為其他單位代建辦公樓，如何進(jìn)行稅收籌劃？

　　問：某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲為F單位建1萬平方米辦公樓，應(yīng)如何進(jìn)行納稅籌劃?

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)公司以代建方式建房是指由委托建房單位提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，房地產(chǎn)開發(fā)公司以委托單位名義購(gòu)買或者由委托單位自己購(gòu)買土地使用權(quán)、材料、設(shè)備。房地產(chǎn)開發(fā)公司中(即受托方)不墊付資金，開發(fā)完成后向委托單位收取代建房收入的行為。按上述方法操作從形式上看房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因而，房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的代建手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)” 項(xiàng)目計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，不按“銷售不動(dòng)產(chǎn)” 計(jì)征土地增值稅。采用代建房方式比采用先開發(fā)后銷售方式能取得更好的節(jié)稅效果，但整體收益可能不大。

　　方案一：房地產(chǎn)開發(fā)公司為F單位開發(fā)辦公樓，然后銷售給F單位。辦公樓銷售價(jià)格為4500萬元，扣除項(xiàng)目金額為3400萬元，增值額為1100萬元，增值率為32%(1100÷3400)，應(yīng)繳土地增值稅為：330萬元(1100×30%)。

　　方案二：F單位取得有關(guān)部門辦公樓批準(zhǔn)立項(xiàng)文件，委托房地產(chǎn)公司代建辦公樓。F單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《代建合同》規(guī)定，F(xiàn)單位提供土地、材料、設(shè)備。房地產(chǎn)公司收取代建手續(xù)費(fèi)，不墊付資金。根據(jù)稅法規(guī)定，該辦公樓沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，對(duì)房地產(chǎn)公司代建的辦公樓免征土地增值稅。

　　兩方案比較，采用方案二代建方式，房地產(chǎn)公司可節(jié)省土地增值稅330萬元，從土地增值稅節(jié)稅角度，應(yīng)采用方案二。

　　根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分立發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的有償轉(zhuǎn)讓或視同銷售行為，不征收土地增值稅。同時(shí)財(cái)稅〔1995〕48號(hào)文件規(guī)定：“在企業(yè)兼并中，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅”。綜合運(yùn)用上述稅收政策，可以進(jìn)行下列方式的土地增值稅籌劃。

　　房地產(chǎn)公司建成辦公大廈后，進(jìn)行企業(yè)分立，分立為兩個(gè)公司，其中一個(gè)全資子公司為企業(yè)分立，分立為兩個(gè)公司，其中一個(gè)全資子公司為丙公司，并由丙公司擁有辦公大廈。根據(jù)稅法規(guī)定，乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過企業(yè)分立轉(zhuǎn)移到丙公司的辦公大廈，不征收土地增值稅。分立結(jié)束后，甲公司兼并丙公司。根據(jù)現(xiàn)行稅法，被兼并企業(yè)丙公司將辦公大廈轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)甲公司中，暫免征收土地增值稅。因此，在乙房地產(chǎn)公司企業(yè)分立和甲公司兼并丙公司過程中，辦公大廈都不需要繳納土地增值稅。

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