最新離婚房產(chǎn)分割常見問題
夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割。下面是小編為大家分享最新離婚房產(chǎn)分割常見問題，歡迎大家閱讀瀏覽。
一、夫妻共有或一方所有房屋的處理
夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間共同購買、共同建造的房屋，或者婚前雙方共同出資購買、建造的房屋，是夫妻共有房屋，離婚時應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)分割。根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第20條規(guī)定：雙方對夫妻共同財產(chǎn)中房屋價值及歸屬無法達成協(xié)議時，人民法院按以下情形分別處理：
(一)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競價取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
(二)一方主張房屋所有權(quán)的，由評估機構(gòu)按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方補償;
(三)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。司法實踐的通常做法是：共有房屋能實際分割使用的，可以分割使用。對不能分割使用的，可以作價分給一方，另一方取得補償。在確定房屋分給哪方時，應(yīng)考慮雙方住房情況、照顧撫養(yǎng)子女的一方。在雙方條件等同的情況下，應(yīng)照顧女方。
婚后雙方對婚前一方所有的房屋進行修繕、裝修、原拆原建，離婚時未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有，增值部分中屬于另一方應(yīng)有的份額，由房屋所有權(quán)人折價補償另一方;進行過擴建的，擴建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同財產(chǎn)處理。離婚時，如一方生活困難，如離婚后沒有住處，另一方應(yīng)從其住房等個人財產(chǎn)中給予適當(dāng)幫助。
由于我國住房制度多樣化，住房權(quán)屬狀態(tài)也是多樣化的，具體需要區(qū)分不同情況處理：
1、離婚時已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋
第一，對于私房和具備產(chǎn)權(quán)證可上市交易的公房，一般以產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的時間來界定是否為夫妻共同財產(chǎn)。按照民法物權(quán)原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序。只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記或過戶手續(xù)才能真正取得房屋所有權(quán)。因此對于在離婚案件中涉及的此類問題，如果訴爭的房屋是結(jié)婚登記后取得所有權(quán)的，應(yīng)定為夫妻共同財產(chǎn);如果在結(jié)婚登記之前取得所有權(quán)的，應(yīng)認定為個人財產(chǎn)而不能作為夫妻共同財產(chǎn)分割。
第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為共同所有。由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，在離婚分割該房屋時，可區(qū)分下列情形處理：
a.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，可不考慮原公房使用權(quán)交換價值的單獨歸屬。
b.一方婚前承租的公房，是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分，確定為當(dāng)時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價值按共同財產(chǎn)分割。
c.對于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價值可參考《婚姻法解釋(二)》第22條的規(guī)定，推定為父母對夫妻雙方的贈與，離婚時可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財產(chǎn)分割處理。雖然是以夫妻一方名義購買，但不是以夫妻共同財產(chǎn)而是以一方父母財產(chǎn)購買，產(chǎn)權(quán)證系夫妻雙方的名字，仍應(yīng)為共同財產(chǎn)，只是在財產(chǎn)分割時，酌情考慮財產(chǎn)來源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名義而非夫妻名義購買成為了公房，且購買的出資來自該方父母，應(yīng)為一方所有的財產(chǎn)。原系一方父母承租的公房，雖然以夫妻共同財產(chǎn)購置，但產(chǎn)權(quán)證上不僅有夫妻一方或雙方名字，還有一方父母名字，該房為家庭共有財產(chǎn)。
第三，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋，并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn)，按揭貸款為其個人債務(wù)�；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)?部分，應(yīng)當(dāng)予以返還。
2、離婚時尚未取得完全產(chǎn)權(quán)的房屋
指離婚時夫妻雙方取得的房屋所有權(quán)只是部分產(chǎn)權(quán)，不是完全產(chǎn)權(quán)，主要指夫妻雙方根據(jù)福利政策以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有房屋。部分產(chǎn)權(quán)房屋是國家歷次房改政策的產(chǎn)物，其突出特點為部分產(chǎn)權(quán)處分受到限制。根據(jù)國務(wù)院1991年6月發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房改革通知》，其特點集中表現(xiàn)為：
第一、房屋必須在購買五年后才能出售;
第二、出售時原補貼單位有優(yōu)先購買權(quán);
第三、售房所得按照國家、單位、個人所占比例進行分配。它可能是婚前或婚后購買的但沒有取得產(chǎn)權(quán)證的公房。由于這類房屋涉及我國特殊的住房政策，又涉及職工單位的利益，住房不能上市交易，在實務(wù)分割中存在一定的障礙。這種離婚時雙方尚未完全取得所有權(quán)的情形，如果當(dāng)事人有爭議且協(xié)商不成，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理，即人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院起訴。
3、離婚時尚未取得產(chǎn)權(quán)的房屋
指離婚時夫妻雙方對其居住使用的房屋尚未取得所有權(quán)�；橐龃胬m(xù)期間已經(jīng)簽訂買賣合同，但未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋。如果夫妻雙方作為買受人沒有交清全部購房款而沒有取得產(chǎn)權(quán)證，可以按照《婚姻法解釋(二)》第21條處理。如果已經(jīng)支付了全部房價款，房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰，只需完善權(quán)屬登記手續(xù)，人民法院可將以下情況認定為夫妻共同財產(chǎn)，對房屋權(quán)屬、分割、補償問題予以處理：
第一、在婚姻存續(xù)期間購買的，無論是以夫或妻的名義還是夫妻共同名義;
第二、在婚前以夫妻雙方的名義購買;
第三、在婚前以夫妻雙方的共同財產(chǎn)購買，屬于婚前共同財產(chǎn)，財產(chǎn)性質(zhì)存續(xù)到婚后仍為夫妻共同財產(chǎn)。
4、一方父母出資買房，不屬夫妻共同財產(chǎn)
自2011年8月13日起施行《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第七條規(guī)定，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產(chǎn)應(yīng)認定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。由雙方父母出資購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動產(chǎn)可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 最高人民法院辦公廳副主任、新聞發(fā)言人孫軍工介紹，從《婚姻法解釋(三)》公開征求意見反饋的情況看，作為出資人的男方父母或女方父母均表示，他們擔(dān)心因子女離婚而導(dǎo)致家庭財產(chǎn)流失。在實際生活中，父母出資為子女結(jié)婚購房往往傾注全部積蓄，一般也不會與子女簽署書面協(xié)議，如果離婚時一概將房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)，勢必違背了父母為子女購房的初衷和意愿，實際上也侵害了出資購房父母的利益。所以，房屋產(chǎn)權(quán)登記在出資購房父母子女名下的，視為父母明確只對自己子女一方的贈與比較合情合理，多數(shù)人在反饋的意見中對此表示贊同，認為這樣處理兼顧了中國國情與社會常理，有助于糾紛的解決。由雙方父母出資購買不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，按照雙方父母的出資份額按份共有，更為符合實際情況。
2010年1月7日，河南科技報社文獻部主任張員啟在《求是》官方的網(wǎng)站發(fā)表署名文章《用社會主義核心價值觀破解房價問題》，認為城市房價過高很大程度是居民的價值觀受到封建主義和資產(chǎn)階級腐朽思想的不良影響所致。他指出，一些青年不能夠正確理解國家建設(shè)與居民消費、長遠利益與眼前利益、個人利益與國家集體利益的關(guān)系，不能夠發(fā)揚艱苦奮斗、勤儉節(jié)約的優(yōu)良作風(fēng)，過于強調(diào)個人利益、眼前利益，親友、同事之間相互不是比勞動、比貢獻、比學(xué)習(xí)，而是比吃、比穿、比小車、比樓房，甚至一些不知廉恥的女青年把對方有無房產(chǎn)、轎車作為擇偶的條件，逼得很多優(yōu)秀青年不得不淪為房奴。建議國家采取法律、行政手段解決這些問題。
二、對承租房屋的處理
承租權(quán)產(chǎn)生于承租人與單位或房管所之間的協(xié)議，涉及第三人，不是夫妻個人財產(chǎn)，也非夫妻共同財產(chǎn)，因而該房屋不能處理，但承租權(quán)可以處理。夫妻離婚時，租用的公房如何處理，《婚姻法》沒有明確規(guī)定，1996年2月5日最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中作了一些規(guī)定。主要內(nèi)容是：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當(dāng)經(jīng)濟補償;夫妻雙方均可承租的公房，如果面積較大能隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住;對可以另調(diào)房屋分別租住或者承租方給另一方解決住房的，可以準(zhǔn)許。在審理具體離婚案件時，對租用公房應(yīng)按照《合同法》關(guān)于租賃合同的規(guī)定，結(jié)合《婚姻法》的立法精神和基本原則來處理。
關(guān)于離婚房產(chǎn)如何分割提示，對于夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)按揭購買房產(chǎn)，婚后夫妻共同清償貸款，在離婚訴訟中處理方式如下：
夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個人債務(wù)�；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚財產(chǎn)分割時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠旨跋鄳?yīng)比例的增值部分，應(yīng)當(dāng)予以補償。
對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資的，在離婚分割房產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個人債務(wù)，但首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償及相應(yīng)比例的增值部分的部分，應(yīng)當(dāng)予以補償。
若配偶方同時有證據(jù)證明，其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產(chǎn)登記在一方名下，仍宜認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚房產(chǎn)分割時應(yīng)按共同財產(chǎn)的分割原則進行處理，同樣，其按揭貸款債務(wù)為共同債務(wù)。但在分割共同所有的房產(chǎn)時，對于存在當(dāng)事人出資數(shù)額比例懸殊，且婚后確未共同生活或婚姻關(guān)系存續(xù)期間較短等情形的，也應(yīng)一并考慮，可參考當(dāng)時的出資比例對房產(chǎn)進行分割，而不宜拘泥于對半分割。
現(xiàn)實生活中，父母為子女購房的情況非常普遍，子女雙方的父母經(jīng)常是購房的實際出資人，然而往往是登記在子女的名下。如果婚前出資并將房產(chǎn)登記在自己子女名下，法律上不會產(chǎn)生什么爭議，離婚房產(chǎn)分割司法實踐中，最容易產(chǎn)生爭議的是下面兩種情況：
(一)婚后父母一方出資，產(chǎn)權(quán)登記在出資人自己子女名下，離婚如何分割。
根據(jù)新婚姻法司法解釋三的最新規(guī)定，應(yīng)當(dāng)處理如下，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條 第(三)項的規(guī)定內(nèi)容。
(二)一方父母婚后出資，登記在非出資方自己子女一方名下的，除非當(dāng)事人能提供父母出資當(dāng)時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般應(yīng)認定為向雙方贈與，房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。
(三)實踐中還有一種情況，就是一方父母出資登記在小夫妻兩人名下，被認定為夫妻共同財產(chǎn)。但雙方進行財產(chǎn)分割時，一方會突然拿出借條來說明，父母的出資屬于借款。
這種情況下，如果該借條上有雙方的簽字，或者有其他證據(jù)證明該借條是購房當(dāng)時形成的真實借貸行為，那么應(yīng)當(dāng)作為借款處理。但是如果沒有上述證據(jù)，僅有一方父母的當(dāng)庭表示，借條不能證明其書寫形成的時間，就不能排除贈與的推定。
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