- 相關(guān)推薦
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問題與稅收籌劃
房地產(chǎn)行業(yè)越來越多地受到了大家的關(guān)注，她就像躲在陰暗角落里不被人關(guān)注的小姑娘，一夜之間成了明星，她的生活起居、工作交往無不被大家所關(guān)注。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理、財務(wù)核算、涉稅問題等均集中了大家的視線，成為各方面人士關(guān)注的焦點。
涉稅問題種種
我們也帶著同樣的想法，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)審計中，對企業(yè)涉稅問題進行了關(guān)注。在審計中，我們確實發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在帳務(wù)處理中和其他方面存在不當避稅甚至是偷稅漏稅的涉稅舞弊行為。參閱相關(guān)資料，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舞弊方式進行了總結(jié)，歸納起來主要有以下幾個方面：
一、收到預(yù)售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到預(yù)售房產(chǎn)款不記入預(yù)收賬款，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到款項不入賬，而是通過對法人或關(guān)聯(lián)方的借款將資金挪入賬內(nèi)，導(dǎo)致企業(yè)少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
二、費用沖抵收入或購房款
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到銷售房屋預(yù)收的款項和預(yù)售房屋收到的款項記入預(yù)收賬款，支付客戶賠償款、違約金、訴訟費、工程款、煤款等直接沖減預(yù)收賬款。有的企業(yè)將支付的費用與收到的購房款沖抵后以差額記入收入或預(yù)收賬款，導(dǎo)致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
三、應(yīng)收未收房款，沖抵應(yīng)付未付費用
有的房地產(chǎn)開發(fā)公司采取以商品房部分價款(應(yīng)收未收)交換廣告服務(wù)(應(yīng)付未付)的方式，進行收支沖抵，并不據(jù)實列入收入(支出)項目進行核算，計算申報相關(guān)稅費，導(dǎo)致少交營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
四、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開發(fā)之實
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以某人等虛構(gòu)團體的名義(未列出)繳納征地費后，征用土地自行建造房地產(chǎn)進行銷售，故意將房地產(chǎn)開發(fā)混淆為合作建房，僅申報建筑安裝營業(yè)稅，偷逃銷售不動產(chǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
五、隱瞞臨時出租房產(chǎn)收入
有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量臨時未售出的空置房屋出租給個人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來賬，隱瞞匿報應(yīng)稅收入。待出售時將銷售房地產(chǎn)收入記入銷售收入，申報銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及相關(guān)稅金。
上述幾種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關(guān)法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅行為，嚴重者構(gòu)成偷稅罪。
稅收籌劃思路及技巧
其實，達到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關(guān)稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，通過對籌資活動、投資活動、經(jīng)營活動等的巧妙安排，同樣可以達到規(guī)避或減輕稅負的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃思路及技巧做些探索，供同行及房地產(chǎn)企業(yè)參考并以此引起爭鳴，在稅收籌劃領(lǐng)域有所作為。百家之言，難免有誤，見仁見智，共同探討。
一、充分利用國家稅收政策
(一)內(nèi)部工程回避工程結(jié)算
現(xiàn)行稅法規(guī)定：單位所屬獨立核算的內(nèi)部施工隊伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概(預(yù))算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應(yīng)當征收營業(yè)稅。滿足前述規(guī)定，恰當?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。
(二)以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率;否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費取代收取工程居間介紹費，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關(guān)法律限制。
(三)利用外購物業(yè)的折舊抵稅功能調(diào)節(jié)當期應(yīng)納稅所得額
在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利年度，尤其是在通貨貶值的經(jīng)濟運行階段，外購、儲備物業(yè)，可以兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產(chǎn)投資保值雙重效益。在相同的財務(wù)狀況下，配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并購?fù)袠I(yè)虧損企業(yè)，可以按照稅法規(guī)定，以未彌補虧損沖抵企業(yè)所得稅稅基。
(四)利用境外關(guān)聯(lián)機構(gòu)或個人進行營業(yè)稅籌劃
依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條和《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第七條的規(guī)定，在中華人民共和國“境外”提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，不發(fā)生營業(yè)稅納稅義務(wù)。以設(shè)計勞務(wù)為例，國稅發(fā)〔1994〕214號文件明確規(guī)定：境外機構(gòu)除設(shè)計開始前派員來我國進行現(xiàn)場勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國境外進行，設(shè)計完成后，將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下，對外商從我國取得的全部營業(yè)收入不征收營業(yè)稅。
(五)變房屋出租為對外投資
變房屋出租為對外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產(chǎn)開發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營業(yè)稅。如何節(jié)稅?房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對外投資，達到節(jié)省營業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對外投資，實際上是以不動產(chǎn)對外投資。由于對以不動產(chǎn)對外投資的行為免征營業(yè)稅，同時又屬于對外投資，房產(chǎn)并沒有直接參與企業(yè)經(jīng)營，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。
二、選擇有利的經(jīng)營方式
合作建房通常有以下兩種方式：
(一)合作雙方通過原始的“以物易物”方式進行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額繳納營業(yè)稅。
(二)合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對此，又存在兩種利潤分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的分配方式;二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國家稅務(wù)總局《營業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(二)款：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤不必繳營業(yè)稅;在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時各自按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅。
由此可見，合作建房項目作為一個會計主體，在收入和費用相同時，經(jīng)營方式不同稅負不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險共擔(dān)、利益共享的利潤分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前兩種方式稅負的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷售不動產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價值繳納營業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時，還應(yīng)按房屋銷售額交納營業(yè)稅，其稅負最高。因此，企業(yè)應(yīng)利用國家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營方式，達到節(jié)稅籌劃的目的。
三、通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃
通過合理選擇會計處理方法進行稅收籌劃包括開發(fā)商品房與出租商品房、營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃等4個方面：
(一)開發(fā)商品房與出租商品房籌劃
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營時，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本，使企業(yè)庫存成本接近實際成本，同時增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備，所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國家稅收優(yōu)惠政策，如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。
(二)營業(yè)費用籌劃
作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目。廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出15%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15%的情況。針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費，由不足15%的子公司承擔(dān)。
(三)管理費用籌劃
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔(dān)如因公外出的交通費、公務(wù)通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式，把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔(dān)。
(四)財務(wù)費用籌劃
如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)幾個房地產(chǎn)項目，而其中一個項目準備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項目向銀行貸款，在計算土地增值稅時該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項目繳納土地增值稅稅負過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。
四、通過周密項目投資籌劃進行稅收籌劃
企業(yè)實施投資前應(yīng)對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、稅收、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時，稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)方案進行投資。
五、通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價，是房地產(chǎn)開發(fā)公司集團內(nèi)部或利益關(guān)聯(lián)方之間為了實現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標，有效協(xié)調(diào)集團內(nèi)各個單位之間或利益關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系，謀求整體最大限度的利潤而實現(xiàn)的一種交易定價。它一般只會發(fā)生在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部交易，但也不排除有業(yè)務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行此類交易的可能。
所謂關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指兩個或兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)總機構(gòu)與它的分支機構(gòu)、同一房地產(chǎn)開發(fā)總機構(gòu)的不同分支機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開發(fā)母公司的不同子公司等。
在實踐中，轉(zhuǎn)讓定價的表現(xiàn)形式多種多樣，幾乎涉及到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切內(nèi)部經(jīng)濟活動和經(jīng)營成果。我們可以從以下幾個方面對之加以歸類分析。
(一)貨物購銷
在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部交易中，貨物購銷占有非常重要的地位，涉及施工材料、開發(fā)產(chǎn)品等有形貨物的買賣。
1、通過施工材料(如水泥、磚塊、沙子等)的購銷價格的“高進低出”來影響關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本。例如，由房地產(chǎn)開發(fā)母公司向子公司低價供應(yīng)材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司高價向房地產(chǎn)開發(fā)母公司出售施工設(shè)備，以此降低房地產(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，使其獲得較高利潤。反之，通過房地產(chǎn)開發(fā)母公司高價向房地產(chǎn)開發(fā)子公司出售施工材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司向房地產(chǎn)開發(fā)母公司低價出售施工設(shè)備，來提高房地產(chǎn)開發(fā)子公司生產(chǎn)成本，這就減少了房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤。
2、房地產(chǎn)開發(fā)母公司利用掌握的國際營銷網(wǎng)絡(luò)操縱房地產(chǎn)開發(fā)子公司產(chǎn)品的銷路，壓低或提高對房地產(chǎn)開發(fā)子公司開發(fā)產(chǎn)品的收購價格。在利用房地產(chǎn)開發(fā)子公司系統(tǒng)的銷售機構(gòu)銷售房地產(chǎn)開發(fā)母公司開發(fā)的產(chǎn)品時，則可以通過提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售收入。
3、在貨物購銷過程中，利用房地產(chǎn)開發(fā)母公司控制的運輸系統(tǒng)，通過向房地產(chǎn)開發(fā)子公司收取較高或較低的施工設(shè)備和材料(如水泥、沙子等)運輸裝卸和保險費用，來影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售成本。
4、用房地產(chǎn)開發(fā)母公司與房地產(chǎn)開發(fā)子公司之間的呆帳、壞帳損失賠償?shù)�，以此調(diào)整增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費用支出。
(二)貸款往來
有的國家和地區(qū)，對貸款利息征稅而對存款利息不征稅，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一規(guī)定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開支;另一方面，持有存款的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，收取不須課稅的存款利息。
(三)勞務(wù)的提供
勞務(wù)涉及的范圍很廣，相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間提供的設(shè)計、廣告、咨詢等勞務(wù)活動中，均存在收費與否和勞務(wù)收費標準的高低問題。甚至總機構(gòu)管理活動的存在也被視為一種勞務(wù)，要按一定比例向各分支機構(gòu)分攤管理費用，跨國(地區(qū))公司通過對這些勞務(wù)的收費與付費的高低，影響公司集團不同成員的成本與利潤。比如，向房地產(chǎn)開發(fā)子公司索取過多的管理人員年薪，攤?cè)胂蚍康禺a(chǎn)開發(fā)子公司收取的管理費，增大了房地產(chǎn)開發(fā)子公司成本，以此減少房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤。
(四)無形資產(chǎn)的使用和轉(zhuǎn)讓
房地產(chǎn)開發(fā)母公司通過對施工設(shè)計技術(shù)、商譽等無形資產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓，以及收取特許使用費的高低，對房地產(chǎn)開發(fā)子公司的成本和利潤可以施加影響。這類使用費的支付有的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團資本構(gòu)成的變動，有的影響收入及成本費用的分攤。
(五)固定資產(chǎn)的購置與租賃
固定資產(chǎn)購置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)份額，也影響折舊費的攤銷。例如，房地產(chǎn)開發(fā)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供的施工設(shè)備價格，直接影響攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著加大折舊費，必然增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的生產(chǎn)成本;反之，則會減少成本。
當固定資產(chǎn)的購置涉及關(guān)聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時，由于各國(地區(qū))對資本收益的稅務(wù)處理方式不同，會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價轉(zhuǎn)移利潤或?qū)⒗麧欈D(zhuǎn)化為資本收益。
在施工設(shè)備租賃領(lǐng)域中，由于各國(地區(qū))對國際租賃業(yè)務(wù)中應(yīng)由哪一方計提折舊，哪一方可以扣除費用，以及由誰承擔(dān)風(fēng)險等問題的規(guī)定不盡一致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)法利用這些差異達到避稅的目的。租賃費的高低，會直接影響交易雙方的收入和成本。
在以上諸方面的轉(zhuǎn)讓定價中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是采用高定價還是低定價的形式，取決于母、子(總、分)公司所在國(地區(qū))的稅率高低、控股比例和公司集團戰(zhàn)略目標等諸多因素。
六、其他的籌劃方法
(一)在建項目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃
在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計劃等因素，企業(yè)將在建項目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。
(二)合理分解租金收入
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租，國家規(guī)定，其資金收入應(yīng)當繳納營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進行納稅籌劃的一種方法。
(三)分解商品房銷售價格
房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價格，以此來進行納稅籌劃。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房價格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去，則可以少承擔(dān)以上3項稅收。
(四)變房屋出租為承包業(yè)務(wù)
變房屋出租為承包業(yè)務(wù)主要針對房屋建造時間長、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項資產(chǎn)承包出去，則會減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權(quán)企業(yè)達成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來作為收取承包費的標準。
(五)變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為
變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司直接向客戶收取代建費，其收取的代建費只需要繳納營業(yè)稅，若有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售行為，就需要按照法律規(guī)定繳納營業(yè)稅和相關(guān)稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設(shè)單位應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司提交有關(guān)立項的計劃、建議書、規(guī)劃圖紙等;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付任何資金，同時只向委托單位收取代建費，開取服務(wù)業(yè)發(fā)票。
總之，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實際效益。一個切實可行的籌劃方案必須是和企業(yè)的實際情況相聯(lián)系，并且在某個時點或某個時期進行的，而不是隨意套用一個完整的籌劃方案，否則再完善的籌劃方案也取得不了良好的效果。這就需要企業(yè)管理層首先要有重視稅收籌劃的理念，其次，還需要有非常熟悉稅法知識及籌劃思路的專業(yè)人才，在詳細了解企業(yè)的實際情況后，作出可操作性的籌劃方案，資深注冊稅務(wù)師可擔(dān)此任。
【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問題與稅收籌劃】相關(guān)文章：
稅收籌劃幾個相關(guān)問題03-26
稅法知識之關(guān)于企業(yè)向個人借款支付利息的涉稅問題05-16
企業(yè)如何進行納稅籌劃（企業(yè)所得稅）03-08
房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃05-18
企業(yè)員工個人所得稅納稅籌劃03-04
私營企業(yè)的所得稅各環(huán)節(jié)納稅籌劃方法03-08
上市公司的全程稅收籌劃要點指南11-28