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2016注冊房地產(chǎn)估價師案例分析練習(xí)題
2016注冊房地產(chǎn)估價師考試將至，小編為大家準(zhǔn)備了一份案例分析部分的練習(xí)題，歡迎大家閱讀，更多內(nèi)容請關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)。
1.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是評估出估價對象房地產(chǎn)的價值所應(yīng)遵循的根本途徑，是指導(dǎo)整個房地產(chǎn)估價過程的技術(shù)思路，是估價人員對估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程的認(rèn)識。
確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線，要對估價對象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。
2.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵和價格形成過程
房地產(chǎn)估價是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程以確定房地產(chǎn)價值的過程，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線就是估價人員模擬房地產(chǎn)價格形成過程、揭示房地產(chǎn)價格內(nèi)涵時的思路。因此，房地產(chǎn)估價技術(shù)路線體現(xiàn)的是估價對象房地產(chǎn)的價格形成過程，反映的是估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵。
3.房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法
(1)房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的密切關(guān)系
房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是估價人員對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識，而房地產(chǎn)估價方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程的認(rèn)識。每種房地產(chǎn)估價方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。
同一個估價對象，采用不同的估價方法，實際上是在模擬不同的價格形成過程，體現(xiàn)的是不同的估價技術(shù)路線。房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法是一種密不可分的關(guān)系。
(2)把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確運用房地產(chǎn)估價方法
由于房地產(chǎn)估價技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價格形成過程和價格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價格的形成過程確定估價對象的價格，所以把握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線有助于正確理解和運用房地產(chǎn)估價方法，并且不會由于房地產(chǎn)估價方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。
4.確定房地產(chǎn)估價技術(shù)路線要首先確定估價的價值標(biāo)準(zhǔn)
(1)房地產(chǎn)估價的公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)要解決的是房地產(chǎn)估價的最根本問題，即房地產(chǎn)估價是“評估什么前提條件下的房地產(chǎn)價值”。房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)問題是一個影響房地產(chǎn)估價全過程的重要問題，從估價方法的運用到估價結(jié)論的確定，都要受到房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)的影響。
(2)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)決定估價方法的實質(zhì)
在進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，確定了估價的技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估價對象決定采用何種估價方法，而公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了各種估價方法的實質(zhì)。
按照公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場比較法對估價對象的公開市場價格進(jìn)行估價是順理成章的事，市場法也是最直觀地體現(xiàn)公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價方法。其他各種房地產(chǎn)估價方法究其實質(zhì)，都是市場法的變形，是對市場法的補充，因此這些估價方法同樣體現(xiàn)了公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。
案例：
甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值，估價結(jié)果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設(shè)計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值，估價結(jié)果為9000萬元。
問題：
若上述兩個估價結(jié)果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：
1.估價時點不同。乙估價機構(gòu)評估在建工程的估價時點與丙估價機構(gòu)評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產(chǎn)市場行情會發(fā)生變化，房地產(chǎn)價值也會發(fā)生變化。
2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構(gòu)的估價目的是轉(zhuǎn)讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構(gòu)的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3.設(shè)計方案變更。由于甲公司修改了原設(shè)計方案并經(jīng)過政府主管部門批準(zhǔn)，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設(shè)計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4.購買后投入建設(shè)資金。項目購買后投入建設(shè)資金建設(shè)半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
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