房地產(chǎn)估價案例與分析試卷及答案

時間：2023-03-17 00:17:14 房產(chǎn)估價師我要投稿

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2016年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷及答案

　　案例1：

2016年房地產(chǎn)估價案例與分析試卷及答案

　　某監(jiān)理單位受業(yè)主委托，全權對一寫字樓工程進行施工階段工程建設監(jiān)理，并按GP—95—0202簽訂了監(jiān)理合同。由于業(yè)主要縮短建設周期，采用了邊設計，邊施工。簽訂監(jiān)理合同時，設計單位僅完成地下室施工圖;施工單位已通過邀請招標選定但尚未簽訂合同。因此，業(yè)主口頭提出監(jiān)理單位3日內(nèi)提交監(jiān)理規(guī)劃，并要求對設計圖紙質量把關。

　　問題:

　　項目總監(jiān)理工程師為了滿足業(yè)主的要求，擬訂了監(jiān)理規(guī)劃編寫提綱如下：

　　a、收集有關資料;

　　b、分解監(jiān)理合同內(nèi)容;

　　c、確定監(jiān)理組織;

　　d、確定機構人員;

　　e、設計要把關，按設計和施工兩部分編寫規(guī)劃;

　　f、圖紙不齊，按基礎、主體、裝修三階段編寫規(guī)劃。

　　你認為提綱中是否有不妥內(nèi)容、為什么?

　　答案:

　　① e不正確，設計階段的監(jiān)理規(guī)劃不需要寫。

　　② 因為業(yè)主沒有委托設計監(jiān)理，僅簽訂了施工階段工程監(jiān)理的合同。施工圖紙質量把關的工作可以在施工階段監(jiān)理規(guī)劃中寫。

　　③ f 不妥，不需要分階段編寫規(guī)劃。

　　④ 因為監(jiān)理規(guī)劃是監(jiān)理合同的細化，施工圖紙是否完整對監(jiān)理規(guī)劃的內(nèi)容影響不大。

　　案例2：

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60 年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權出讓金將土地使用權性質由劃撥轉為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構估價。

　　(問題1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(　)

　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　(問題2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是(　)

　　A.收益年限應按估價時點時的土地使用權剩余年限計算

　　B.估價時點應設定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料

　　(問題3) 估價機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機構向委托人提交的估價結果應該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)

　　A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設立抵押權

　　B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C.業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權人對該部分價值無優(yōu)先受償權

　　D.該500萬元可再次抵押

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

　　案例3：

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　問題：

　　1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

　　①以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為準;

　�、诋�?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　�、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。

　　問答題(共3題，每題10分)

　　(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　(二)某房地產(chǎn)估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。

　　(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構該如何解答?

　　(一)答：

　　1.選用假設開發(fā)法和市場法進行估價;

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況;

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

　　5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運用市場法和收益法預測建成后房地產(chǎn)總價值，調查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格;

　　6.選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果;

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　　(二)答：

　　1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;

　　(2)收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻部分;