土地出讓審計方法-土地出讓審計風險

　　從近幾年開展的國有土地出讓專項審計中，發(fā)現(xiàn)其關(guān)鍵風險點體現(xiàn)在四個方面：土地供應(yīng)環(huán)節(jié)、建設(shè)用地利用、土地出讓金收支管理和土地收儲融資。下面分別對四個方面容易出現(xiàn)的問題和應(yīng)采取的審計方法進行探析。

　　一、土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的風險點涉及土地審批、征用和出讓。

　　主要問題表現(xiàn)為：(1)擅自突破土地利用總體規(guī)劃指標、擴大范圍越權(quán)審批或者巧妙采用化整為零、拆分方式審批。(2)土地征用存在少批多征、未批先征、邊批邊征、以租代征等違規(guī)行為。(3)未經(jīng)政府批準越權(quán)劃撥或協(xié)議出讓土地，虛假“招拍掛”或“毛地”出讓土地。(4)違規(guī)改變保障房建設(shè)用地用途、違規(guī)供應(yīng)別墅或者休閑娛樂項目用地。(5)政府違規(guī)以國有土地使用權(quán)出資且不辦理國有資產(chǎn)登記手續(xù)，低價出讓土地。審計人員在審計土地供應(yīng)環(huán)節(jié)時，應(yīng)當以土地利用總體規(guī)劃和年度用地計劃為基礎(chǔ)、以土地管理法規(guī)為標尺、以會議紀要和領(lǐng)導(dǎo)批示為參考，嚴格審閱土地征用、出讓臺賬、項目立項審批檔案和土地違法查處卷宗，可以從中選取出讓面積大、出讓金額相對較低或者工程量較大的項目結(jié)合實地核實延伸審計，從中發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的問題疑點線索，鎖定重點目標。

　　二、建設(shè)用地方面的風險點涉及用地審批、調(diào)整規(guī)劃條件、變更用途、閑置浪費。

　　主要問題表現(xiàn)為：(1)城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模超過現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃。(2)以預(yù)審代替審批、規(guī)避審批，未批先用、批少用多。(3)利用土地置換等手段違規(guī)批準建設(shè)用地用于房地產(chǎn)開發(fā)等。(4)隨意改變規(guī)劃條件，調(diào)整建設(shè)用地容積率。(5)批準建設(shè)事項與實際建設(shè)或使用不一致。(6)批而未用的存量土地較大，批次供地率達不到省政府規(guī)定要求等。審計人員先全面掌握城市總體規(guī)劃、土地利用現(xiàn)狀和國有建設(shè)用地供應(yīng)情況表，再收集土地招拍掛臺賬、協(xié)議出讓臺賬、劃撥臺賬、轉(zhuǎn)讓臺賬與改變規(guī)劃用途和容積率等土地使用條件項目臺賬進行比對，選擇土地用途、容積率改變較大的項目作為調(diào)查對象，從項目審批、規(guī)劃、報批卷宗資料及土地出讓合同、土地使用權(quán)證、項目用地規(guī)劃許可證等著手。針對問題疑點較多的項目，數(shù)理分析政府會議紀要、批辦件、收發(fā)文件記錄，檢查是否存在行政領(lǐng)導(dǎo)插手或干預(yù)建設(shè)用地出讓或項目建設(shè)情況。

　　三、土地出讓金收支管理環(huán)節(jié)的風險點涉及土地出讓金征收、解繳和支出。

　　主要問題表現(xiàn)為：(1)土地出讓金少征、漏征、欠征。(2)虛增、空轉(zhuǎn)或者違規(guī)減免土地出讓金。(3)未按規(guī)定計提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金、廉租房建設(shè)基金等專項資金。(4)土地出讓金不及時、足額繳入金庫，違規(guī)設(shè)立過渡戶存儲。(5)違規(guī)將土地出讓收入用于彌補行政經(jīng)費、對外出借、修建樓堂館所。(6)低價、“零地價”甚至墊付土地出讓金招商引資，欠繳土地出讓金卻發(fā)放國有土地使用證。(7)拖欠、挪用、擠占征地拆遷安置費用，編造虛假資料套取或騙取征地拆遷補償。土地出讓金審計主要審計收入規(guī)模的合理性、“收支兩條線”管理原則的執(zhí)行情況、減免退優(yōu)惠的合規(guī)性、出讓收入上繳國庫的完整性和出讓金支出的真實性。土地出讓金收支管理審計圍繞土地數(shù)量和出讓金收支余金額兩條線展開，摸清出讓金征收總額、入庫總額、分配總額、使用總額和結(jié)存狀況，從中找出土地出讓金收支管理漏洞。

　　四、土地儲備融資環(huán)節(jié)的風險點涉及融資真實性、成本、規(guī)模、資金使用。

　　主要問題表現(xiàn)為：(1)制作虛假的國有土地使用權(quán)證書用于抵押融資，高估地價用于貸款抵押、出資入股或炒賣土地。(2)融資期限長、費用高。(3)抵押融資規(guī)模過大、增長快，融資余額超過土地出讓收入而償還能力不足。(4)土地儲備融資款項被挪作他用。土地儲備融資審計可以從地籍檔案和土地出讓合同入手，關(guān)注抵押土地的合規(guī)性，抵押融資綜合費用率的合理性，土地抵押融資資金使用是否受到監(jiān)管，是否評估資金使用效益，償還能力對抵押貸款規(guī)模有無保障。對濫用土地壟斷權(quán)限融資進行無計劃、高成本、高消耗、低效益投資項目建設(shè)的問題進行揭露，從而規(guī)范土地收儲融資行為、降低政府債務(wù)風險。

　　總之，只有抓住了以上四個環(huán)節(jié)，就可牢牢防控土地出讓審計過程中的各種風險。同時，搞好土地出讓金審計，還可以為地方財政建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，核實未來到底有多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資產(chǎn)收益率是多少，經(jīng)營成本有多高，為以后財政體制改革奠定基礎(chǔ)。還將改革現(xiàn)有的土地出讓制度，防止地方政府寅吃卯糧，將土地配置與地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展、就業(yè)、民生、資源保護掛鉤，發(fā)揮土地公有制應(yīng)有的優(yōu)勢，促進土地市場規(guī)范管理，土地出讓金的取得、分配和使用必將更嚴格規(guī)范并接受社會監(jiān)督。

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