物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理分析

　　西華苑物業(yè)公司成立于1999年，公司成立10多年來(lái)，在公司領(lǐng)導(dǎo)及全體員工的共同努力下，公司的各項(xiàng)管理取得了很好的成績(jī)，公司先后被萬(wàn)柏林區(qū)及太原市政府評(píng)為“先進(jìn)單位”、“安全文明小區(qū)”、“園林綠化先進(jìn)庭院”等光榮稱號(hào)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的條件下，西華苑物業(yè)公司能獲得快速的發(fā)展并取得如此的成績(jī)，主要得益于其先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、嚴(yán)格的質(zhì)量管理、不斷加強(qiáng)的技術(shù)創(chuàng)新。

　　一、健全財(cái)務(wù)制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作

　　西華苑物業(yè)公司嚴(yán)格遵守國(guó)家的有關(guān)的財(cái)經(jīng)法律、法規(guī)，建立健全了一套規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度，形成了完善的財(cái)務(wù)管理體系并嚴(yán)格地加以執(zhí)行，公司共有財(cái)務(wù)人員4名，其中：中級(jí)職稱以上的3名，初級(jí)職稱的1名。財(cái)務(wù)人員必須持證上崗，并制定了崗位職責(zé)，做到了每個(gè)財(cái)務(wù)人員崗位明確，職責(zé)分明，同時(shí)加強(qiáng)崗位間的監(jiān)督和約束，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，堅(jiān)決杜絕不規(guī)范、不合法的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)行為的發(fā)生。更為重要的是物業(yè)公司面對(duì)的是廣大居民住戶，每日收費(fèi)的現(xiàn)金量較大，公司特制定了一套現(xiàn)金管理辦法，加強(qiáng)現(xiàn)金的管理，促進(jìn)了財(cái)務(wù)管理職能的充分發(fā)揮，也加強(qiáng)了財(cái)務(wù)人員的責(zé)任。在歷年的財(cái)務(wù)審計(jì)中，西華苑物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作均得到審計(jì)部門的一致好評(píng)。

　　二、加強(qiáng)法制意識(shí)，提高服務(wù)水平

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)從一定意義上說(shuō)就是法制經(jīng)濟(jì)，在當(dāng)今的社會(huì)所從事的每一項(xiàng)工作的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都必須按照國(guó)家的法律、法規(guī)、政策辦事。因此物業(yè)管理企業(yè)也要學(xué)法、懂法和守法，物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性，合同服務(wù)的約定盡可能詳細(xì)，避免歧義。物業(yè)公司在運(yùn)行中必須按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《物權(quán)法》的規(guī)定處理日常事務(wù)，特別是2007年《物權(quán)法》頒布后，業(yè)主的維權(quán)意識(shí)更進(jìn)一步提高，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量的要求提高，財(cái)務(wù)收入的公共性、公開性、透明度要增加，廣大業(yè)主要求物業(yè)公司如實(shí)報(bào)告用了多少錢、做了多少事、效果如何、哪些工作沒做好、錢用在正經(jīng)地方了還是浪費(fèi)了?以此來(lái)確定對(duì)物業(yè)公司的信任度。作為物業(yè)公司的每一個(gè)員工首先自己要懂法，才能更好地運(yùn)用法律解答物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中業(yè)主的疑問、解決各種糾紛，用法律保證物業(yè)管理工作的健康發(fā)展，維護(hù)公司及業(yè)主的合法利益。

　　三、加強(qiáng)市場(chǎng)意識(shí)，提高競(jìng)爭(zhēng)力

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)不衰的根本在于競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)使市場(chǎng)充滿活力，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，社會(huì)經(jīng)濟(jì)成分、組織形式、就業(yè)方式、分配方式等日益多樣化。利益關(guān)系的復(fù)雜化、多層次成為競(jìng)爭(zhēng)面臨的新環(huán)境，利益的追逐是競(jìng)爭(zhēng)的動(dòng)力，物業(yè)公司也不例外。近年來(lái)，社會(huì)出現(xiàn)各種專業(yè)服務(wù)公司：如保潔公司、保安公司、家政服務(wù)公司等，成為物業(yè)公司有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。如果物業(yè)公司市場(chǎng)意識(shí)、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，很有可能導(dǎo)致被業(yè)主解聘或業(yè)主決定把其中一些服務(wù)項(xiàng)目承包給其他專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)，這樣，物業(yè)公司就失去了部分業(yè)務(wù)收入，使公司的經(jīng)濟(jì)效益受損。因此我們物業(yè)公司的每個(gè)員工要有危機(jī)感、緊迫感，更好地服務(wù)業(yè)主，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　四、加強(qiáng)能源消耗管理，提高原始數(shù)據(jù)記錄的準(zhǔn)確性

　　物業(yè)管理企業(yè)能源消耗管理主要是水、電、暖等的準(zhǔn)確計(jì)量，這就對(duì)各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備合理運(yùn)行和各種節(jié)能設(shè)施配備提出更高要求。物業(yè)公司安全技術(shù)部技術(shù)人員要加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，推廣各種節(jié)能技術(shù)，提高熱效率，加強(qiáng)負(fù)荷管理，控制高峰用電，加強(qiáng)輸電線路、電力設(shè)備的維修，減少偷電損失，節(jié)約電能消耗。技術(shù)人員要抱著對(duì)公司負(fù)責(zé)的態(tài)度，全面反映各部門、各工序的生產(chǎn)耗費(fèi)水平，便于劃清責(zé)任進(jìn)行考核，進(jìn)一步確保成本資料的真實(shí)準(zhǔn)確性。要達(dá)此目的，不僅對(duì)技術(shù)人員有如此要求，還要從源頭上抓起，原始記錄更是關(guān)鍵。原始記錄是記載生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所耗和所費(fèi)及各項(xiàng)活動(dòng)的基本數(shù)據(jù)，是各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，因此，原始記錄必須健全，原始記錄的填制必須真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確。物業(yè)公司必須要求各工種抄表員認(rèn)真負(fù)責(zé)記錄每項(xiàng)數(shù)據(jù)，保證其準(zhǔn)確性，記錄不準(zhǔn)確就無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算消耗，也影響成本的準(zhǔn)確性，不僅形成財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)不真實(shí)，而且極易引起業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。

　　五、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)及安全管理

　　在物業(yè)管理活動(dòng)中，風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在和不可避免的，在一定條件下還帶有某些規(guī)律性，雖然不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)，但可以通過(guò)努力把風(fēng)險(xiǎn)縮減到極小程度，這就要求物業(yè)管理企業(yè)主動(dòng)認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)、積極管理風(fēng)險(xiǎn)、有效地控制和防范風(fēng)險(xiǎn)，以保證物業(yè)管理活動(dòng)和居民生活的正常進(jìn)行。說(shuō)到風(fēng)險(xiǎn)，不能不提安全，安全是公司一切工作的基石，是控制風(fēng)險(xiǎn)的有效辦法，把公司生產(chǎn)建立在職工生命的基礎(chǔ)上，而且要以科學(xué)的發(fā)展觀為宗旨，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，樹立全面的安全觀、生命觀。珍惜員工生命，珍惜員工健康，搞好文明生產(chǎn)，達(dá)到安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃目標(biāo)，建設(shè)本質(zhì)安全后勤服務(wù)企業(yè)，建立安全責(zé)任制，公司經(jīng)理、書記作為公司安全管理和監(jiān)督第一責(zé)任人，班組長(zhǎng)、安全員、網(wǎng)員、青監(jiān)崗員是安全生產(chǎn)安全管理和監(jiān)督第一責(zé)任人，職工對(duì)所在崗位和自身的安全負(fù)責(zé)，真正落實(shí)一級(jí)向一級(jí)負(fù)責(zé)，并簽訂安全責(zé)任書。對(duì)于物業(yè)使用過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，可以適當(dāng)引入市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，比如為其直接管理物業(yè)的設(shè)施設(shè)備購(gòu)買保險(xiǎn)，若發(fā)生樓宇外墻掉皮傷及行人或砸壞車輛等事件，可由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)建立事前科學(xué)預(yù)測(cè)、事中應(yīng)急處理、事后妥善解決的風(fēng)險(xiǎn)防范與危機(jī)管理機(jī)制，把握風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性，引入先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，規(guī)避、轉(zhuǎn)移、控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　作為物業(yè)公司的每一位員工，要牢固樹立全心全意為人民服務(wù)的宗旨，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，嚴(yán)格各項(xiàng)制度的執(zhí)行，力爭(zhēng)讓每一位住戶都滿意，共建一個(gè)和諧文明小區(qū)。

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