房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃

時間：2022-05-18 22:20:23 納稅籌劃師我要投稿

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　　土地增值稅，是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。土地增值稅的計稅依據(jù)是轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉讓房地產(chǎn)的增值額，是轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算概述

　　納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益�？鄢椖考捌浣痤~具體包括，取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本(主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等)、房地產(chǎn)開發(fā)費用(主要包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用)、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金和財政部確定的其他扣除項。

　　土地增值稅的計算方法是，首先以轉讓房地產(chǎn)的收入減除扣除項目后得出增值額;再以增值額同扣除項目相比，其比值即為土地增值率;然后根據(jù)土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，得出應納稅額。

　　土地增值稅稅率表

范圍	規(guī)定稅率	速算扣除系數(shù)
增值額未超過扣除項目金額50%的	30%	0%
增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的	40%	5%
增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的	50%	15%
增值額超過扣除項目金額200%的	60%	35%

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問題是，納稅人成片受讓土地使用權后分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預售方式出售商品房。國家為了加強土地增值稅的征收管理，保證稅收及時足額入庫，采取了先按比例預征，然后再予以清算的方法。

　　土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫清算申報表，向主管稅務機關提供有關資料，辦理清算手續(xù)，結清土地增值稅稅款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應當進行清算：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。對于符合這些條件之一的，主管稅務機關可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;(4)省(自治區(qū)、直轄市、計劃單列市)稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　二、涉及房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠

　　(一)財政部確定的其他扣除項

　　財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。

　　(二)建造普通標準住宅出售的稅收優(yōu)惠

　　建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。所謂“普通標準住宅”，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、小洋樓、度假村、以及超面積、超標準豪華裝修的住宅，均不屬于普通標準住宅。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　(三)因國家建設需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅

　　這類房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、國家建設需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。由于上述原因，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃方法

　　納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資及財務活動和涉稅事項進行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、降低稅務風險為目標的一系列稅務規(guī)劃活動。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項：

　　1、收入分散籌劃法

　　土地增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。因此在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。所以，分散房地產(chǎn)的轉讓收入，從而達到降低應稅收入的目的，就是一項很好的應用。常見的辦法就是，把在整個房地產(chǎn)中可以分開的部分分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備開發(fā)一塊精裝修的樓盤，預計精裝修房屋的市場售價是1.8億元(含裝修費0.6億元)，該企業(yè)可以分兩次簽定合同，第一次可以在毛坯房建成后先簽定1.2億元的房屋買賣合同，第二次在裝修時再簽訂0.6億元的裝修合同。第一次涉及房地產(chǎn)的轉讓，應當繳納土地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及房地產(chǎn)的轉讓，所以無需繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節(jié)稅的目的。目前萬科開發(fā)的樓盤就是這樣運用該方法的典型例子。

　　2、費用遷移籌劃法

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用)不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以通過事前籌劃的方式，把實際發(fā)生的期間費用通過合法的方式轉移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去。從而，期間費用減少，房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節(jié)稅的目的。

　　3、“臨界點”籌劃法

　　稅法規(guī)定，建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應，可以對此進行納稅籌劃。

　　具體來說，先要測算出增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率)，然后再進行合理調(diào)整。調(diào)整增值率的方法主要有兩種：一是合理定價，指銷售過程中預先定價可以適當高于20%的增值率，利用中國人喜歡占便宜的心理，設定減價幅度，從而使得實際銷售總價不不超過20%的增值率;二是增加扣除額，主要是通過加大成本投入來提高市場競爭力。因為房地產(chǎn)項目開發(fā)成本可以直接扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當增加了扣除項目，以高質(zhì)低價來占領市場。

　　舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通標準住宅項目，扣除項目金額為8000萬元，當?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約l億元，假如定價1億元，則增值率為(10000-8000)÷8000=25%，應納土地增值稅為2000萬元×30%=600萬元。假設不考慮其他因素，獲利為10000-8000-600=1400(萬元)�，F(xiàn)在進行納稅籌劃，銷售房屋定價9600萬元，其他不變，則增值率為(9600-8000)÷8000=20%，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%，所以應當免征土地增值稅，則獲利為9600-8000-0(免征土地增值稅)=1600(萬元)，后者減價銷售，反而比前者土地增值稅稅后利潤增加了200萬元。

　　4、成本均衡籌劃法

　　如果房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目很多，必然導致不同地方的開發(fā)成本可能不同，進而出現(xiàn)有的項目增值率較高，有的項目增值率較低，這種增值率不均衡的情況實際會加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，成本均衡分攤是抵銷增值額、節(jié)約稅負的一種方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把一段時間內(nèi)各個項目發(fā)生的開發(fā)成本，根據(jù)增值率可能出現(xiàn)的高低不平現(xiàn)象，進行最大限度的合理調(diào)整，均衡分攤，這樣避免出現(xiàn)某個項目增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。比如，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共開發(fā)五個項目，經(jīng)預算，這五個項目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運用成本均衡籌劃法，經(jīng)過調(diào)整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結果必然導致實際稅負的降低。

　　5、利息支出籌劃法

　　一般來講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負債的行業(yè)，可能會發(fā)生大量的借款，因此利息支出無法避免。利息支出的不同運用方法一定會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負發(fā)生影響。根據(jù)稅法規(guī)定：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按項目地價款和開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按項目地價款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。那么，利息支出籌劃法就可以運用了。假如房地產(chǎn)開發(fā)項目主要依靠借款，利息費用較高，則應當以金融機構的借款證明，對利息予以沖抵費用;反之，借款很少，則不列利息支出(財務費用)，充分運用占項目地價款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)的銷售費用和管理費用予以調(diào)整，從而達到節(jié)約了數(shù)額不菲的稅負的目的，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

　　6、特殊方式籌劃法

　　根據(jù)稅法規(guī)定：土地增值稅，是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權或者通過其他特殊的市場化行為，也可以達到納稅籌劃的目的。具體有以下幾種：

　　(1)代建房籌劃法

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。(原來是屬于營業(yè)稅3%，營改增后11%，則還可以抵扣。老項目3%征收率。)

　　(2)集體土地開發(fā)房屋籌劃法

　　土地增值稅針對的是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權并取得增值性收入征稅。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的集體土地項目，比如安置房、農(nóng)村保障房、經(jīng)濟適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。

　　(3)合作建房籌劃法

　　稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。

　　(4)企業(yè)重組籌劃法

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用收購、兼并等方法，對其他企業(yè)進行重組，則對被重組企業(yè)轉讓房地產(chǎn)或者目標企業(yè)的股權變更，導致國有土地使用權及其房屋等發(fā)生權屬變動等情形，暫免征收土地增值稅。

　　四、有關土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章

　　(一)中華人民共和國土地增值稅暫行條例(1993月12月13日國務院138號令)

　　(二)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則(1995年1月27日財法字【1995】006號)

　　(三)財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅[1995]48號

　　(四)國家稅務總局國家土地管理局關于土地增值稅若干征管問題的通知國稅發(fā)[1996]4號

　　(五)國家稅務總局建設部關于土地增值稅征收管理有關問題的通知國稅發(fā)[1996]48號