房地產(chǎn)企業(yè)成本費用票據(jù)管理
“發(fā)票，是指在購銷商品，提供或者接受服務以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。”《發(fā)票管理辦法》第二十四條規(guī)定：“任何單位和個人不得自行擴大專業(yè)發(fā)票使用范圍�！毕旅媸莥jbys小編為大家?guī)淼年P于房地產(chǎn)企業(yè)成本費用票據(jù)管理的知識，歡迎閱讀。
一、合法憑據(jù)的理解
《進一步加強稅收征管若干措施》(國稅發(fā)[2009]114號)規(guī)定，未按規(guī)定取得合法有效憑據(jù)不得在稅前扣除。許多稅務人員認為，企業(yè)列入成本費用的項目都必須取得發(fā)票，這是對稅收政策的誤解。這里的“合法憑據(jù)”，是指合法的原始憑證，包括經(jīng)濟合同、出庫單、入庫單、公證書、法院判決或裁定書、個人身份證復印件、匯款單據(jù)、收款收據(jù)、中介機構或有關部門的證明、繳款書、財政收據(jù)、捐贈票據(jù)等等。通常，可以將合法憑據(jù)分為外來憑據(jù)與內(nèi)部憑據(jù)，外來憑據(jù)又可按照是否為增值稅應稅項目分為應稅項目憑證和非應稅項目憑證，其中，對于應稅項目憑證除購買金融商品等特殊情形外，應當取得發(fā)票。
“發(fā)票，是指在購銷商品，提供或者接受服務以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證�！薄栋l(fā)票管理辦法》第二十四條規(guī)定：“任何單位和個人不得自行擴大專業(yè)發(fā)票使用范圍�！�2016年5月1日，營改增全面施行后，營業(yè)稅普通發(fā)票停止使用，相關業(yè)務均應開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票。
實務中，屬于企業(yè)經(jīng)營范圍，并經(jīng)稅務機關核準的，企業(yè)可以領取發(fā)票自行開具。個人取得的應征增值稅收入以及企業(yè)取得的非工商登記經(jīng)營范圍的應征增值稅收入，應向稅務機關申請代替開發(fā)票。發(fā)票應按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》相關規(guī)定進行填寫，詳細填有購買貨物、接受勞務或服務的具體名稱(品名、規(guī)格、型號、勞務或服務項目等)、數(shù)量及金額等。對因各種原因確實無法詳細填寫的，應附銷售單位購銷合同和填寫的明細貨物(或勞務、服務)清單。另外，發(fā)票的形式多種多樣，例如火車票，雖然沒有稅務機關的監(jiān)制章，但屬于經(jīng)國家稅務總局核準的特種發(fā)票。
依據(jù)上述原則，下列業(yè)務無須取得發(fā)票：工資薪金支出、土地出讓金、股權受讓款、政策性拆遷補償費、稅款、捐贈支出、不構成增值稅價外費用的違約金、賠償款、同一法人實體內(nèi)部的總分支機構及分支機構之間固定資產(chǎn)劃撥、以公司合并或分立方式取得的非現(xiàn)金資產(chǎn)等等。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本合法憑據(jù)掌握的原則
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號)文件規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。但以下幾項預提(應付)費用可以在稅前扣除：
(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
開發(fā)成本包括土地出讓金、拆遷補償費、前期開發(fā)費、工程建筑成本、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中的合法有效憑證應按下列原則掌握：
(1)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證;
(2)支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證;
(3)支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明;
(4)國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
三、開發(fā)成本各項支出有關票據(jù)的具體說明
(一)土地出讓金
國稅發(fā)[1993]149號文件規(guī)定，政府出讓土地，不征營業(yè)稅，故不得開具發(fā)票，應取得土地管理部門開具的財政票據(jù)為入憑據(jù)。財稅[2016]36號文附件三《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第一條第(三十七)項規(guī)定：“土地所有者出讓土地使用權，免征增值稅�！眹栏裾f來，土地出讓金收入全部歸財政所有，出讓金收入應界定為不征增值稅，繼續(xù)開具財政票據(jù)，但由于稅法將其界定為免稅項目，理論上應開具增值稅普通發(fā)票。實務中，土地出讓金財政票據(jù)應界定為合法憑據(jù)。
(二)拆遷補償費
房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付補償費，其業(yè)務流程并非被拆遷戶直接將土地使用權、地上建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)企業(yè)，而是政府收回土地使用權，再由政府與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓合同。房地產(chǎn)企業(yè)采取支付拆遷補償費或拆遷安置方式取得土地使用權的，房地產(chǎn)企業(yè)仍需按照財稅[2004]134號文件規(guī)定補交契稅。國稅發(fā)[1993]149號文件還規(guī)定，因政府收回土地使用權而取得的補償金，不征營業(yè)稅。因此，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，而應當由房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務機關申請領用地方稅務局監(jiān)制的“某某市工商企業(yè)非商事收費收據(jù)”，主管稅務機關沒有上述收費收據(jù)的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬，同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標準、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。
委托拆遷公司支付的`拆遷補償費，也采用上述方式入賬。
財稅[2016]36號規(guī)定，營改增后，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者取得的收入免征增值稅。土地補償款由“不征營業(yè)稅”改成了“免征增值稅”，因此應取得增值稅普通發(fā)票。此外，根據(jù)國稅函[2007]969號文件關于“對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物(包括不動產(chǎn))的補償費不征收營業(yè)稅”的精神，營改增后，地上附著物補償也應免征增值稅，應與土地補償合并，一并開具增值稅普通發(fā)票。
財稅[2016]36號文件規(guī)定，拆除建筑物或構筑物、平整土地、搭腳手架、爆破等工程作業(yè)，按“建筑服務—其他建筑服務”稅目征收增值稅，因此，向拆遷公司支付的拆遷費用，應取得建筑公司開具的增值稅發(fā)票。
房地產(chǎn)企業(yè)將拆遷工程(含拆遷補償費、拆遷勞務費)整個承包給拆遷公司的，應取得全額的建筑服務增值稅專用或普通發(fā)票，直接給被拆遷戶的補償費作為拆遷公司的成本處理，其憑據(jù)的取得同上。
(三)土地整理費
根據(jù)財稅[2016]36號文件，平整土地按“建筑服務”繳納增值稅。因此，支付給其他公司的土地整理費應取得增值稅發(fā)票。
(四)挖土費
支付給農(nóng)民工(非雇員)的挖土費等，不得采用工資表發(fā)放，應由個人向稅務機關申請代開增值稅普通發(fā)票。開具發(fā)票時，由稅務機關征收個人所得稅。稅務機關已征收個人所得稅的，房地產(chǎn)企業(yè)不再扣繳個人所得稅。
(五)設計費、項目咨詢服務費、工程監(jiān)理費
1.境內(nèi)服務單位。根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向境內(nèi)公司支付的設計費、項目咨詢費、監(jiān)理費，應當取得提供服務的單位機構所在地稅務機關提供的增值稅發(fā)票，開票明細依次為“文化創(chuàng)意服務—設計服務”、“現(xiàn)代咨詢服務—咨詢服務”、“現(xiàn)代咨詢服務—鑒證服務”。
2.境外服務公司。根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，境內(nèi)企業(yè)接受境外企業(yè)或個人應稅服務的，境外企業(yè)或個人負有增值稅納稅義務，當境外單位在境內(nèi)未設經(jīng)營機構時，稅款由境內(nèi)服務購買方負責代扣代繳。支付給境外單位或者個人的款項， 需取得解繳稅款完稅憑證、書面合同、付款證明、和境外單位的對賬單或者發(fā)票作為入賬憑據(jù)。如果稅務機關對企業(yè)從境外取得的有關發(fā)票或者憑證有疑義的，企業(yè)需提供境外公證機構或者注冊會計師的確認證明，經(jīng)稅務機關審核認可后，方可作為稅前扣除憑證。
(六)建筑工程
房地產(chǎn)企業(yè)的建筑工程是指新建、改建開發(fā)產(chǎn)品的工程作業(yè)。
1.包工包料。應取得建筑服務增值稅專用或普通發(fā)票，發(fā)票金額與承包額相等。
2.包工不包料(甲供工程或清包工)。
根據(jù)財稅[2016]36號文件，建筑公司提供清包工或甲供工程時，可以適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額計征增值稅。建筑公司雖然按差額計算繳納增值稅，但應向房地產(chǎn)企業(yè)按全額開具增值稅專用或普通發(fā)票。稅總納便函[2016]71號文件中對此問題舉例如下：
問：總包收到100萬，分包款50萬，購貨方要求開具100萬發(fā)票，納稅人實際繳納50萬的稅款，如何開票?
答：可以全額開票，總包開具100萬發(fā)票，發(fā)票上注明的金額為100/(1+3%)，稅額為100/(1+3%)*3%，下游企業(yè)全額抵扣。納稅人申報時，填寫附表3，進行差額扣除，實際繳納的稅額為(100-50)/(1+3%)*3%。
當建筑公司提供清包工或甲供工程服務，適用一般計稅方法時，不存在差額計稅，需全額計征增值稅并開具發(fā)票。
上述兩種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)均以全額的增值稅專用或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。
(七)裝飾工程
裝飾，是指對建筑物、構筑物進行修飾，使之美觀或具有特定用途的工程作業(yè)。
1.包工包料。與建筑工程相同。
2.包工不包料(清包工或稱甲供材)。與建筑工程相同。
(八)設備安裝
1.房地產(chǎn)企業(yè)從商家或生產(chǎn)廠家采購設備，再由房地產(chǎn)企業(yè)與安裝公司簽訂安裝合同的，應當取得商家或廠家的增值稅發(fā)票，并僅就安裝費的部分，由安裝公司開具建筑服務增值稅專用或普通發(fā)票。
2.商業(yè)企業(yè)發(fā)生的外購設備銷售給房地產(chǎn)企業(yè)同時提供安裝服務的混合銷售行為，應按貨物銷售計算繳納增值稅。因此，商業(yè)企業(yè)應給房地產(chǎn)公司出具全額的增值稅發(fā)票。至于是商家自己的員工負責安裝，還是商家再聘請其他安裝公司安裝，與房地產(chǎn)企業(yè)無關，屬于商家成本。
房地產(chǎn)企業(yè)自行采購設備，設備生產(chǎn)廠家開具的增值稅發(fā)票抬頭應為房地產(chǎn)企業(yè)，這種情況下，安裝公司僅就安裝費金額計算增值稅。安裝公司應向房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅發(fā)票(金額不含設備價款)。
3.工業(yè)企業(yè)自產(chǎn)貨物并負責安裝。根據(jù)財稅[2016]36號文件第四十條，“一項銷售行為如果既涉及服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅;其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務的單位和個體工商戶在內(nèi)�！币虼�，工業(yè)企業(yè)對于取得的貨物銷售與安裝服務需全部按貨物銷售繳納增值稅，并開具增值稅發(fā)票。
(九)房屋修繕
房屋修繕，是指對建筑物、構筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善，使之恢復原來的使用價值或延長其使用期限的工程作業(yè)。根據(jù)財稅[2016]36號文件規(guī)定，房屋修繕按照“建筑服務”計算繳納增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付的房屋維修費用，應以建筑服務增值稅發(fā)票作為入賬憑據(jù)。
允許記入開發(fā)成本的房屋維修費用是指開發(fā)產(chǎn)品完工前的維修費用。
(十)綠化工程
綠化工程往往與建筑工程相連，或者本身就是建筑工程的一個組成部分。例如：綠化與平整土地無法分開，而平整土地本身就屬于建筑服務中的“其他建筑服務”。財稅[2016]36號文件規(guī)定，園林綠化屬于“建筑服務—其他建筑服務”。實務中，園林綠化較容易涉及混合銷售，對于企業(yè)將自己種植的苗木用于承接園林綠化工程，一般按下列情形處理：
如同提供“工程服務”需要建筑材料一樣，包工包料的建筑工程無論材料占收入比重多少，都應界定為從事建筑服務的單位的混合銷售，按建筑服務征收增值稅。因此，園林綠化作為“其他建筑服務”，無論是清包工，還是包工包料的綠化工程，也無論苗木收入占收入的比重多少，都應界定為從事“其他建筑服務”的單位的混合銷售行為，應全額開具增值稅專用或普通發(fā)票，按11%計算增值稅。
如果房地產(chǎn)企業(yè)自行采購花草、樹木，聘請園林綠化公司負責施工的，按甲供工程業(yè)務處理。
對于上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)將綠化工程承包給園林綠化公司，均應取得園林綠化公司開具的增值稅專用或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。
(十一)利息支出
房地產(chǎn)企業(yè)利息支出一般分三種情況：向銀行等金融機構借款、向企業(yè)等非金融機構借款、向信托計劃借款。全面施行營改增后，貸款服務需繳納增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出一般以貸款方開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票作為入賬憑據(jù)。向非金融機構支付利息時，企業(yè)還需于按照合同要求首次支付利息并進行稅前扣除時，提供“金融企業(yè)的同期同類貸款利率情況說明”，以證明其利息支出的合理性。當向信托計劃借款時，因信托計劃非納稅義務主體，無法開具增值稅發(fā)票，故實務中，房地產(chǎn)企業(yè)以信托公司開具的息單作為入賬憑據(jù)。
房地產(chǎn)企業(yè)使用企業(yè)集團內(nèi)統(tǒng)借統(tǒng)還資金支付的利息，在營改增前不征營業(yè)稅，使用收據(jù)入賬即可。在營改增后屬于免征增值稅項目，也應取得增值稅普通發(fā)票。房地產(chǎn)企業(yè)支付的符合統(tǒng)借統(tǒng)還的利息支出不受關聯(lián)債資比例的限制。
(十二)辦公費
1.各部門發(fā)生的各種辦公用品及耗材費、IT軟件硬件維護費、維修費、印刷費等，憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
2.各種搬運費和文件資料的郵寄費，憑運輸單位開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬，如果是個人提供搬運勞務，應由個人至稅務機關申請代開增值稅普通發(fā)票。
3.購買購物卡�！秶叶悇湛偩株P于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第53號)規(guī)定，售卡方取得的價款屬于“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，不得開具增值稅專用發(fā)票，只能向購卡方開具增值稅普通發(fā)票，項目名稱為“預付卡銷售和充值”，發(fā)票稅率欄填寫“不征稅”。文件同時規(guī)定，持卡人持卡消費時，商戶不得向持卡人開具增值稅發(fā)票。對外贈送的預付卡，與生產(chǎn)經(jīng)營有關的，可列入業(yè)務招待費，若用于回扣、賄賂等非法支出則不得在稅前扣除。預付卡用于職工福利的，列入職工福利費總額按規(guī)定標準扣除。預付卡用于本單位消費，凡沒有提供具體消費項目，無法證明與生產(chǎn)經(jīng)營有關的，不得在稅前扣除。
(十三)通訊費
各部門發(fā)生的通訊設施開通費用、辦公固定電話、手機的月租費、網(wǎng)絡使用費等，憑發(fā)票抬頭為公司的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
(十四)差旅費
1.因公出差實際發(fā)生的車、船、飛機交通費、住宿費。交通費可直接憑火車票、機票作為入賬憑據(jù)。住宿費憑抬頭為公司的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。全面施行營改增后，員工出差住宿酒店，憑下列資料可要求酒店開具增值稅專用發(fā)票：房地產(chǎn)企業(yè)名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號信息，不需要提供營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、組織機構代碼證、開戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關證件或其他證明材料。
2.因公出差發(fā)生的補助費、誤餐補助、司機出車補助和單位核定的差旅費包干費用等。各種補貼、津貼在應付職工薪酬科目列支，無需取得發(fā)票。國稅發(fā)[1994]89號文件規(guī)定，誤餐補助和差旅費津貼不征個人所得稅，具體標準由主管稅務機關確定。對于差旅費津貼支出，企業(yè)需準備內(nèi)部財務管理制度、津貼標準、出差人員姓名、出差地點、時間和任務等證明材料備存。
(十五)市內(nèi)交通費
各部門人員辦理公司業(yè)務而在本市發(fā)生的交通費用，直接列入管理費用、銷售費用或開發(fā)間接費用中的“交通費”，并以車票作為入賬憑據(jù)。
(十六)車輛使用費
各部門使用內(nèi)部、外部運輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費、維修費、過橋過路費、保險費、停車費等費用。如汽車為公司固定資產(chǎn)，上述所有費用據(jù)實列支。如為私車公用，必須簽訂租賃合同，租賃費(申請稅務機關代開增值稅發(fā)票)、停車費、路橋費、汽油及維修費均可由公司列支，但保險費、車輛購置稅屬于車主費用不能由公司列支，公司承租的車輛亦不能扣除折舊。
(十七)租賃費
承租房屋或設備發(fā)生的租賃費支出，憑出租方開具的增值稅發(fā)票入賬。如果出租方為個人的，該個人可向稅務機關申請代開增值稅發(fā)票。同時，公司向個人承租資產(chǎn)約定稅款由公司承擔的，應換算為含稅金額開票。
(十八)交際應酬費
1.企業(yè)為開發(fā)經(jīng)營活動發(fā)生的合理需要支付的招待費用，憑餐飲企業(yè)開具的增值稅普通發(fā)票入賬。
2.邀請政府相關部門考察、調(diào)研企業(yè)有關項目，憑發(fā)票直接列入管理費用-調(diào)研費，同時將邀請函、會議紀要等復印件，作為附件記賬。
(十九)會議費
企業(yè)召開的專業(yè)工作會議費用，包括會議期間租用場地的費用、車輛使用費、資料印刷費等，憑發(fā)票計入會議費，同時保存會議時間、會議地點、會議對象、會議目的、會議內(nèi)容、費用標準等內(nèi)容的相應證明材料備存。
(二十)物業(yè)管理費
各部門支付給外部公司的費用，包括物業(yè)費、保安服務費、保潔費，憑增值稅專用或普通發(fā)票入賬。
(二十一)水電費
各部門使用水、電所發(fā)生的費用，取得水電部門開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。如果共用戶頭為其他企業(yè)水表和電表的，則憑其他企業(yè)開具的增值稅專用或普通發(fā)票入賬。
(二十二)咨詢費
企業(yè)向有關咨詢機構進行科學、技術、經(jīng)營管理等方面咨詢所支付的費用，以及聘請技術、會計、稅務和法律顧問等支付的費用。
憑服務提供方開具的增值稅專用或普通發(fā)票入賬。如服務方為個人，該個人各稅務機關申請代開增值稅普通發(fā)票，如果約定稅款由公司承擔的，應換算為含稅金額開票。
(二十三)廣告費
公司為達到推銷產(chǎn)品、樹立公司形象等目的，而在電視臺、電臺、報紙、雜志等傳媒機構做廣告，包括：戶外媒體、電視媒體、平面媒體等，憑增值稅專用或普通發(fā)票入賬。
(二十四)業(yè)務宣傳費
1.企業(yè)開展對外業(yè)務宣傳活動所支付的費用，主要是指未通過媒體的廣告性支出，以及舉行各類信息發(fā)布會、新聞發(fā)布會、展示會發(fā)生的各項費用，包括：活動服務費、活動展覽展臺費、活動發(fā)布會招待媒體記者的各項費用、活動宣傳資料費、為宣傳活動發(fā)放給客戶的小禮品、活動邀請嘉賓的交通及住宿費、活動現(xiàn)場演出費等，應計入銷售費用-宣傳費，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
2.抽獎活動獎勵給客戶的金額較大禮品。
憑購買禮品取得的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票以及活動方案入賬。
借：庫存商品
借：應交稅費—應交增值稅—進項稅額
貸：銀行存款
根據(jù)財稅[2011]50號文件規(guī)定，客戶通過抽獎獲得的禮品應按“其他所得”扣繳個人所得稅。實際操作中往往是無法代收代繳個人所得稅，故只能由公司承擔，且不能在所得稅前扣除。
借：銷售費用—業(yè)務宣傳費
貸：庫存商品
貸：應交稅費—應交增值稅—銷項稅額
貸：應交稅費—應交個人所得稅
3.接待客戶的景區(qū)門票、旅行社開出的旅游費、機票、會務費，計入“管理費用—業(yè)務招待費”，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
(二十五)市場調(diào)研費
企業(yè)對市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析等活動所發(fā)生的各項費用計入“管理費用—市場調(diào)研費”，并憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
(二十六)勞動保護費
各部門發(fā)生的勞動保護用品的購置費等，如購置員工工裝、工牌、工程用安全帽等，憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。
(二十七)人員招聘費
企業(yè)為招聘到合格人才，通過人才交流中心、報紙、網(wǎng)絡等途徑進行招聘活動所發(fā)生各項費用憑增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票入賬。需要注意的是，當企業(yè)通過人力資源公司以人力資源外包的形式招聘時，根據(jù)財稅[2016]47號文件規(guī)定：“納稅人提供人力資源外包服務，按照經(jīng)紀代理服務繳納增值稅，其銷售額不包括受客戶單位委托代為向客戶單位員工發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金。向委托方收取并代為發(fā)放的工資和代理繳納的社會保險、住房公積金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票�！�
(二十八)臨時用工勞務費
管理部門臨時雇傭的勞務工所支付的費用，由個人向稅務機關申請代開增值稅普通發(fā)票列入相關成本、費用。
(二十九)工資社保、住房公積金等
以員工的工資簽收單、代扣代繳稅款明細、《社保費專用憑證》或《社保費專用繳款書》為入賬憑據(jù)，住房公積金以收繳單位開具的專用票據(jù)為入賬憑據(jù)。同時將工資分配方案、工資結(jié)算單、企業(yè)與職工簽訂的勞動合同、個人所得稅扣繳情況以及經(jīng)社保機構蓋章的企業(yè)職工繳納社會保險名單清冊，作為備查資料。
向受雇的員工支付的解除勞動合同(辭退)補償金，以企業(yè)與職工解除勞動合同(辭退)協(xié)議、當事人簽字的付款單據(jù)作為入賬憑證。
(三十)職工旅游費
企業(yè)組織員工旅游發(fā)生的相關費用計入職工福利費，企業(yè)工會組織的職工旅游計入工會費。根據(jù)財稅[2004]11號文件規(guī)定，單位組織員工旅游發(fā)生的費用應當并入工資薪金所得總額一并計算個稅。
(三十一)銷售傭金
對員工完成業(yè)務目標進行的獎勵，依據(jù)一定的指標完成情況進行考核發(fā)放或聘請銷售代理公司銷售產(chǎn)品而發(fā)生的代理手續(xù)費等。
聘請銷售代理公司支付的代理手續(xù)費，應取得銷售代理公司開具的增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。財稅[2009]29號文件規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)經(jīng)營有關的手續(xù)費及傭金支出，不超過以下規(guī)定計算限額以內(nèi)的部分，準予扣除;超過部分，不得扣除…其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構或個人(不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等)所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額�！眹惏l(fā)[2009]31號文件規(guī)定：“企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。”
房地產(chǎn)企業(yè)向本單位員工支付的銷售獎勵，屬于獎金性質(zhì)，通過“應付職工薪酬”科目核算，無需發(fā)票。
(三十二)營銷體系獎勵內(nèi)部員工獎勵品
如：金額在2000元以上的電視機、電動車等。
建議將電視機、電動車等發(fā)票直接由商家開給個人，公司賬面體現(xiàn)借記應付工資，貸記現(xiàn)金。
(三十三)營銷體系銷售房屋附贈品
房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房向業(yè)主附贈品如：空調(diào)(價值2000元)、奧運銀條(價值600元)、咖啡機(價值300元)等，通常由商家將空調(diào)等增值稅發(fā)票直接開給業(yè)主，房地產(chǎn)企業(yè)以折扣銷售方式確定房價，例如，房價100萬元，贈送空調(diào)2000元，則銷售不動產(chǎn)開具：房價100萬元，減折扣2000元，實收998000元。
如果采取先購入再贈送，必須全額開具100萬元的銷售不動產(chǎn)發(fā)票。財稅[2011]50號文件規(guī)定，企業(yè)在銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務過程中向個人贈送禮品，屬于下列情形之一的，不征收個人所得稅：企業(yè)在向個人銷售商品(產(chǎn)品)和提供服務的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等。
(三十四)售樓處費用
銷售活動結(jié)束后要拆除的售樓處、樣板間的設計、建造、裝修、裝飾等費用，在發(fā)生時記入銷售費用，實際拆除時不作賬。不拆除的，區(qū)別處理，其中屬于開發(fā)產(chǎn)品作為樣板房的，發(fā)生的裝修等費用視同精裝修房，計入該套房屋的開發(fā)成本，不分攤至其他開發(fā)產(chǎn)品成本。如果利用物業(yè)用房、會所作為臨時售樓處使用，應作為公共配套設施處理，計入開發(fā)總成本，分攤至所有可售建筑面積的開發(fā)成本之中。以開發(fā)產(chǎn)品作為樣板房，按待售精裝修房處理。
(三十五)賠款與違約金支出
房地產(chǎn)企業(yè)與客戶或供應商發(fā)生的各類違約金支出，以雙方簽訂的質(zhì)量賠款協(xié)議、質(zhì)量檢驗報告(或質(zhì)量事故鑒定)、相關合同、法院文書以及付款單據(jù)為入賬憑證。
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