土地出讓收支審計方法

　　土地是人類賴以生存與發(fā)展的物質載體之一，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)國有土地市場的建立，土地資產(chǎn)價值已逐步被人們所認識和重視。在土地開發(fā)利用過程中，房地房開發(fā)投資迅猛，地方建設圈地盛行，地方土地財政等現(xiàn)象引發(fā)一系列社會問題，下面為大家介紹一下土地出讓收支審計方法！

　　一、土地出讓收支審計的主要內容

　　土地出讓收支審計具有政策性強、涉及項目多、專業(yè)性強、公眾關注度高的特點。土地出讓收支審計重點要從土地相關政策入手，并結合當?shù)赝恋乩�用總體規(guī)劃開展。在審計中，應注重制度建設、績效和問責，及時查錯糾弊，完善政策，規(guī)范管理。具體應該關注以下方面。

　　(一)規(guī)劃執(zhí)行和土地審批合規(guī)性方面

　　開展土地出讓收支審計中，要提升宏觀性，重點檢查土地利用總體規(guī)劃和年度計劃執(zhí)行情況。重點關注違規(guī)改變規(guī)劃，領導意志超越公權力的問題，加大對重大違法違規(guī)案件線索的查處力度，審查土地征用、儲備和交易情況，關注相關部門有無違反土地政策，擅自修改調整土地利用規(guī)劃，出讓、劃撥和轉讓土地使用權是否合法合規(guī)、轉讓手續(xù)是否按規(guī)定辦理、出讓形式是否符合規(guī)定等內容，重點查處未批先用、以租代征、低價出讓、擅自改變土地性質、違規(guī)擴大工業(yè)用地、違規(guī)協(xié)議出讓土地、違規(guī)向禁止供地項目供地等問題。

　　(二)土地出讓收入征管、使用及管理方面

　　在土地出讓收入征管方面，主要審查有無違規(guī)減免出讓收入、土地資產(chǎn)收益流失等問題。重點查處政府相關部門變相減免土地出讓收入，用地單位遲繳、欠繳、漏繳，用實物或債務抵頂土地出讓收入的問題。

　　在土地出讓收入使用方面，審查土地出讓收入的用途是否符合國家規(guī)定，是否用于征地和拆遷補償、土地開發(fā)、完善國有土地使用功能的配套設施建設、城市基礎設施建設以及土地出讓業(yè)務費、繳納新增建設用地土地有償使用費、計提相關民生資金等方面支出。

　　在土地出讓收入管理方面，按照國務院要求，從2007年1月1日起，土地出讓收支必須全額納入地方基金預算管理，實行收支兩條線管理。主要審查地方政府是否執(zhí)行國務院規(guī)定，土地出讓收入是否全部繳入地方國庫，收支是否全額納入地方政府基金預算管理，是否實行收支兩條線管理。

　　(三)土地使用情況方面

　　土地供應監(jiān)管一直是土地管理中的薄弱環(huán)節(jié)，審計機關主要是對用地單位實際用地情況進行檢查，對土地使用情況進行監(jiān)督，杜絕用地單位擅自改變土地用途，閑置土地，多占土地用于項目建設等問題。

　　二、土地出讓收支審計方法

　　從土地檔案入手，檢查其審批的合法性。土地檔案是行政部門具體行政行為的記錄，記載著土地前期批復情況、審批過程和宗地的全部信息。根據(jù)國務院《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》和《關于深化改革嚴格土地管理的'決定》，審計機關應對檔案記載的審批程序予以關注，重點關注國土部門的會審意見、政府專題會議紀要、領導批示或指示、相關協(xié)議和承諾等資料。從中查看國土部門是否存在低于最低限價出讓土地，甚至零地價出讓土地、不符合出讓條件仍出讓土地、超范圍劃撥土地，未經(jīng)招拍掛違規(guī)交易土地等問題;政府部門是否存在行政干預土地市場、違法違規(guī)批地、違規(guī)減免土地出讓收入的問題。同時，對國土部門的程序設立、內部控制及有無人為因素改變土地要素的行為做出評價。

　　依據(jù)土地專項資金的特點，檢查土地出讓收支的規(guī)范性。土地出讓收入作為財政收入，應實行收支兩條線管理，在實際執(zhí)行過程中，國土、財政等部門未嚴格執(zhí)行土地出讓收入管理規(guī)定，出現(xiàn)違規(guī)截留、挪用、擅自減免土地出讓收入等問題。應運用財務審計的方式和方法，結合土地業(yè)務，對國土和財政部門的收入、財政部門的預算支出和相關項目單位對土地出讓收入具體適用的規(guī)范性進行重點審計。

　　全面收集與相關的信息與資料，確定審計重點。在審計過程中，著重收集有關土地使用方面的外部信息和資料。一是收集國土部門內部各職能處室的業(yè)務資料和統(tǒng)計臺賬;二是收集發(fā)改、規(guī)劃、房管、城建等部門單位與用地審批相關的信息和資料;三是通過廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡等信息平臺，了解與土地有關的外部信息，將收集到的信息與土地檔案進行核對分析，從中發(fā)現(xiàn)問題線索，確定審計重點。

　　深入實地，檢查土地利用的真實性。深入用地項目現(xiàn)場，對土地的實際利用情況進行調查。對臨時性用地，調查其是否建設了永久性建筑和已過臨時用地期限土地仍閑置未復墾;對以出讓劃撥形式取得的土地，檢查其是否存在私自轉讓、改變用途、改變容積率和面積不實、閑置土地等問題;通過現(xiàn)場走訪，調查是否存在未辦理用地手續(xù)違法使用國有土地的問題。

　　利用信息技術，提高審計效率和質量。一是注重開展計算機審計。在審計過程中，應充分利用計算術，采集轉換被審計單位的財務數(shù)據(jù)，收集整理被審計單位的業(yè)務數(shù)據(jù)，通過財務數(shù)據(jù)和業(yè)務數(shù)據(jù)的對比分析，篩選出有價值的信息資料，從而確定問題疑點，提高審計效率。二是充分利用國土部門地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)。土地出讓收支審計需要大量延伸現(xiàn)場，核實土地利用、耕地儲備質量等情況，審計人員可以利用國土部門地理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，從大量項目用地中確定可疑地塊，再經(jīng)審計現(xiàn)場踏勘，確定土地的實際地類狀況、質量和用途。

　　土地出讓收支審計不僅體現(xiàn)在專項的土地出讓收支審計中，而且可以與財政、經(jīng)濟責任和金融等審計找到有機結合點。在審計過程中，要抓住土地項目的審批和土地資金流向兩條主線，嚴把項目立項審批、資金征收管理和資金使用三個環(huán)節(jié)，順藤摸瓜，逐級延伸審計，從而揭示土地管理利用過程中存在的問題，并分析問題產(chǎn)生的原因，提出合理的審計建議，為促進國家治理發(fā)揮建設性作用。

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