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注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析復(fù)習(xí)題

時(shí)間:2020-09-15 18:34:53 房產(chǎn)估價(jià)師 我要投稿

2016注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析復(fù)習(xí)題

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2016注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析復(fù)習(xí)題

  影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

  (1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí)。

  住宅結(jié)構(gòu)可分為:①鋼結(jié)構(gòu) ②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ③磚混結(jié)構(gòu) ④磚木結(jié)構(gòu)

  (2)設(shè)施與設(shè)備。供水、排水、供電、供氣、共用天線、通訊等管線的完備程度,公用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等。

  (3)質(zhì)量。建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級(jí)。

  (4)裝修。對(duì)于新建房地產(chǎn)而言,毛坯房與裝修房的價(jià)格差別很大,粗裝修、普通裝修與高檔裝修的差別也很大。二手房?jī)r(jià)格受裝修的影響相對(duì)較少。

  案例:

  甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。

  問題:

  1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?

  2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?

  【參考解析】:

  1.復(fù)核估價(jià)時(shí),若甲機(jī)構(gòu)在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無誤,應(yīng)以甲機(jī)構(gòu)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復(fù)核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價(jià)對(duì)象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況,也應(yīng)以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的.狀況為準(zhǔn)。

  2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為:受××銀行委托,對(duì)甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核;價(jià)值定義可表述為:在甲機(jī)構(gòu)出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象狀況下,確定估價(jià)對(duì)象客觀合理的抵押價(jià)值。

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