房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的地方稅種多，在納稅籌劃上還存在一些問題：首先，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識淡薄，法律意識不強(qiáng);其次，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅認(rèn)識上存在誤區(qū);再次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理。因此，有效規(guī)避納稅風(fēng)險，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。下面是yjbys小編為大家?guī)淼年P(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。
一、開發(fā)環(huán)節(jié)的納稅籌劃
在此，重點(diǎn)討論開發(fā)成本的納稅籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般生產(chǎn)制造企業(yè)，其生產(chǎn)成本主要集中于土地征用及拆遷費(fèi)、政府性規(guī)費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等。
1.土地征用及拆遷費(fèi)。由于我國目前對房地產(chǎn)行業(yè)的土地供應(yīng)主要采取“招、拍、掛”的方式，一般睛況下，土地征用費(fèi)用無法由企業(yè)控制，幾乎不存在納稅籌劃的空問。
2.政府性規(guī)費(fèi)。政府性規(guī)費(fèi)主要指政府所收取的行業(yè)性規(guī)費(fèi)，如配套費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、白蟻防治費(fèi)等。由于這些收費(fèi)為強(qiáng)制性收費(fèi)，基本無納稅籌劃空間。
3.前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要指在工程施工前所發(fā)生的諸如設(shè)計費(fèi)、咨詢費(fèi)等，這些費(fèi)用企業(yè)是能控制的，存在納稅籌劃的空間。
4.建筑安裝費(fèi)。建筑安裝費(fèi)主要是為建造房屋所發(fā)生的成本，若不考慮地價因素，此部分成本為房地產(chǎn)開發(fā)中最大的支出項(xiàng)目。細(xì)分此項(xiàng)成本我們知道，其主要包括建筑商成本(主要為人工成本及合理利潤)及材料成本，這都存在納稅籌劃的空間。
5.開發(fā)間接費(fèi)。開發(fā)間接費(fèi)主要核算為直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。在進(jìn)行此項(xiàng)費(fèi)用的納稅籌劃時，主要是考慮土地增值稅的問題。由于土地增值稅計算過程的特殊性，不同的核算方法將會導(dǎo)致不同的稅負(fù)結(jié)果。假設(shè)某項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的人員工資及其他辦公費(fèi)用為100萬元，在進(jìn)行會計核算時，可以將其列入管理費(fèi)用也可以將其列入開發(fā)間接費(fèi)中。如果將其在管理費(fèi)用中核算，在計算土地增值稅時由于管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)是一定的，企業(yè)將無法享受其他扣除項(xiàng)目加計扣除20%的好處。而如果將其在開發(fā)間接費(fèi)中核算，上述100萬元的人員工資及其他辦公費(fèi)用便可享受到20萬元的加計扣除。
二、銷售環(huán)節(jié)的納稅籌劃
1.營業(yè)稅的納稅籌劃。
眾所周知，營業(yè)稅的稅基來自銷售收入，而對營業(yè)稅的納稅籌劃主要通過改變銷售的模式來進(jìn)行。
(1)通過合作建房方式進(jìn)行銷售。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》(國稅函發(fā)[1995]156號)，合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。如事先確定最終用戶(主要指團(tuán)購)，可以考慮運(yùn)用此方法。此種方法的運(yùn)用思路為：在房地產(chǎn)開發(fā)前，最終用戶與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議，最終用戶出資金，房地產(chǎn)企業(yè)出地，在房屋建造完成后，雙方按出資比例分配房產(chǎn)。此時，最終用戶所分配的房產(chǎn)是不需繳納任何稅費(fèi)的，而房地產(chǎn)企業(yè)僅就所分配的房產(chǎn)繳納營業(yè)稅。但此種方法的運(yùn)用，需事前考慮項(xiàng)目立項(xiàng)等方面的問題。
(2)收入分散法。收入分散法主要指在銷售精裝修房時將銷售合同在合理的.范圍內(nèi)分解為房屋出售合同及裝修合同，裝修合同通過另設(shè)的裝修公司進(jìn)行簽訂。如某套精裝修的房產(chǎn)總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元。此時房地產(chǎn)企業(yè)可僅就80萬元銷售額繳納營業(yè)稅及計算土地增值稅、企業(yè)所得稅。當(dāng)然，在進(jìn)行此項(xiàng)納稅籌劃時，需綜合考慮裝修公司所實(shí)際承擔(dān)的稅負(fù)。
(3)股權(quán)轉(zhuǎn)讓。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)原有一棟整體出租的樓房，為加快資金周轉(zhuǎn)，其預(yù)出售其中的副樓，購買方所給出的價格為3 000萬元，假設(shè)此副樓成本(含土地)為1 500萬元。我們通過不同的銷售方式來測算其稅負(fù)情況。
方案1：正常作銷售處理。
需繳納的稅款包括：營業(yè)稅=3 000×5%=150(萬元);印花稅=3 000×0.5‰=1.5(萬元);土地增值稅=(3 000-1 500-150-1.5)×30%=404.55(萬元);企業(yè)所得稅=(3 000-1 500-150-404.55-1.5)×25%=235.99(萬元)。合計需繳納稅款=792.04(萬元)。
方案2：作投資后進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。目弘將房地產(chǎn)作為股權(quán)對外投資與關(guān)聯(lián)方成立一家新公司，房地產(chǎn)評估后作價3 000萬元作為股份投人新公司，在較短時間內(nèi)，將股份轉(zhuǎn)讓給購買方。
根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(財稅[2002]191號)：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資人股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅;對股權(quán)轉(zhuǎn)讓亦不征收營業(yè)稅。此案例中營業(yè)稅為0.
同時，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]048號)：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅;對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。此案例中±地增值稅為0.
企業(yè)所得稅：
�、偻顿Y時。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)：企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股慕，應(yīng)在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按規(guī)定博確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認(rèn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過5個納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)稅所得中。此時，應(yīng)繳納的所得稅=(3 000-1 500)×25%=375(萬元)，但可分5年進(jìn)行繳納即每年需繳納：375÷5=75(萬元)。
�、诠蓹�(quán)轉(zhuǎn)讓時。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)：企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得或損失是指企業(yè)因收回、轉(zhuǎn)讓或清算處置股權(quán)投資的收入減除股權(quán)投資成本后的余額;企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。由于對外投資時，賬務(wù)處理上股權(quán)投資成本需以房地產(chǎn)的公允價值作為投資成本，公允價值高于賬面價值的部分作為資本公積處理，此時的長期股權(quán)投資成本為3000萬元，如進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，此時無投資收益，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需繳納企業(yè)所得稅。兩項(xiàng)合計需繳納稅款375萬元，當(dāng)年需繳納的稅款為75萬元。
此方案需繳納的稅款共計378萬元。
綜上所述，方案2能形成納稅的最大化節(jié)約，但需征得購買方的同意，并需支付成立經(jīng)營公司的相關(guān)費(fèi)用。
2.土地增值稅的納稅籌劃。
隨著國稅發(fā)[2006]87號(最新文件：國稅發(fā)[2009]91號土地增值稅清算管理規(guī)程)文的實(shí)施，土地增值稅由原來的預(yù)征制轉(zhuǎn)向嚴(yán)格的清算制，土地增值稅的納稅籌劃成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。對于土地增值稅的納稅籌劃，主要通過以下方法進(jìn)行。
(1)利用稅收優(yōu)惠。按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定必須以財稅[2006]141號文的規(guī)定為準(zhǔn))：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時，免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計稅。根據(jù)此項(xiàng)規(guī)定，從納稅籌劃的角度考慮，如果納稅人想要減輕稅負(fù)，就應(yīng)權(quán)衡增值額增加所能帶來的收益和放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠所增加的稅負(fù)，從而選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增大。
(2)財務(wù)費(fèi)用�！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所衷付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不能單獨(dú)計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)成本中一并計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。
房地產(chǎn)企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果企業(yè)預(yù)計利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高。則可計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除;反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計利息費(fèi)用較少，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦�，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行一個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，為取得土地使用權(quán)而支付金額300萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。如果該企業(yè)利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┝私鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則其他可扣除項(xiàng)目=利息費(fèi)用+(300+500)×5%=利息費(fèi)用+40(萬元);如果該企業(yè)利息費(fèi)用無法按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)�，或無法提供金融機(jī)構(gòu)證明，則其他可扣除項(xiàng)目=(300+500)×10%=80(萬元)。
對于該企業(yè)來說，如果預(yù)計利息費(fèi)用高于40萬元，企業(yè)應(yīng)力爭按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С�，并取得有關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，以便據(jù)實(shí)扣除有關(guān)利息費(fèi)用，從而增加扣除項(xiàng)目金額;反之同理。
3.企業(yè)所得稅的納稅籌劃。
由于企業(yè)所得稅為通過“收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額”計算出的應(yīng)稅所得乘以所得稅稅率計算而得，而收入、成本、費(fèi)用等的籌劃在前文均有闡述，在此不作詳細(xì)說明。
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