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關(guān)于萬(wàn)達(dá)上市背后的財(cái)務(wù)解讀
為何在市場(chǎng)普遍看空房地產(chǎn)行業(yè)這樣一個(gè)不利的“窗口期”，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)卻如此火急火燎地與資本市場(chǎng)“親密接觸”?下面，小編為大家解讀萬(wàn)達(dá)上市背后的財(cái)務(wù)，希望對(duì)大家有所幫助!
降低負(fù)債率
除了拓寬融資渠道、獲得資金外，上市的目的還在于降低融資成本、增加企業(yè)利潤(rùn)，進(jìn)而降低資產(chǎn)負(fù)債率。
作為重資產(chǎn)公司，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的大部分負(fù)債為銀行貸款、信托、境外債券等計(jì)息借款。招股說(shuō)明書(shū)顯示，截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)未償還銀行及其他借款余額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元和1723.62億元;截至2014年6月底，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)僅借款利息支出就高達(dá)62.1億元。
大量的融資帶來(lái)的利息支出令融資成本不斷攀升，而相對(duì)利息更高的信托融資的占比也越來(lái)越高，這也使得融資成本居高不下。
此外，大量的融資還令萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債急劇攀升。從2011年至2014年上半年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)負(fù)債分別為1238.79億元、1571.29億元、1802.77億元和2193.60億元。
在資本充足率方面，其杠桿比率則分別為38.8%、48.7%、53.0%和87.8%，資產(chǎn)負(fù)債率則分別為47.4%、45.9%、49.4%和51.6%，負(fù)債率逐年上升。
值得注意的是，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)招股說(shuō)明書(shū)第16頁(yè)附注第4條寫(xiě)到，“資產(chǎn)負(fù)債率按負(fù)債總額(扣除客戶墊款)除以資產(chǎn)總值再將所得值乘以100%計(jì)算”。
記者在與財(cái)務(wù)分析專家探討時(shí)得知，中國(guó)商品房實(shí)行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面往往有巨額預(yù)收款項(xiàng)，預(yù)收賬款在負(fù)債中的比重也大幅上升。但在實(shí)際操作中，很多地產(chǎn)企業(yè)為了讓負(fù)債率更好看，往往在將預(yù)收賬款直接從負(fù)債總額中扣除后再計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率。
招股說(shuō)明書(shū)中對(duì)“客戶墊付”并未予以詳細(xì)解釋。但如果客戶墊款即預(yù)收賬款的話，則其需要從債務(wù)總額中扣除。
從資產(chǎn)總額的角度分析，如果將房?jī)r(jià)下行的風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)來(lái)，那么，按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行重估，其中可能存在資產(chǎn)總額減值的風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，根據(jù)A股上市地產(chǎn)企業(yè)已披露發(fā)布的財(cái)務(wù)指標(biāo)，記者發(fā)現(xiàn)，負(fù)債率“高危”似乎是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的.共性問(wèn)題。當(dāng)債臺(tái)高筑、資產(chǎn)又不斷縮水時(shí)，高企的負(fù)債率將使地產(chǎn)企業(yè)面臨極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)甚至經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
萬(wàn)達(dá)選擇在此時(shí)上市，最大好處在于融資渠道變得更順暢、融資成本變得更低廉，進(jìn)而可以將負(fù)債率降至或保持至一個(gè)合理水平。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，上市之后保持合理的現(xiàn)金流、獲得穩(wěn)健的收益、保持合理的負(fù)債，這才是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的財(cái)務(wù)基石。
保衛(wèi)現(xiàn)金流
與坐擁500億元現(xiàn)金流、高調(diào)赴美上市的阿里巴巴不同，處在物業(yè)銷(xiāo)售收入大幅下滑、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流降至負(fù)數(shù)以及融資性現(xiàn)金流大幅攀升狀況之下的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)，顯然不夠財(cái)大氣粗。
從招股說(shuō)明書(shū)中的綜合現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從2013年年底的695.25億元小幅增長(zhǎng)至今年6月底的747.61億元，其似乎擁有良好的流動(dòng)性。
但分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)、投資、融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量及構(gòu)成，就會(huì)發(fā)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力在下降，而其償債壓力在增大。
從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分析，一般來(lái)說(shuō)，賺錢(qián)時(shí)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金流是正值，虧損時(shí)，企業(yè)現(xiàn)金流是負(fù)值。而且，產(chǎn)生的現(xiàn)金流越多，越能說(shuō)明企業(yè)的銷(xiāo)售暢通、資金周轉(zhuǎn)快、銷(xiāo)售回款能力較強(qiáng);反之，則意味著企業(yè)獲取現(xiàn)金流量能力、償還能力和支付能力降低，甚至未來(lái)將面臨資金鏈斷裂的壓力。
招股說(shuō)明書(shū)顯示，2014年上半年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入為232.51億元，相比2013年上半年同比下降27.5%，同比下降的主要原因是物業(yè)銷(xiāo)售收入大幅下降38.6%。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的變化讓人大跌眼鏡。2011年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流達(dá)359億元(來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售)。這一數(shù)字到2012年大幅降至115億元，2013年進(jìn)一步降到68億元，2014年上半年變成了負(fù)89.5億元。
從投資活動(dòng)的現(xiàn)金流角度分析，一般來(lái)說(shuō)，處在擴(kuò)張時(shí)期的企業(yè)會(huì)加大投資，其投資活動(dòng)的現(xiàn)金流是負(fù)值。而在收縮時(shí)期，其投資活動(dòng)的現(xiàn)金流就是正值了。由于擴(kuò)展業(yè)務(wù)，2014年上半年，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)投資活動(dòng)現(xiàn)金流大幅下滑至負(fù)209.1億元。
由此看出，隨著經(jīng)營(yíng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流減少至負(fù)數(shù)，支撐企業(yè)運(yùn)營(yíng)的資金重任自然落到了融資頭上。其中，抵押貸款和銀行授信，是萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資的主要渠道。
從融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量分析，一般來(lái)說(shuō)，籌資活動(dòng)產(chǎn)生的'現(xiàn)金凈流量越大，說(shuō)明企業(yè)面臨的償債壓力越大。招股說(shuō)明書(shū)顯示，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流逐漸增大。截至2011年、2012年、2013年年底及2014年6月30日，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為15.3億元、185億元、379億元、339億元、351億元。僅僅依靠不斷擴(kuò)大的融資規(guī)模來(lái)補(bǔ)充資金缺口，令萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的償債壓力巨大。
綜合考慮獲取現(xiàn)金流量能力降低、銷(xiāo)售回籠難度加大、資金占用周期增長(zhǎng)、未償還債務(wù)及利息支出增加等因素，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)現(xiàn)有的747.61億元的現(xiàn)金流量?jī)纛~只是杯水車(chē)薪。
穩(wěn)健的現(xiàn)金流是企業(yè)賴以生存與發(fā)展的“血液”。由于以資金密集為特征的房地產(chǎn)企業(yè)具有所需資金量大、周轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、占用風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn)，一旦發(fā)生資金短缺甚至資金鏈斷裂，其就會(huì)出現(xiàn)爛尾樓甚至破產(chǎn)清算等情況。
“現(xiàn)金流永遠(yuǎn)比負(fù)債率更重要。”萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)走走停停的十年坎坷上市路在此刻畫(huà)上句號(hào)，盡管有些匆忙，但這卻不失為明智之舉。
看到現(xiàn)金流量指標(biāo)的預(yù)警信號(hào)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)期望通過(guò)上市提高自身的“造血”功能，獲得源源不斷的“新鮮血液”。
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