2017年土地估價師考試模擬試題及答案
一、單選題：
1、不屬于現(xiàn)場調查的方法( )。
A.觀察
B.電話調查
C.詢問
D.測量
標準答案：B
解析：現(xiàn)場調查的方法主要有：1.觀察;2.詢問;3.測量;4.核對。
2、估價人員要了解的估價對象的狀況，下列屬于物質實體狀況的有( )。
A.土地的面積、形狀、地勢
B.土地的使用年限
C.建筑物的權屬、他項權利
D.土地的性質、權屬、來源
標準答案：A
解析：土地實體狀況查勘內容包括：土地的位置、四至、面積、形狀、地勢、臨路情況、開發(fā)程度、地質水文狀況及地上建筑物的面積、結構、平面布置、工程質量、新舊程度、裝修情況、設施、設備、樓層、朝向等等。
3、估價人員要了解的估價對象的狀況，屬于權益狀況的有( )。
A.土地的位置、四至
B.土地的開發(fā)程度、地質水文狀況
C.地上建筑物的面積、結構
D.土地的性質、權屬、來源
標準答案：D
解析：權益狀況包括：土地的性質、權屬、來源、土地的使用年限、規(guī)劃條件、建筑物的權屬、他項權利等等。
4、標準深度通常是路線價區(qū)段內臨街各宗土地深度的( )。
A.平均數(shù)
B.中位數(shù)
C.眾數(shù)
D.總和
標準答案：C
解析：標準深度通常是路線價區(qū)段內臨街各宗土地深度的眾數(shù)。
5、評估公共建筑、公共設施用地，一般應首選( )。
A.市場比較法
B.收益還原法
C.成本逼近法
D.剩余法
標準答案：C
解析：成本逼近法對于既無收益又有很少交易情況的學校、公園以及公共建筑、公共設施等特殊性的土地估價也很適用。
6、預期收益原則可以在( )中得以運用。
A.成本逼近法
B.市場比較法
C.成本法和剩余法
D.剩余法和收益還原法
標準答案：D
解析：剩余法和收益還原法，都應用了到了總收益。根據(jù)了商品的價格是由反映該商品將來的總收益所決定的。因此，土地的價格也受預期收益形成因素的變動所左右。
7、下列( )情況適合選擇路線價估價法。
A.成片開發(fā)的土地
B.城市全域
C.市場規(guī)范且交易實例較多的區(qū)域
D.大面積工業(yè)地
標準答案：C
解析：根據(jù)路線價估價法要求的第二條，需要較多的交易實例，且土地市場要規(guī)范。
二、多選題：
1、現(xiàn)場調查的內容包括( )。
A.地產基本項目
B.土地實體狀況
C.周邊環(huán)境狀況
D.土地使用者
E.交通狀況
標準答案：A，B，C
解析：根據(jù)現(xiàn)場調查的內容知道。
2、現(xiàn)場調查的資料有( )。
A.現(xiàn)場勘察記錄
B.影響資料
C.草圖
D.問卷
E.土地使用權證
標準答案：A，B，C，D
解析：根據(jù)現(xiàn)場調查的資料，還包括相關資料，但是沒有E.土地使用權證。
3、現(xiàn)場勘察結果記錄的作用有( )。
A.現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)
B.估價技術線路選擇工作的重要依據(jù)
C.估價因素修正工作的重要依據(jù)
D.培養(yǎng)估價人員土地估價現(xiàn)場調查的能力
E.形成估價假設工作的重要依據(jù)
標準答案：A，B，C，E
解析：現(xiàn)場勘察結果記錄是現(xiàn)場勘察工作的重要環(huán)節(jié)，是估價技術線路選擇、估價因素修正、形成估價假設等工作的重要依據(jù)。
4、現(xiàn)場調查的目的有( )。
A.核實驗證，保證價值與估價對象嚴格對應相符
B.觀察土地實體特征
C.了解周邊規(guī)劃
D.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境
E.調查人文景觀
標準答案：A，B，D
解析：現(xiàn)場調查的目的：1.核實驗證，保證價值與估價對象嚴格對應相符;2.觀察土地實體特征;3.現(xiàn)場體驗周邊環(huán)境。
5、 替代原則可以在( )估價方法中得以應用。
A.路線價法
B.市場比較法
C.基準地價系數(shù)修正法
D.收益還原法
E.現(xiàn)金流量法
標準答案：A，B，C，D
解析：根據(jù)替代原則概念和路線價法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、收益還原法理論依據(jù)可知道。
6、市場比較法中，對多個比準價格最終綜合確定地價的基本方法有( )。
A.簡單平均法
B.加權平均法
C.數(shù)據(jù)模型法
D.幾何平均法
標準答案：A，B
解析：市場比較法中，對多個比準價格最終綜合確定地價的基本方法有簡單平均法、加權平均法，取交易案例多個比準價格的中位數(shù)或眾數(shù)。
7、下列交易行為中，需要進行交易情況修正的有( )。
A.普通買賣
B.母公司將土地作價轉讓給子公司
C.外籍華人購買先輩曾居住過的房屋
D.公司將單位職工宿舍作價出售給職工
E.以地抵債
標準答案：B，C，D，E
解析：除普通買賣外，都是特殊交易情況，需要進行交易情況修正。正常交易應當是公開、平等、自愿的交易。
8、土地估價報告的三級審批是指( )。
A.主辦估價師的自查
B.部門的二級審核
C.機構負責人的審批
D.客戶對評估范圍的確認
E.相關國土管理部門的審核
標準答案：A，B，C
解析：三級審批是指主辦估價師的自查、部門的二級審核、機構負責人的審批。
9、土地估價報告書的作用主要有( )。
A.履行土地估價委托合同
B.描述估價對象
C.記述估價過程
D.反映估價成果
E.存人檔案
標準答案：A，B，C，D
解析：土地估價報告書的作用主要有：1.履行土地估價委托合同;2.描述估價對象;3.記述估價過程;4.反映估價成果。
三、判斷題：
1、估價人員對估價對象的直觀認識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進行認知。( )
標準答案：正確
解析：根據(jù)現(xiàn)場調查資料，估價人員對估價對象的直觀認識，即對每個估價對象的狀況和周邊環(huán)境的優(yōu)劣進行認知。
2、現(xiàn)場查勘時，估價師可以不用去細分動產與不動產。( )
標準答案：錯誤
解析：現(xiàn)場查勘時，估價師應仔細分辨動產與不動產，以免把動產混入不動產勘查項目中。
3、估價人員要了解的估價對象的狀況，應記錄的權益狀況的有土地的位置、四至、性質、權屬、來源等。( )
標準答案：錯誤
解析：土地的位置、四至，屬土地實體狀況查勘。
4、成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地估價，也適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價。( )
標準答案：錯誤
解析：成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用。
5、“土地估價報告”可以采用文字式或表格式，“土地估價技術報告”只能采用文字式。( )
標準答案：正確
解析：根據(jù)土地估價報告的性質可以知道。
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