司法考試卷四模擬真題及答案2017

　　案例分析題一、(本題23分)

　　案情：張某欲尋找一處作為瑜珈授課的場所，遂與甲公司于2005年4月12日簽訂了房屋租賃合同。根據(jù)該合同，甲公司將其沿街二層樓房出租給張某，租賃期限為10年，自甲公司交付樓房的次日開始計算。每年租金為10萬元，張某于甲公司交付樓房的次日付清第一年的房租，以后每一年的同一日付清該年度房租，若遇節(jié)假日則付款日期為節(jié)假日后的第一日。2005年5月12日甲公司交付樓房給張某，5月13日張某付清第一年度的租金。2006年6月5日，甲公司通知張某稱：因資金緊張欲出賣樓房，如果張某有購買意向，則在2006年7月5日前一次性付清房款250萬元，并可以扣除張某交付的2006年度的租金10萬元。張某對甲公司的通知提出異議，要求該公司履行合同。2006年7月8日，甲公司以250萬元的價款將樓房賣給乙公司，根據(jù)雙方的約定乙公司一次性付清全部購房款250萬元。在乙公司辦理房屋過戶登記的時候，發(fā)現(xiàn)已登記有兩個抵押權。其一，2004年6月6日，甲公司將該樓房抵押給丙公司，為丁公司所欠丙公司貨款200萬元提供擔保;其二，2005年12月6日就自己欠戊公司的貨款150萬元又設定了抵押。經(jīng)評估，該樓房的實際價值300萬元。

　　問題：

　　1?張某與甲公司之間關于租賃期限的約定是否有效?應如何處理?

　　2?就甲公司與乙公司簽訂買賣合同，張某可以提出何種主張?

　　3?如果甲公司2006年6月5日通知張某3個月后要出賣該樓房，但張某表示無論如何都不購買。3個月后甲公司將樓房賣于李某。交付后，李某要求張某搬出樓房。針對該情形，張某可以提出何種主張?

　　4?如果丙公司因為丁公司不履行還款義務，于2005年7月6日依法行使抵押權，經(jīng)法院將該樓房拍賣，己公司買得。該事實對張某的租賃權是否有影響?

　　5?如果戊公司因為甲公司不履行義務，于2006年2月6日依法行使抵押權，經(jīng)法院將該樓房拍賣，庚公司買得。該事實對張某的租賃權是否有影響?

　　案例分析題二、(本題20分)

　　案情：H建筑有限責任公司是建筑行業(yè)公司，徐某任該公司董事長及法定代表人。2004年以來，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，H公司業(yè)務規(guī)模持續(xù)擴大，原材料水泥供不應求，遂決定自行投資設立水泥生產(chǎn)廠。2006年6月，H公司與該市的甲木材有限責任公司、乙機械有限責任公司共同出資組建了K水泥有限責任公司，其中H公司占64%的股份，乙公司占31%的股份，甲占5%的股份。在董事長的選任過程中，有3名應聘者在董事會的考慮之中：魯某，某大學MBA畢業(yè)生，在求學的過程中還勤工儉學提前償還助學貸款，剩余10萬元貸款也將在2006年底到期前償還完畢;張某，五年前曾擔任某國有水泥生產(chǎn)廠廠長，上任不滿一個月，因副廠長貪腐賄賂，致使該廠倒閉;董某，原漢堂食品總公司總經(jīng)理，管理經(jīng)驗豐富，但1999年曾因生產(chǎn)不符合衛(wèi)生標準的食品造成嚴重食物中毒事故而被處以有期徒刑3年，現(xiàn)已刑滿釋放。股東會認為只有董某符合法律規(guī)定的任職資格，遂決定由董某擔任K公司董事長。

　　K公司成立后，僅在2006年下半年就盈利。2007年水泥產(chǎn)出量和銷售量持續(xù)增加，但是利潤不升反降，到年底出現(xiàn)了虧損，經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，在股東會決議的支持下，K公司的大部分水泥都以低于成本的價格出售給了H公司。2007年中旬，董某在接受了徐某代表H公司的房產(chǎn)饋贈后，直接聽從了徐某的指示，在大量前期貨款還未還的情況下，將水泥交給H公司。甲公司得知后非常氣憤，立即以自己的名義直接向法院提起訴訟，要求H公司和董某賠償給K公司造成的損失;乙公司緊急查閱K公司賬簿后發(fā)現(xiàn)公司已經(jīng)資不抵債，自己的前期投資無法收回，遂也向法院起訴，要求H公司和董某賠償自己的損失;同時有債權人向K公司索債未果而向法院起訴，要求H公司、甲公司和乙公司承擔連帶清償責任。

　　問題：

　　1.該案中，上述各公司和人員的哪些行為與《公司法》的規(guī)定不符?

　　2.假設三起訴訟的提起均符合法定條件，法院應當如何判決?

　　【參考答案】

　　一、(本題23分)

　　1?租賃合同的當事人可以約定租賃合同的期限，但《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。張某與甲公司約定租賃期限為30年，超過部分即滿20年后的10年無效。所以，張某與甲公司之間的租賃期限實際上是20年。

　　2?張某可以提出優(yōu)先購買權的主張。《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。同等條件，主要是指價格以及價格的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優(yōu)于承租人時，承租人沒有優(yōu)先購買權。如果出租人出賣租賃房屋而不通知承租人，或者在通知的有效期內(nèi)不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優(yōu)先購買權的違法行為。

　　3?張某可以主張原租賃合同仍然有效，即所謂“買賣不破租賃”，該合同對李某仍有約束力。張某與甲公司簽訂房屋租賃合同后，甲公司作為房屋的所有人仍然可以出賣該樓房，但不能侵犯張某法定的優(yōu)先購買權。甲公司在保障張某的優(yōu)先權的前提下，出賣租賃物，該買賣合同有效�！逗贤�法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。根據(jù)該條規(guī)定，李某受讓樓房后還要受張某與甲公司之間的租賃合同的約束，因而不能請求張某停止使用。不僅如此，該樓房已經(jīng)設定的兩個抵押權也仍然有效。

　　4?對張某的的租賃權有影響�！稉�保法的解釋》第66條規(guī)定，抵押權人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。根據(jù)該規(guī)定，對樓房的買受人己公司來說不具有約束力。

　　5?對張某的租賃權沒有影響�！稉�保法》第48條規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。關于這種情形，《擔保法的解釋》第65條規(guī)定，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼承有效。根據(jù)這兩個規(guī)定，庚公司仍然受張某與甲公司之間簽訂的租賃合同的約束。

　　二、(本題20分)

　　1.①K公司的董事長選任決定不符合《公司法》的要求。根據(jù)《公司法》第147條第(二)項規(guī)定，因貪腐、賄賂、侵占財產(chǎn)、挪用財產(chǎn)或者破壞社會主義市場經(jīng)濟秩序，被處以刑罰，執(zhí)行期滿未逾五年，或者因犯罪被剝奪其政治權利，執(zhí)行期滿未逾五年，不得擔任公司的董事、監(jiān)事、高級管理人員。本案中，董某因刑罰執(zhí)行完畢未滿五年，所以不得擔任公司的董事。魯某、張某都符合《公司法》規(guī)定的董事的任職資格，沒有不得擔任公司董事長的情形。根據(jù)《公司法》第148條規(guī)定：“董事、監(jiān)事、高級管理人員應當遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，對公司負有忠實義務和勤勉義務。董事、監(jiān)事、高級管理人員不得利用職權收賄賂賂或者其他非法收入，不得侵占公司的財產(chǎn)。”②根據(jù)《公司法》第149條第(五)項的規(guī)定，董事、高級管理人員不得有未經(jīng)股東會或者股東大會同意，利用職務便利為自己或者他人謀取屬于公司的商業(yè)機會，自營或者為他人經(jīng)營與所任職公司同類的業(yè)務。H公司利用控股股東的地位與K公司進行關聯(lián)交易，損害了K公司和其他股東的利益，違反了公司不得利用關聯(lián)關系損害公司的利益的規(guī)定。③董某利用職權收賄賂賂，受H公司董事長徐某的指使，向其持續(xù)輸送水泥，損害了本公司和其他股東的利益，違反了《公司法》中的董事對公司負有忠實義務和勤勉義務的規(guī)定。④甲公司直接向人民法院提起對董事的訴訟不符合《公司法》的規(guī)定，甲公司應當首先書面請求K公司監(jiān)事會向人民法院提起訴訟，當監(jiān)事會拒絕或者30日內(nèi)未起訴時，才可以為公司利益以自己名義向人民法院提起訴訟。

　　2.①甲公司提起的訴訟：H公司利用對K公司的控股地位從事關聯(lián)交易損害了K公司的利益，屬于《公司法》第152條規(guī)定的股東提起派生訴訟的情形，人民法院應當判決對其K公司造成的損害承擔賠償責任。董某違反了作為董事長的忠誠義務，其非法所得應收歸K公司所有，并對其造成的損失承擔賠償責任。②乙公司提起的訴訟：H公司濫用股東權利給乙公司造成了損害，屬于《公司法》第20條規(guī)定的應當賠償?shù)那樾?董某收受饋贈協(xié)助H公司損害K公司的利益，屬于《公司法》第153條規(guī)定的情形，H公司和董某都應當對其各自給乙公司造成的損失承擔責任。③債權人提起的訴訟：H公司濫用K公司獨立法人地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害債權人利益，人民法院應當判決對其K公司的債務承擔連帶賠償責任。甲公司和乙公司履行了股東義務，沒有濫用行為，不對債務承擔連帶責任。

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