物業(yè)公司生產(chǎn)運作中存在的問題

　　物業(yè)管理在我國是一個新興的產(chǎn)業(yè)，但在我國物業(yè)管理尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場化的發(fā)展格局。我國物業(yè)管理存在著行業(yè)法制不健全、居民消費觀念不強，以及物業(yè)管理企業(yè)自身在生產(chǎn)運作管理上不科學(xué)、不規(guī)范等問題。

　　1.市場定位不清。

　　每一種產(chǎn)品都有自己的目標(biāo)市場，正因如此，我們才會對不同的市場進行細(xì)分，也才會針對不同市場制定差別化戰(zhàn)略。物業(yè)服務(wù)作為一種產(chǎn)品同樣也存在市場定位問題，但很多物業(yè)公司卻忽略了這點，單純套用發(fā)達地區(qū)、甚至國外管理商住樓的方法管理企業(yè)內(nèi)部的住宅型物業(yè)，在業(yè)主還沒有完全建立起物業(yè)消費觀念的內(nèi)地，超前地向業(yè)主推出物業(yè)管理所具有的投資特性。從長期看，物業(yè)管理同時具有消費和投資兩種特性，因為大多數(shù)業(yè)主購房的唯一目的是居住，并不會以出售為目的來進行投資，因此對于大多數(shù)業(yè)主物業(yè)的投資性根本不存在。這些錯誤的做法表明物業(yè)公司對本身市場定位不清，目前大多數(shù)國有物業(yè)企業(yè)并沒有完全擺脫上級公司的行政隸屬關(guān)系，在接管的物業(yè)上沒有選擇權(quán)，多數(shù)物業(yè)是本企業(yè)內(nèi)部的住宅區(qū)。這種情況下必須以滿足中低檔物業(yè)需求為市場定位，開發(fā)適于中低檔業(yè)主需求的服務(wù)項目才能取得好的效果。

　　2.對行業(yè)的特殊性認(rèn)識不夠。

　　從行政管理色彩十分濃厚的房管部門轉(zhuǎn)制組建的物業(yè)公司，在一定程度上仍延續(xù)著計劃經(jīng)濟體制下后勤管理方式。未從根本上改變計劃經(jīng)濟體制給企業(yè)發(fā)展帶來的種種弊端，普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，在管理上沒有形成科學(xué)的方法。物業(yè)公司是一個經(jīng)營性的企業(yè)。所提供的服務(wù)應(yīng)該是明確的、標(biāo)準(zhǔn)的主動式服務(wù)。如果依然和以前的后勤管理一樣或者大包大攬，或著被動服務(wù)，那么物業(yè)公司就不是一個經(jīng)營實體。物業(yè)公司的產(chǎn)品是服務(wù)，工作內(nèi)容落實在物和人兩個方面。對物的管理，我們可稱之為硬件管理，包括構(gòu)筑物管理、設(shè)備設(shè)施管理等。而對人的服務(wù)則是無形的。物業(yè)管理是有形管理加無形管理的綜合體現(xiàn)，隨著人們生活水平的提高，享受物業(yè)服務(wù)的意識越來越強。物業(yè)管理作為一種不同于其他任何一種服務(wù)類型的服務(wù)，其服務(wù)和管理是合二為一的。就管理而言，物業(yè)公司既不是行政部門，亦不是執(zhí)法機構(gòu);就服務(wù)而言，物業(yè)公司既不是市政公共機構(gòu)，也不是公益事業(yè)單位。管理和服務(wù)是矛盾的兩個方面，既對立又統(tǒng)一，加上物業(yè)服務(wù)的對象非常廣泛，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)千差萬別，使得物業(yè)管理這一行業(yè)十分特殊。因此，物業(yè)公司必須明確自己作為服務(wù)者和經(jīng)營者角色的定位，在生產(chǎn)運作管理上充分考慮行業(yè)的特殊性。

　　3.對服務(wù)產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計重視不夠。

　　物業(yè)公司的產(chǎn)品實際上就是提供給業(yè)主的服務(wù)，這種服務(wù)產(chǎn)品的構(gòu)成主要由企業(yè)的管理服務(wù)模式、技能與方法組合而成。但物業(yè)管理企業(yè)對產(chǎn)品的研發(fā)設(shè)計并沒有引起足夠的重視。雖然，有一些物管企業(yè)設(shè)置有類似機構(gòu)，但大多沒有研發(fā)創(chuàng)新的職能，使得服務(wù)的模式、技能和方法沒有創(chuàng)新發(fā)展，造成管理成本不斷提高，服務(wù)質(zhì)量問題層出不窮。

　　4.經(jīng)營意識薄弱成本控制能力不強。

　　物業(yè)公司的生產(chǎn)經(jīng)營成本中人工費用占到了60%～70%，服務(wù)效率的提高對成本產(chǎn)生的影響十分顯著。由于原有經(jīng)營模式和產(chǎn)權(quán)制度的原因，許多國有物業(yè)公司在機構(gòu)設(shè)置上存在管理人員多、權(quán)力過分集中、辦事程序復(fù)雜的問題，使得人力、物力、財力浪費極大，企業(yè)成本增加;同時各類工程技術(shù)人員工作量不飽和、待遇低，造成人才流失、企業(yè)人員綜合素質(zhì)下降，庫存?zhèn)溆貌牧稀⒌秃奈锪险加闷髽I(yè)大量流動資金，造成流動資金沉淀。這一方面是由于物業(yè)公司經(jīng)營意識薄弱造成的，另一方面也是因為生產(chǎn)組織不科學(xué)，服務(wù)設(shè)計不合。使得物業(yè)公司在成本控制上顯得心有余而力不足。

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