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房產(chǎn)經(jīng)紀人如何積極應(yīng)對宏觀調(diào)控政策
房產(chǎn)經(jīng)紀作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的重要一環(huán)，經(jīng)紀人如何應(yīng)對宏觀調(diào)控，也顯得尤為重要。那么大家知道房產(chǎn)經(jīng)紀人如何積極應(yīng)對宏觀調(diào)控政策呢？下面一起來看看！
我國自1998年轉(zhuǎn)變成市場經(jīng)濟條件下的以貨幣商品房為主這短短的十年內(nèi)，房價一直都在爭議聲中前進，不斷攀升的房價，更是屢受詬病。去年以來，在“新國八條”等各種調(diào)控措施，特別是限價、限購、限貸這三種措施的大力影響下，宏觀調(diào)控的疊加效應(yīng)慢慢顯現(xiàn)出來，國內(nèi)各種投機、投資性的購房也逐漸得到控制。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，宏觀調(diào)控已成常態(tài)。而在可以預(yù)見的城市化進程中，房地產(chǎn)將一直是人們所關(guān)注的熱點話題，只要在供需上存在矛盾，這種宏觀的調(diào)控就難以被避免。那么，房地產(chǎn)的經(jīng)紀人該如何積極應(yīng)對我國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策？
一、對宏觀調(diào)控負面效應(yīng)的分析
在20xx年前七個月中，全國的土地流標(biāo)353宗，同比增長了242%。受到以上因素的影響，地價的水平也出現(xiàn)回落，2011年前七個月中，全國平均樓價為1680元每平方米，同比下降20%，住宅類樓房則下降了10%。很明顯，因為受到調(diào)控因素的影響，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金慢慢收緊，與此同時，開發(fā)商們對于房地產(chǎn)的市場預(yù)期正在逐漸轉(zhuǎn)變，落實在行動中就表現(xiàn)成為愿意下降地價。也許有人會說，對于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控而言，要的就是這種效果，可是，隨著土地大規(guī)模的流標(biāo)，會導(dǎo)致在一定時間內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給量嚴重不足。到那時，整個市場就會因供給不足而失去原有的均衡。
與此同時，隨著“三限”政策的執(zhí)行越來越嚴格，人們普遍的預(yù)期在短時間內(nèi)暫時無法解除，購房者普遍出現(xiàn)了“一步到位”的購買趨勢。根據(jù)最新的一項統(tǒng)計顯示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面積居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了兩成以下，消費者原先已經(jīng)逐步成型的梯次消費、逐步升級的合理住宅消費理念，正由于限購政策的不合理性，面臨被拋棄的境地。失去這種消費理念，恰恰會引導(dǎo)整個供給結(jié)構(gòu)的整體變化，讓90平米以下戶型占項目70%的政策面臨夭折，最后使大戶型布滿整個市場。
其次，我國目前的房地產(chǎn)調(diào)控措施是通過壓制需要，從而達到遏制房價迅速上漲，回歸理性的。可是伴隨著“三限”政策的推行，在不斷壓制投資以及各種投資需求的同時，也嚴重打擊了相當(dāng)大一部分為改善住房而需要的剛性需求。在這種政策的延續(xù)下，可能不會出現(xiàn)太大的問題，但是這種限購政策僅僅只是行政的一種方法和手段，如果一直采取這種政策，無疑會和市場配置資源的原則相排斥。當(dāng)政策取消之后，這些被壓制的市場需求就會被激發(fā)。
二、房產(chǎn)經(jīng)紀人積極應(yīng)對策略取向
�。ㄒ唬┟鞔_中國的持續(xù)發(fā)展離不開房地產(chǎn)
1.政策調(diào)控不會改變房價上升曲線。降價取決于成本利潤率，而不是資金利潤率。房地產(chǎn)的成本利潤率低，降價空間有限。所以就宏觀調(diào)控而言，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)房價暴跌的現(xiàn)象。在土地方面，房子蓋得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區(qū)就會越貴。其實，真正影響房地產(chǎn)價格的因素是戰(zhàn)爭和經(jīng)濟危機，政策調(diào)控只是對價格的修正。如美國兩次房價跌入谷底時期均是國家戰(zhàn)爭時期，香港98年期間為亞洲經(jīng)融風(fēng)暴時期，房價暴跌。
2.市場剛性需求仍巨大。我國每年有龐大的結(jié)婚人群。根據(jù)國家計劃生育指標(biāo)，人口總量預(yù)計還要增長30年。另一方面，目前中國城鄉(xiāng)戶均僅有0.94套住房，明顯落后于美國、日本等發(fā)達國家，這就意味著房地產(chǎn)市場的剛性需求仍然較大。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，作為GDP的一大比重，地方財政仍對房地產(chǎn)有一定依賴。所以，綜合來看，未來中國經(jīng)濟的持續(xù)增長離不開房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。調(diào)控只是階段性的，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展仍將持續(xù)20-30年。
�。ǘ┙�(jīng)紀人營銷策略取向
主動出擊、定向營銷，建立客戶主觀心理偏好。
不僅賣實惠，賣概念先進。消費者肯定不愿意看到買了房之后房價下跌，對此經(jīng)紀人應(yīng)弱化客戶的購買心理危機，深入了解地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢并通過合理的方式向客戶展現(xiàn)，給客戶遞交一份放心購買的方案。
不僅賣房子，賣資源稀缺。多數(shù)消費者對于調(diào)控只是觀望，并沒有深入了解，認為調(diào)控了房價就一定會跌很多。但是正如上文所述，房子蓋得越多土地資源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區(qū)就越貴，地價也就越貴，在調(diào)控下，房價是不會降的，只是歸于合理，經(jīng)紀人應(yīng)將這樣一種概念貫穿營銷整個過程，當(dāng)消費者知道自己買的不只是房子，更是一種稀缺的土地資源時，購買的欲望的動機就多元化了。
不僅賣戶型，賣幸福體驗。經(jīng)紀人營銷時，應(yīng)重視向客戶推薦幸福體驗而不是簡單的在戶型上做文章。針對所在社區(qū)的特點，提出情感社區(qū)的方案，讓客戶從買房到入住一直都有被服務(wù)的幸福感覺。此舉可極大程度提高產(chǎn)品口碑，對營銷拉動有重要作用。
此外，從事二手中介的經(jīng)紀人在觀望的同時，可以從事一手代理；而從事一手中介的經(jīng)紀人，可找二手經(jīng)紀人代理并給其一定比例中介費用，即“一二手聯(lián)動”策略。
�。ㄈ┙�(jīng)紀人增強自身素質(zhì)
在房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)培訓(xùn)員工的過程中，培訓(xùn)范圍以經(jīng)紀業(yè)務(wù)流程為主要內(nèi)容，操作層面的技巧傳授的很多，但是在宏觀層面的市場認知和政策分析能力相對欠缺。市場分認知和政策分析能力能提高經(jīng)紀人對于市場發(fā)展趨勢的判斷力，也能使經(jīng)紀人在銷售時保持思想的先進性和概念的創(chuàng)新性，從而有利于營銷手段的使用。此外，還應(yīng)重視團隊的作用。面對當(dāng)前樓市經(jīng)紀公司應(yīng)積極采取措施應(yīng)對而不是消極逃避。重視考勤，重視房地產(chǎn)經(jīng)紀公司內(nèi)部的文化氛圍的塑造。
樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都生存下去，更沒打算讓所以經(jīng)紀人都生存下去。國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司和房地產(chǎn)經(jīng)紀人魚龍混雜，此輪調(diào)控必將優(yōu)勝劣汰，將房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行一次大的洗牌。這就要求經(jīng)紀人保持冷靜頭腦，認清調(diào)控只是暫時的，長保持樂觀積極心態(tài)，逆勢思變，在團隊中發(fā)揮自身價值，與團隊一起努力進取，終將取得突破。
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