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國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營管理探究
房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。目前,在我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理中還存在一些問題,如何有效地處理這些問題,將對我國的房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的意義。
1.2011年我國房地產(chǎn)市場形勢
從上面的我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況來看,2011年我國的房地產(chǎn)投資整體還是保持30%左右的增長速度,但是到了6月份以后,又開始出現(xiàn)增幅逐漸回落的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)的開發(fā)投資中,用于住宅的投資總共為39857億元,同比增長32.8%,但在6、7月份以后也出現(xiàn)了逐漸回落的趨勢。在2月份左右,由于各個房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)計劃開始得到落實,加上國家宏觀調(diào)控的作用,房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)逐漸上升的趨勢。再來看一下我國房地產(chǎn)企業(yè)新開工面積情況。
從上面的圖表可以看出,2011年我國的房地產(chǎn)企業(yè)新開工的面積呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降的趨勢,11月份的房屋竣工面積為年內(nèi)新高。從房屋的新開工面積來看,從下半年以來,房地產(chǎn)企業(yè)的新開工面積逐月地減少,各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛緩開工、拖延竣工的時間。到了11份,由于年關(guān)將近,各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛趕著竣工,導(dǎo)致竣工面積一下突然增長,創(chuàng)造了9605萬平方米的記錄,環(huán)比增長53.3%。而從4月份開始,房屋竣工的面積維持在一個低位的水平。從開工面積來看,從1到11月,我國的房地產(chǎn)企業(yè)的房屋開發(fā)面積為17.5億平方米,同比增長20.5%。但是也出現(xiàn)了連續(xù)3個月收窄的情況。下面則是11年我國房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售情況圖表。
從圖表三可以看出,我國房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售在整體上保持著上漲的趨勢,但是從第四季度開始,出現(xiàn)了下滑的現(xiàn)象。從上面的圖表可以看出,從十月份開始,商品房和商品住宅的銷售面積都出現(xiàn)了同比下降的趨勢,這預(yù)示著我國的房地產(chǎn)整體市場出現(xiàn)了成交量、成交額下滑的現(xiàn)象。在全國商品房銷售總面積中,商品營業(yè)用房的增長最快,為17.0%,住宅的銷售面積增長最慢,為7.5%。下圖則是指2011年以來我國商品房價格的趨勢。
從2011年我國房地產(chǎn)價格的走勢來看,我國的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了價格小幅下滑的現(xiàn)象。從商品房的價格來看,11年商品房的成交均價同比上漲6.9%,而2010年商品房的價格同比增長為7.5%,出現(xiàn)了漲幅下降的趨勢。這說明了在住宅價格下降的時候,商品營業(yè)和辦公用房還是保持飛快的漲幅速度。下面還來看一下我國2011年11月份房屋景氣指數(shù)。
從圖表可以看出,在國家宏觀調(diào)控政策的作用下,全國的房地產(chǎn)市場開始逐漸轉(zhuǎn)冷,開發(fā)指數(shù)下行的趨勢還將繼續(xù)存在。
2.2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)走勢
2.1投資增幅趨緩
在國家的宏觀調(diào)控作用下,2012年房地產(chǎn)的投資將出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象。其次,在房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)低迷的狀態(tài)之下,房地產(chǎn)企業(yè)會縮小房屋建筑的面積。
2.2房屋整體成交量保持在低位水平
由于國家加大對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控,嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸和限價的措施,導(dǎo)致房地產(chǎn)的房屋成交量有所下降,增幅出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象,有的地方還出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象。
2.3房地產(chǎn)企業(yè)措施加大
大部分房地產(chǎn)企業(yè)加大了房屋的促銷力度,進(jìn)行降價促銷、網(wǎng)上營銷,提高房屋的銷售率。另外房地產(chǎn)企業(yè)通過少拿地、拖延開工時間、延緩竣工時間來減少房屋的提供量。
3.新形勢下加強房地產(chǎn)經(jīng)營管理的有效措施
從以上列舉出的我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀和走勢,我們可以看出我國的房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出了低迷的景象。于是,人們應(yīng)該加強對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理,確保房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
3.1創(chuàng)新房地產(chǎn)經(jīng)營管理制度,壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力
創(chuàng)新管理制度是企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益、夯實發(fā)展根基的有效手段。為適應(yīng)市場競爭形勢,針對企業(yè)新的房地產(chǎn)經(jīng)營管理體制,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照《公司法》及國家、地方、行業(yè)法律、法規(guī),重新制定各部門層次的職能標(biāo)準(zhǔn),理清相互間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和管理關(guān)系,建立符合企業(yè)發(fā)展新形勢的管理制度,全面提升企業(yè)管理水平,實現(xiàn)管理的科學(xué)化、規(guī)范化、專業(yè)化、制度化,提高企業(yè)應(yīng)對房地產(chǎn)市場危機(jī)的水平。
3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)資金管理
提高資金的運轉(zhuǎn)效率尤為重要,所以應(yīng)對企業(yè)內(nèi)部資金運行進(jìn)行靜態(tài)控制、實時監(jiān)控、集中管理、動態(tài)管理、統(tǒng)一調(diào)配、監(jiān)督控制,實行資金按調(diào)度使用,制定嚴(yán)格的用款制度,重點掌握工程項目資金的來龍去脈,降低不必要的成本支出,降低房地產(chǎn)企業(yè)成本。
3.3實行房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量安全目標(biāo)管理
加強管理,保證質(zhì)量、保證安全,才能實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的投資期望,才能滿足消費者的需求,提高房屋銷售成交額,使企業(yè)的房屋成功的銷售出去。
總 結(jié)
住房與人們的生活息息相關(guān),住房關(guān)系到人們的切身利益,所以國家必須加強對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了暫時低迷的現(xiàn)象。各大房地產(chǎn)企業(yè)要紛紛采取措施,從企業(yè)的經(jīng)營管理開始著手,加強對經(jīng)營管理的研究,才能使企業(yè)在殘酷的市場競爭中立于不敗之地。
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