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商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)
隨著商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷成熟和理性，在前期策劃工作中相當(dāng)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)就是對(duì)建筑方案設(shè)計(jì)的支持，包括整體規(guī)劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動(dòng)線等,因此我們必須從后期經(jīng)營(yíng)、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)前期商業(yè)建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施的要求。以期在項(xiàng)目初始的策劃階段能夠?qū)ㄖO(shè)計(jì)和布局規(guī)劃提出建設(shè)性的意見(jiàn)，減少后期的改動(dòng)與損失。
1、商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體原則
商業(yè)物業(yè)較為常見(jiàn)的有以下四種空間形式：
(1)室內(nèi)大開(kāi)間。無(wú)街道，商鋪間沒(méi)有完全隔絕;(如百貨、大賣場(chǎng))
(2)露天步行街。上空無(wú)頂棚，空間開(kāi)敞的步行街;
(3)回廊式步行街。步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋
(4)室內(nèi)步行街。步行街在室內(nèi)，完全遮蓋。(如港匯廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng))
由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑、交流、娛樂(lè)，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購(gòu)物中心是最受歡迎的空間形式。
商業(yè)項(xiàng)目在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對(duì)得房率K(實(shí)際使用面積/銷售面積)也要控制，不能過(guò)小。室外步行街的得房率K能達(dá)到80——90%，而室內(nèi)購(gòu)物中心的得房率要小得多，因中庭、過(guò)道(街道)、休閑區(qū)等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。
內(nèi)部布局規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶的人流通行量達(dá)到最大，達(dá)到購(gòu)物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對(duì)的死角死鋪。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上常用手法有：
(1)以主力店引導(dǎo)人流。
一般大型購(gòu)物中心都會(huì)引進(jìn)主力店來(lái)吸引人流，并對(duì)人流起到引導(dǎo)作用。通常會(huì)將主力店安排在整個(gè)人流動(dòng)線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長(zhǎng)購(gòu)物中心的人流通過(guò)路線;例如很多大賣場(chǎng)會(huì)設(shè)置在相對(duì)比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣場(chǎng)必須要經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店�；蛘邔⒋筚u場(chǎng)設(shè)置在二樓，讓消費(fèi)者必須要從二樓經(jīng)過(guò)。
(2)以局部的造景、中庭聚集人流;
景觀、中庭是現(xiàn)代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀和中庭都是必
2.不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)檔次的符號(hào)。
景觀和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留;另一方面，通過(guò)通透、寬敞的視覺(jué)可見(jiàn)性，消費(fèi)者非常容易尋覓到自己的消費(fèi)目的地，迅速有針對(duì)性地引導(dǎo)人流。
(3)以餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)引導(dǎo)人流;
餐飲業(yè)態(tài)已被驗(yàn)證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場(chǎng)、休閑步行街還是社區(qū)底商，餐飲都應(yīng)該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當(dāng)大的比例。尤其是在一些流動(dòng)人流較少的住宅區(qū)，普通零售、百貨服裝等對(duì)人流依賴較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂(lè)等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。
餐飲業(yè)態(tài)有帶動(dòng)人氣的作用
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