則這條主干道的影響距離為( )km.
A.1
B.2
C.0.5
D.0
標(biāo)準(zhǔn)答案：A
解析：d=s/2l;28/2×14=1
二、多選題：
1、受理估價委托時，估價人員應(yīng)明確的估價基本事項(xiàng)有( )。
A.估價原則
B.估價目的
C.估價對象
D.估價期日
E.估價方法
標(biāo)準(zhǔn)答案：B，C，D
解析：根據(jù)土地估價委托協(xié)議(合同)的主要內(nèi)容：估價目的、估價對象、估價期日，等等。
2、下列說法錯誤的是( )。
A.只有經(jīng)土地所有權(quán)人要求，才能對該土地估價
B.只有經(jīng)土地使用權(quán)人要求，才能對該土地估價
C.只有經(jīng)土地抵押權(quán)人要求，才能對該土地估價
D.只有經(jīng)土地抵押權(quán)人要求，就可以對該土地估價
E.只有經(jīng)房地產(chǎn)主管部門要求，才能對該土地估價
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，E
解析：答案ABCE都排除了其他進(jìn)行土地估價的條件，所以是錯誤的。
3、為保證估價結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正，以下哪項(xiàng)( )是接受委托估價必須遵循的原則。
A.簽訂估價合同
B.坐等委托
C.爭取時效
D.提高估價質(zhì)量
E.適應(yīng)國際化的要求
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，C，D，E
解析：答案B坐等委托與保證估價結(jié)果的科學(xué)、客觀、公正沒有關(guān)系，為錯誤答案，其他為正確答案。
4、簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性( )。
A.估價委托的法律依據(jù)
B.明確土地估價雙方權(quán)利與義務(wù)
C.降低估價收益風(fēng)險
D.爭取更多業(yè)務(wù)
E.明確估價方法
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C
解析：簽訂土地估價委托協(xié)議的重要性有三項(xiàng)：估價委托的法律依據(jù)、明確土地估價雙方權(quán)利與義務(wù)、降低估價收益風(fēng)險。
5、估價委托合同的內(nèi)容包括以下哪項(xiàng)( )。
A.委托人的名稱或者姓名和住所
B.估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所
C.估價對象
D.估價方法
E.估價時點(diǎn)
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，E
解析：估價委托合同的內(nèi)容包括委托人的名稱或者姓名和住所、估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所、估價對象、估價時點(diǎn)，等等，但是不包含估價方法。
6、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)( )不屬于國家標(biāo)準(zhǔn)。
A.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》
B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》
C.《農(nóng)用地估價規(guī)程》
D.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》
E.《農(nóng)用地定級規(guī)程》
標(biāo)準(zhǔn)答案：B，C，D，E
解析：國家標(biāo)準(zhǔn)有兩個：《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。
7、以下土地估價理論方法體系與土地估價的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系中哪項(xiàng)( )屬行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
A.《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》
B.《農(nóng)用地分等規(guī)程》
C.《農(nóng)用地估價規(guī)程》
D.《農(nóng)用地定級規(guī)程》
E.《城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》
標(biāo)準(zhǔn)答案：B，C，D
解析：行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有三個：《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》。
8、我國的地價體系是以( )為基礎(chǔ)的。
A.基準(zhǔn)地價
B.標(biāo)定地價
C.宗地地價
D.路線價
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C
解析：我國建立了基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、宗地地價;城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)等地價體系。
9、估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量包括( )。
A.估價結(jié)論的準(zhǔn)確性
B.文字表達(dá)水平
C.估價方法選擇的正確性
D.參數(shù)確定的合理性E.估價方法的多樣性
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，C，D
解析：估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量應(yīng)當(dāng)是結(jié)論準(zhǔn)確，方法正確，參數(shù)確定合理。根據(jù)土地估價報告書內(nèi)容知道應(yīng)當(dāng)為：委托估價方名稱、估價目的。
10、估價技術(shù)報告的作用是( )。
A.提交委托評估方
B.提交給土地管理部門確認(rèn)或備案
C.提交給土地使用者
D.土地估價機(jī)構(gòu)存檔
E.明確雙方權(quán)利關(guān)系
標(biāo)準(zhǔn)答案：B，D
解析：估價技術(shù)報告的作用主要是作為土地估價報告的一部分，提交給土地管理部門確認(rèn)或備案，是政府對地價評估管理的需要，土地估價機(jī)構(gòu)存檔是自己業(yè)務(wù)需要。土地使用者有時候并不一定是委托評估方，而估價技術(shù)報告的作用主要是提交給委托評估方的，所以不正確。D、明確雙方權(quán)利關(guān)系，沒有這項(xiàng)內(nèi)容。
11、土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定正確的是( )。
A.居住用地70年
B.工業(yè)用地50年
C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年
D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年E.綜合或其他用地40年
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D
解析：根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地70年;
(2)工業(yè)用地50年;
(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
(5)綜合或其他用地50年。
12、 土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定不正確的有( )。
A.居住用地50年
B.工業(yè)用地50年
C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地40年
D.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年
E.綜合或其他用地40年
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，C，E
解析：根據(jù)國務(wù)院1990年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定;土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：
(1)居住用地70年;
(2)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
(3)綜合或其他用地50年。
13、土地估價報告的使用方向有哪幾種( )。
A.價值依據(jù)
B.訴訟證據(jù)
C.記帳依據(jù)
D.價格依據(jù)
E.抵押依據(jù)
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C
解析：根據(jù)土地估價的目的，可以知道土地估價報告的使用方向應(yīng)為價值依據(jù)、訴訟證據(jù)、記帳依據(jù)。
14、常見的土地估價目的有( )。
A.上市
B.抵押
C.轉(zhuǎn)讓
D.租賃
E.買賣
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D
解析：根據(jù)土地估價目的可以知道上市、抵押、轉(zhuǎn)讓、租賃。
15、通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，估價師可從中了解到以下哪項(xiàng)( )宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制。
A.容積率限制
B.建筑物高度限制
C.覆蓋率限制
D.用途和利用限制
E.房屋所有權(quán)人
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，B，C，D
解析：通過城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，估價師可從中了解宗地所在地區(qū)域的規(guī)劃限制，如容積率、建筑物高度、覆蓋率限制及用途和利用限制等內(nèi)容。
16、估價資料收集的方法主要有( )。
A.現(xiàn)場踏勘
B.私人獲得
C.預(yù)測所得
D.從政府、專業(yè)團(tuán)體、估價機(jī)構(gòu)取得各種資料
E.買賣所得
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，D
解析：估價資料收集的方法主要有現(xiàn)場踏勘、從政府、專業(yè)團(tuán)體、估價機(jī)構(gòu)取得各種資料。
17、以下屬于其他輔助資料的是( )。
A.歷史地價資料
B.地籍圖
C.市政管線圖
D.土地交易資料
E.城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料
標(biāo)準(zhǔn)答案：A，E
解析：其他輔助資料資料收集時除了一些主要資料外，還需要收集一些輔助資料，包括：
1.歷史地價資料;
2.有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價格變動指數(shù);
3.土地開發(fā)和經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定;
4.有關(guān)土地房屋的稅收種類、稅率等;
5.城鎮(zhèn)規(guī)劃等有關(guān)資料。
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